Средние цены на коммерческую недвижимость в Перми, а также стоимость ее аренды если и растут, то крайне медленно. Эксперты не видят причин для изменения тенденции: рост цен сдерживают текущие экономические трудности арендаторов и надежда потенциальных покупателей недвижимости на дисконт, а возможность снизить цены ограничена инфляцией и увеличением расходов на содержание недвижимости.
Директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач рассказал Business Class, что по итогам сентября 2022 года цены предложения на торговые помещения в Перми выросли на 9,8% к аналогичному периоду прошлого года. Средняя цена квадратного метра торговой недвижимости составила 80 тыс. рублей за квадратный метр. Арендные ставки выросли заметно скромнее – за год они увеличились лишь на 3,2%. Месяц аренды торговых площадей в среднем обойдется в 784 рубля за квадратный метр.
Давние отношения.
Не пропустите:
Повестка на шоппинг. Снижение трафика в пермских ТЦ приостановили родственники мобилизованных24 октября 2022, 07:00Марина Медведева, финансовый директор ГК «РИАЛ», рассказывает, что выводы о ситуации на рынке в сентябре-октябре 2022 года сейчас делать сложно. Влияние частичной мобилизации на сегмент аренды торговой недвижимости получится оценить, когда пройдет достаточное количество времени. «Сейчас можно сказать, что мы наблюдаем сокращение числа покупателей. Поскольку пока это довольно краткосрочный период времени, то этот спад сказывается негативно на арендаторах, но не так сильно влияет на рынок недвижимости в целом», – объясняет Марина Медведева. Директор УК «Столица» Константин Копытов уточняет, что рынок аренды торговой недвижимости падает с зимы 2022 года, когда еще намечалось его восстановление после пандемийных ограничений.
По словам Марины Медведевой, арендаторы за последний год потеряли около 15% дохода. Она обращает внимание, что 2021 год при этом тоже был непростым – тогда на отрасли сказывались антиковидные меры. Константин Копытов оценивает падение доходов арендаторов в 20-30%. В такой ситуации они обращаются за срочными скидками по арендной плате или пересмотром контрактов, говорят эксперты. Многие переходят на процент с товарооборота, уточняет директор УК «Столица».
«Сегмент аренды коммерческой недвижимости довольно не волатильный. Это не такой рынок, где сегодня пришел, а завтра съехал. Это отношения между арендатором и арендодателем, которые складываются годами. Поэтому говорить о снижении арендных ставок, ориентируясь на сентябрь-октябрь, пока рано», – говорит Марина Медведева.
Она также говорит, что сейчас на рынке торговой недвижимости очень мало новых арендаторов. Об этом говорит и Константин Копытов.
«Активность на рынке сейчас низкая, мы пытаемся цепляться за каждого потенциального арендатора и предлагать ему что-то. Даже по сравнению с прошлым годом спрос упал очень сильно. Пустующих площадей у нас сейчас не становится больше, но для их заполнения требуется прилагать значительные усилия», – сетует он.
Константин Копытов отмечает, что несмотря на экономические трудности не растет спрос на небольшие помещения. Он считает, что это связано со сложностью ведения малого бизнеса в таких условиях. Крупным федеральным ритейлерам сейчас проще выстроить логистику и работу, но им нужны более просторные помещения. Марина Медведева выделяет два тренда: торговой недвижимостью интересуются федеральные сети, которые запрашивают площади в 500 кв. м и более, но уже практически не открывают новые магазины, а местные арендаторы ищут меньшие помещения.
«В ближайшее время, с моей точки зрения, будут больше пользоваться спросом площади от 100 до 500 кв. м. Арендные ставки скорее всего не будут падать, но и расти – тоже. С одной стороны, влияет покупательская способность граждан, с другой – у владельцев недвижимости есть точка безубыточности», – предполагает Марина Медведева.
Не продается.
Расходы владельцев недвижимости за год, как рассказывает Марина Медведева, выросли на 15-20%, а доходы от сдачи в аренду торговых помещений остались примерно на прежнем уровне. «Однако говорить о какой-то критической точке, когда владельцы ТЦ начинают работать себе в убыток, еще рано», – говорит Марина Медведева. Константин Копытов считает иначе. По его мнению, заметно и снижение доходов – сказываются скидки арендаторам и пересмотр договоров с ними.
«Собственники испытывают огромный стресс, если недвижимость не работает и генерирует убытки. Поэтому можно увидеть большое количество объявлений о продаже помещений. Они продаются с дисконтом, но желающих их купить не так много – далеко не все сейчас решаются инвестировать столь большие деньги», – считает Константин Копытов.
Марина Медведева отмечает, что в Перми сейчас практически нет рынка продажи торговой недвижимости. Говорить о трендах исходя из отдельных сделок было бы неверно, считает она.
«Не все, что выставлено на продажу, находит покупателя. В плане цен ожидания людей, которые хотят продать недвижимость, намного выше того, что готовы предложить потенциальные покупатели. Они надеются на большой дисконт, глядя на существующие арендные ставки. Продавцы же ориентируются на ту доходность, на которую они рассчитывали», – поясняет Марина Медведева.
Иной точки зрения придерживается генеральный директор УК «Труменс-Групп» Елена Денисова. Она считает, что спрос на покупку недвижимости сохраняется. Торговые площади все еще можно рассматривать как один из самых простых способов инвестирования. Продажа коммерческой недвижимости, по мнению Елены Денисовой, сейчас не имеет смысла. Также она замечает сложности в поиске недорогих помещений с надежным арендатором – часто они вообще не появляются на интернет-площадках для объявлений.
Цены продажи коммерческой недвижимости сейчас снижаются только в случае срочной продажи, говорит Елена Денисова. Это может случиться из-за невозможности обслуживать кредит, если недвижимость находится в залоге у банка, или нехватки средств на содержание объекта из-за снижения доходов.
В долгосрочной перспективе торговая недвижимость все равно будет только дорожать, поскольку инфляционные процессы «никто не отменял», говорит Марина Медведева. Но сейчас есть много внешних факторов, которые невозможно учесть, считает она. Константин Копытов также говорит о невозможности прогнозировать ситуацию. Он отмечает, что сегодня на рынок влияют слишком много неэкономических факторов, о которых сложно догадываться заранее.
