Эксперты фиксируют существенное снижение цен на вторичном рынке жилья в Перми. По словам Егора Чурина, генерального директора компании «Инвест-аудит», практически во всех сегментах наблюдается падение цен. «Даже в тех, которые демонстрируют годовой рост, его величина существенно ниже уровня инфляции за анализируемый период. Можно сказать, что рынок вторичной недвижимости находится в рецессии. По поводу происходящего сейчас нельзя однозначно утверждать, что падение остановилось, однако наблюдается небольшой рост цен в начале октября», – говорит г-н Чурин.
По данным аналитиков компании «Инвест-аудит», на вторичном рынке начиная с октября 2014 года средняя цена предложения упала на 3,5%, при этом в третьем квартале 2015 года зарегистрировано падение на 1,5%. Нужно учесть также и тот факт, что скидки и торг между продавцом и покупателем вторичного жилья во время кризиса достигают 3-10% в зависимости от ликвидности объекта, добавляет Степан Наумов, аналитик компании «Инвест-аудит».
Анастасия Гилева, управляющий Пермским операционным офисом Абсолют Банк, подчеркивает, что снижение средней цены коснулось в основном тех квартир, которые продаются только за наличные. «Чаще всего это случаи, когда владельцы недвижимости не хотят ждать получения денег после регистрации сделки, когда есть обременение или несогласованная перепланировка. В этом случае разница между изначально заявленной ценой и ценой продажи может достигать даже 100-120 тысяч рублей. Но следует отметить, что многие собственники сразу завышают стоимость квартиры, чтобы впечатлить покупателя существенной скидкой. Если речь идет о покупке вторичной квартиры в ипотеку, а не за наличные, то скидки предоставляются неохотно. Средний размер скидки в таком случае меньше, чем при оплате наличными: 30-50 тысяч рублей при покупке однокомнатной квартиры, 70-100 тысяч рублей при покупке двух- или трехкомнатной», – отмечает Анастасия Гилева.
Минус 15 процентов
С учетом торга цены на рынке вторичной жилой недвижимости в Перми по ряду объектов снизились до 15%. Речь идет, в первую очередь, о квартирах, расположенные в домах старого фонда: «хрущевки», «брежневки», полногабаритные дома. По словам Екатерины Пахомовой, директора по развитию АН «Территория», председателя совета НП «РГР. Пермский край», с начала года они потеряли в стоимости точно 15%. «Эта тенденция продолжается. Продавцы, конечно, не готовы морально к такому снижению, но с течением времени понимают, что интерес покупателей к их объекту есть, но совершенно по другой цене. Собственникам, которые имеют намерения реализовать квартиру, не остается ничего иного, кроме как исходя из реалий рынка снижать стоимость. Сейчас достаточно много альтернативных вариантов в виде предложений по новым домам», – рассказывает Екатерина Пахомова и подчеркивает, что цены на квартиры в домах, которым 5-10 лет, напротив, вернулись к уровню начала года.
«Определенный спад стоимости на подобные объекты произошел, но сейчас цена держится. Эта тенденция будет сохраняться: интерес к таким квартирам стал более очевидным. Многие люди хотят вложить деньги и сразу переехать либо сдать в аренду жилье. Например, в начале года продажа некоторых объектов не состоялась: покупатели были не готовы приобретать по заявленным ценам. Мы временно сняли объекты с реализации, и сейчас они проданы по той стоимости, которую заявили собственники», – приводит пример Екатерина Пахомова.
Малосемейки стабильны
Евгений Железнов, директор департамента оценки «Инвест-аудит» отмечает, что наиболее существенное падение стоимости жилья продемонстрировано в сегменте «хрущевок» и полногабаритных домов. «Вероятно, здесь сказывается зависимость от возраста дома: чем больше средний возраст выборки, тем выше уровень снижения цен по ней. Это объясняется смещением спроса с данных объектов в сторону бюджетных новостроек, обусловленного субсидированием по ипотеке и небольшими площадями новых объектов эконом-класса. Однако нарушает данную зависимость тот факт, что по средним ценам «хрущевки» на протяжении всего анализируемого периода имеют более высокую цену по сравнению с «брежневками», несмотря на больший возраст. Возможно, это связано с большим количеством «хрущевок» в центре города и преобладанием предложения в «брежневках» в прилегающих к центру районах», – рассуждает Евгений Железнов.
При этом он подчеркивает: наиболее стабильными сегментами вторичного рынка недвижимости по типу дома являются «малосемейки», их стоимость практически не изменилась как за квартал, так и за год. Незначительное падение, по словам Евгения Железнова, было зарегистрировано для домов «улучшенной планировки» и домов «индивидуальной планировки».
Районы-кварталы
По словам Степана Наумова, практически на всей территории Перми наблюдается снижение цен. «Исключением являются Ленинский район, по которому обнаружен небольшой квартальный рост, и Кировский – где не зафиксировано существенного изменения стоимостных показателей. Наиболее существенное падение за год зарегистрировано в Индустриальном и Орджоникидзевском районах: на 6,2% и 7,9% соответственно», – рассказывает г-н Наумов и добавляет, что текущий рынок настроен на остановку падения.
Аналитики компании «Инвест-аудит» отмечают: несмотря на отрицательную годовую динамику по большинству микрорайонов Перми, по отношению к квартирам на вторичном рынке, расположенным на Парковом, в Закамске и в центре, можно говорить о некоторой стабильности цен. «Предложения в данных районах были в наименьшей степени подвержены влиянию кризисных настроений в связи с большей ликвидностью объектов. Также интересными микрорайонами с позиции ценовой динамики являются микрорайоны Садовый, Нагорный, Гайва и Балатово. Здесь наблюдается падение цен на вторичное жилье, превышающее среднее значение по рынку», – добавляет Евгений Железнов.
Может зафиксироваться
По прогнозам экспертов, продолжат дешеветь квартиры в домах старого фонда. «В Перми всегда квадратный метр в квартире на вторичном рынке стоил дороже, чем в новостройке. Сейчас квадратный метр в сопоставимых объектах на первичном и вторичном рынках стоит почти одинаково. Однако новостройки несут в себе определенные риски, поэтому абсолютно понятным выглядит спрос на объекты, которые сданы 5-10 лет назад. Старые дома продолжат дешеветь до конца года. Снижение цен на такие объекты, может, и не составит больше 20%, но более чем на 15% цена уменьшится», – полагает Екатерина Пахомова и добавляет, что общее число сделок на рынке «вторички» уменьшилось.
По оценкам экспертов, причина такого положения дел – даже не в процентных ставках по ипотеке на покупку такого жилья, которые выше, чем на новостройки. «Гораздо более серьезная проблема – экономическая ситуация, когда люди не уверены в стабильности своих доходов и в том, смогут ли они «потянуть» ипотечные выплаты в течение нескольких лет», – поясняет Анастасия Гилева.
По прогнозам Егора Чурина, дальнейшая динамика будет зависеть от ситуации в макроэкономике, а именно от объемов платежеспособного спроса. «Пока нет никаких оснований для начала роста цен, ведь наиболее вероятно, что в ближайшее время не будет увеличения доходов населения. Одновременно под воздействием инфляции дорожают строительные материалы. При отсутствии новых макроэкономических потрясений цены на вторичном рынке зафиксируются примерно на том уровне, которого они достигли на сегодняшний день. Вероятно продолжение падения стоимости низколиквидных объектов, предложение которых существенно превышает спрос», – считает Егор Чурин.
