Сосчитать и разделить

Комитет по аналитике Пермского отделения Российской гильдии риэлторов инициировал создание рабочей группы, которая разработает единую для российского рынка недвижимости классификацию жилых новостроек и даст точную формулировку каждого класса. При этом эксперты планируют прописать четкие критерии разделения существующих объектов по типам. Решение об этом было принято на состоявшемся в рамках VI Камского форума научно-практического симпозиума «Аналитика, маркетинговые исследования и оценка на рынке недвижимости».
На сегодняшний день российскими специалистами используется несколько классификаций объектов недвижимости. Осталось в прошлом время, когда профессионалы в первую очередь опирались на типологию объектов, разработанную Московским государственным строительным университетом, сегодня она актуальна лишь для строителей, поскольку разделяет здания только по назначению, этажности, конструктиву, количеству квартир, планировочному решению. На сегодняшний день эта типология требует расширения, так как для определения класса качества современного жилого дома требуется рассматривать еще ряд важных для потребителя характеристик здания, таких как отделка внутреннего пространства помещений общего пользования, инфраструктура и благоустройство окружения и др.
Поэтому участники рынка, связанные с реализацией и оценкой недвижимости, понимая необходимость в разработке универсальной классификации новостроек, попытались разработать ее самостоятельно. Но такие классификации, как правило, создаются местными специалистами и учитывают особенности регионального развития рынка недвижимости. Общаясь друг с другом, специалисты понимают, что для характеристики новостроек используют одни и те же термины, но вкладывают в эти определения разные смыслы.
Например, крупное столичное агентство недвижимости «Миэль» разделяет новостройки на четыре класса: эконом, средний, бизнес и элит. Но поскольку столичный рынок существенно отличается от регионального, то специалисты компании элитное жилье разделяют еще на три типа. Другая столичная компания – Blackwood – разделяет недвижимость только на три класса, причем для определения уровня качества здания добавляет еще один критерий – местоположение объекта. САВВА, еще одно московское агентство недвижимости, рассматривая те же, как и в Blackwood, классы, делит в свою очередь бизнес и элит еще на два подкласса. Но если столичные агентства недвижимости еще находят общий язык, то двум аналитикам из разных регионов зачастую бывает непросто договориться.
«В Тюмени существует несколько типов классификаций, в том числе и разработанные девелоперскими компаниями. Но их минус в том, что они могут применяться только к первичному жилью, а также невозможно использовать в других регионах», – поделилась опытом Людмила Доровикова, директор ООО «Компания БрОК» (Тюмень). Аналогичным образом обстоят дела и во многих других крупных городах страны.
В Екатеринбурге Гильдия управляющих и девелоперов выделяет уже 4 типа новостроек – эконом, комфорт, бизнес и элит. В Челябинске АН «Фамиан» в отличие от московских специалистов на подклассы разделяет не бизнес и элит, а эконом, выделяя в нем еще один тип – эконом повышенной комфортности. И даже близкий к столице по уровню жизни Санкт-Петербург также пользуется местной классификацией, состоящей из 4 типов – эконом, комфорт, бизнес и премиум.
Классификация пермских новостроек существует с апреля 2008-го, и создана она была рабочей группой аналитиков НП «РГР. Пермский край», в которую входили специалисты из таких компаний, как строительная группа «Камская долина», АН «Респект», АН «Перспектива», АН «ПТДН», информационная группа «Резон». Пермские аналитики выделили три основных класса, но предложили ввести еще два промежуточных типа – эконом+ и бизнес+. Появление такой классификации позволило сделать рынок новостроек более структурированным и исключило возможность завышения класса жилой новостройки у девелоперов. Напомним, в период строительного бума не редкостью были случаи, когда строительные компании присваивали класс своим объектам по собственному усмотрению и уже в соответствии с ним устанавливали цены. Принятие классификации показало, например, что в Перми нет жилья элитного класса.
Большое количество региональных классификаций говорит об отсутствии у специалистов единого понимания одних и тех же терминов.
Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина»:
– В таких условиях не только трудно работать профессионалам, но и сложно разобраться потребителям и инвесторам. В последнее время, особенно в кризис, стало очевидно, что для потребителя при покупке недвижимости соотношение цена – качество выходит на первое место и классификацию надо привязывать к мнению потребителя. Поэтому нужна прозрачная навигацион-ная система, которой мы сегодня не имеем.
Эту точку зрения разделяют и другие участники рынка. «На мой взгляд, единая общероссийская классификация необходима, – уверена директор консалтинг-группы Research & Decisions Регина Давлетшина. – Если врачи, например, в разных странах мира пользуются одной и той же терминологией, то почему этого не сделать специалистам рынка недвижимости. Тогда разговор с инвесторами и потребителям мог бы стать проще». Собеседница «bc» напомнила о случаях, когда в Пермь приезжали инвесторы с планами построить в Перми жилье бизнес-класса, которое по местным меркам тянуло на элит+. Договориться было сложно.
За появление четко обозначенных терминов ратуют и строители.
Алевтина Романова, генеральный директор ОАО «Камская долина»:
– Несомненно, сегодня нужна классификация, единая для всех участников рынка. Конечно, она не будет носить законодательный характер, но подобная разработка необходима для того, чтобы не дезориентировать клиента. Сейчас классификация существует, но в представлении каждого участника рынка она своя.
Участникам созданной рабочей группы при разработке единой классификации придется найти общий язык и решить несколько проблем: определиться, сколько классов должно быть и по каким критериям их следует определять. Задача непростая: на сегодняшний день среди экспертов бытует мнение, что столичная классификация и региональная не могут быть одинаковыми из-за большой разницы в уровне жизни населения. Эльвира Епишина считает, что у тех, кто отстаивает подобную точку зрения, есть свои основания. По качеству строящегося жилья регионы существенно отстают от Москвы. Но, считает главный аналитик «Камской долины», если классификацию подгонять под региональные мерки, будет нарушено соотношение цены и качества.
Эльвира Епишина предлагает определить критерии классификации жилья исходя из двух уровней их значимости. На первый уровень поставить критерии, играющие первостепенную роль в ценообразовании жилья во всех регионах РФ без исключения, на второй уровень – критерии, определяющие региональные особенности в каждом из регионов (в тех, где есть классификационные разработки).
В случае удачного решения этой проблемы будет сформирован единый понятийный словарь на всей территории страны. При этом появление новой, более четкой классификации, по заверениям специалистов, не приведет к пересмотру цен на существующие объекты в Пермском крае. На сегодняшний день текущие цены на пермские новостройки складываются исходя из их уровня качества в соответствии с принятой в 2008 году классификацией. Кроме того, в конце 2010-го – начале 2011 года членам Пермского отделения РГР (НП «РГР. Пермский край») и Пермскому региональному отделению Российского общества оценщиков (ПРО РОО) уже была разослана база данных пермских новостроек с указанием их класса качества для применения ее в профессиональной деятельности.