Топтание на месте

По итогам III квартала текущего года аналитики отметили оживление спроса на рынке недвижимости Перми. Эксперты не склонны объяснять данную тенденцию сезонными явлениями: традиционным для осени ростом деловой активности. «В большей мере этому способствовали совсем другие факторы, например, повышение доступности жилья и объемов ипотечного кредитования», – считает ведущий аналитик ОАО «Камская долина» Борис Николаев. На сегодняшний день количество сделок на рынке недвижимости, по оценкам компании, соответствует уровню 2007 года. Но такие показатели, сопоставимые с докризисными, были достигнуты еще в 2010 году. «Предпосылок для еще большего роста числа сделок пока нет ни в макроэкономике, ни с точки зрения роста объемов строящегося жилья», – считает Борис Николаев. Представители строительных компаний говорят о том, что увеличению числа сделок мешает качество строительства. «На сегодняшний день можно отметить несоответствие ожиданий потребителя – покупателя недвижимости – и предложения рынка. На пермском рынке новостроек наблюдается дефицит объектов с оптимальным соотношением «цена-качество», – считает начальник аналитического отдела ООО «ПМ-Девелопмент» Мария Турова. – Понятие «качество» в данном случае включает в себя удачное местоположение жилого дома, использование современных технологий в его строительстве, хорошую транспортную доступность, наличие инфраструктуры. Мы считаем, что отнюдь не все строящиеся объекты в Перми своей ценой напрямую подтверждают соответствие указанным требованиям, это безусловно сказывается на числе сделок на первичном рынке в целом».
Метры в тысячах. Как следует из ежеквартального отчета, подготовленного консалтинг-группой Research&Decisions, в первую очередь пермяки предпочитают покупать квартиры в новостройках.
По словам директора компании Регины Давлетшиной, о высоком спросе в сегменте нового жилья свидетельствует тот факт, что квартиры, сдача которых ожидается не раньше 2013 года, стоят значительно дороже, чем объекты с более ранними сроками сдачи. В результате, в тех районах, где на продажу выставлялись новые объекты, зафиксированы наибольшие темпы роста стоимости квадратного метра. Максимальный рост цен (+9 % за квартал) был зафиксирован в Индустриальном районе. Так отразились на среднестатистических показателях высокие цены на новостройки, выставленные на продажу в III квартале, поясняют в Research&Decisions. Такая ситуация характерна также для Ленинского района (+2,5 % за три месяца). В то же время, как говорит Регина Давлетшина, на вторичном рынке наблюдается увеличение объемов предложения и сокращение доли выбывающих объектов, что свидетельствует о снижении спроса в этом сегменте.
Однако сокращение спроса на «вторичку» мало сказалось на ценовой ситуации. Впервые с начала кризиса квадратный метр на вторичном рынке дорожал постоянно, без спада среднестатистических показателей в отдельные периоды. В итоге, по данным Research &Decisions, рост за квартал составил 2,59 %. С начала года цены в этом сегменте выросли на 7,17 %. Примечательно, что в 2009–2010 гг. стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья держалась примерно на одном уровне. А по итогам III квартала текущего года стоимость квадратного метра в Перми почти на 3 тыс. рублей превысила показатели прошлых лет (подробнее см. таблицу). В «Камской долине» отмечают, что положительная динамика была менее заметной. По словам Бориса Николаева, за три последних месяца цены в сегменте вторичного жилья поднялись лишь на 1,8 %. Тем не менее, расчеты аналитиков обеих компаний сводятся к тому, что к началу октября цена квадратного метра на вторичном рынке колебалась в пределах 44,62–45,7 тыс. руб за кв. м.
Квадратный метр в пермских новостройках в III квартале тоже дорожал. По оценкам «Камской долины», «первичка» по темпам роста почти догнала рынок вторичного жилья, прибавив за три месяца 1,5 % к стоимости квадратного метра. Research&Decisons отмечает увеличение стоимости квадратного метра в III квартале на 0,4 %. Таким образом, с начала года, как говорится в отчете консалтинг-группы, квадратный метр подорожал на 7,63 %. К началу октября на пермском рынке недвижимости средняя цена в новостройках составила порядка 40 тыс. руб за кв. м.
По ценам на жилье Пермь вполне сопоставима с общероссийскими показателями, отмечает директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» Ольга Васильева. Аналитики компании проанализировали изменения цен на рынке недвижимости России, в частности Москвы и Перми, и обратили внимание, что общероссийские и пермские цены демонстрируют разнонаправленные тенденции. По словам Ольги Васильевой, в 2007 году стоимость квадратного метра в Перми была сопоставима со средними по стране показателями, к 2008 они были почти равны. А с началом кризиса цена квадратного метра в Прикамье снизилась намного больше, чем во многих других российских городах. «Особенно сильное падение цен на жилую недвижимость в Перми наблюдалось в III и IV кварталах 2010 года, когда разница со среднероссийскими показателями составляла 20 тыс. рублей за кв. м», – отмечает Ольга Васильева. При этом цены на жилье в Перми по-прежнему остаются ниже, чем в среднем по стране. Так, например, отмечают в «Инвест-аудит» в течение трех последних лет цены на вторичном рынке Перми колебались в пределах 2 %, сохраняя относительную стабильность, тогда как в других городах страны (в том числе и в столице) отмечался заметный рост цен. Такая ситуация, по мнению Ольги Васильевой, объясняется низкой инвестиционной привлекательностью города.
Тысячи метров. «Пермьстат» еще не опубликовал данные об объемах ввода жилья в Пермском крае в сентябре. Тем не менее, по итогам 8 месяцев строительные компании ввели в эксплуатацию порядка 354 тыс. кв. м. жилья, сохранив прежние, по сравнению с прошлым годом, темпы ввода объектов. Половина построенного в регионе жилья – 174 тыс. кв. м. – была сдана в Перми. По данным «Камской долины», в столице Прикамья за I–III квартал 2011 года введено в эксплуатацию 14 многоквартирных жилых домов общей площадью около 105 тыс. кв. м, около 42 тыс. кв. м. из этого объема – объекты, завершенные в III квартале. По предварительным оценкам, которые озвучил «bc» Борис Николаев, ожидается, что к концу года в Перми будет сдано порядка 300 тыс. кв. м. многоквартирного жилья. Это «оптимистический» показатель, отмечает эксперт.
Борис Николаев:
— При замедлении темпов ведения строительных работ на объектах, срок сдачи которых намечен на текущий год, объем ввода жилья может еще снизиться, причем весьма существенно, так как в числе таких объектов – достаточно крупные по своим масштабам новостройки.
Если прогнозы сбудутся, то в Перми по итогам года также изменится тройка лидеров по объемам сдачи жилья. Первые два места традиционно занимают ОАО «Камская долина» и «Пермский завод силикатных панелей». В прошлом году, по подсчетам аналитического отдела «Камской долины», тройку замыкала компания «Уралсервис–2000», в этом – лидером скорее всего станет московский девелопер «КС-Строй», завершивший строительство жилого комплекса «Виктория».