В федеральном Министерстве строительства всерьез озаботились проблемой долевого строительства. Точнее – вопросом, чем лучше заменить существующий механизм работы с дольщиками. Такое заявление, как пишет сайт http://realty.rbc.ru, в рамках «Петербургского международного экономического форума – 2014» сделал заместитель министра строительства РФ Александр Плутник. По его словам, варианты пока прорабатываются, самый вероятный из всех предполагает введение посредника между застройщиком и покупателем жилья.
Этим посредником предлагается выступить банку. Механизм привлечения средств уже обговаривается и состоит из следующих пунктов:
1) Желающий приобрести жилье вносит в банк (посредник) задаток в размере не более 10% от стоимости квартиры. Банк оформляет отдельный расчетный счет для клиента. При этом частичная (свыше 10%) или полная оплата будущего жилья запрещена до ввода объекта в эксплуатацию. Оставшуюся сумму банк будет предоставлять застройщику под определенный процент, тем самым выступая его кредитором.
2) Застройщик заключает с банком и дольщиком договор, по которому обязуется построить и передать квартиру не позднее чем через три года после заключения сделки.
3) Деньги дольщик кладет в банк. Банк, как посредник, уже будет передавать их девелоперу и осуществлять контроль как за расходованием средств, так и за ходом строительства объекта.
4) Банк выступает, по сути, поручителем застройщика. Поручительство в данном случае оформляется не только на договор «долевки», но и на все штрафы и пени, которые могут возникнуть при работе с застройщиком.
По замыслу федеральных чиновников, такая схема должна полностью исключить обман дольщиков, а с помощью посредника сделать процесс взаимодействия будущего покупателя жилья с застройщиком более понятным и прозрачным.
Главный минус нового механизма работы, считают эксперты, в том, что он увеличит стоимость кв. метра. Это произойдет как раз из-за введения посредника-банка, чьи услуги будет оплачивать застройщик. Последний, в свою очередь, новые расходы заложит в себестоимость строительства. По оценкам московских экспертов, в столице стоимость квадрата вырастет в диапазоне от 5 до 25%.
Еще одна проблема, которая помешает реализации данной модели – сложность работы с банками. Опыт показывает, что далеко не все финансовые организации готовы кредитовать застройщиков, поскольку строительство считалось и считается довольно рискованным бизнесом.
Екатерина Пахомова, директор АН «Территория», председатель НП «РГР. Пермский край»:
У нас в регионе жилье сегодня нельзя назвать дешевым, я бы даже сказала, что оно достаточно дорогое. И не всегда цена соответствует уровню и качеству квартир. А предлагаемый федеральными властями механизм совершенно точно приведет к удорожанию кв. метра, поскольку куда же, как не в стоимость строительства закладывать эти затраты. А покупательная способность у пермяков невысокая. Возможно, введение посредника-банка обезопасит покупателя и снизит количество долгостроев. Но сегодня у их и так уже немного, потому что потребители стали умнее, они уже не доверяют свои деньги кому попало и не вкладываются в сомнительные проекты.
В общем, для риэлторов и застройщиков подобный способ работы видится не в таком радужном свете, как чиновникам. Нужно думать над тем, как организовать работу без ущерба для каждой стороны. Например, можно было бы применять данную схему только к тем застройщикам, чья репутация вызывает сомнения. Или же сделать условия получения застройщиком средств банка более доступными, под «символический процент». Новые механизмы работы нужны, но от них не должны страдать все участники рынка.
Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект»:
Я не понимаю, как такой механизм можно реализовать, когда у меня собственный завод по производству стройматериалов. Каким образом банк будет контролировать расходование средств и отслеживать, что металл или цемент с завода пошли именно на дом на Вышке-2, а не в ЖК «Медовый» в Кондратово? Лично я пока не представляю это возможным. Как и то, что банк будет диктовать застройщику, куда и как потратить деньги. По сути, мне придется доказывать ему необходимость покупки каждого гвоздя.
Еще один момент – увеличение стоимости кв. метра. В Москве говорят о 5% и утверждают, что это вроде бы немного. Но мы сегодня боремся за каждую десятую долю процента, чтобы себестоимость строительства все-таки держать на уровне 30 тыс. рублей за кв. метр. Поэтому 5% прибавит к этой цифре как минимум 1,5 тыс. рублей.
Третий спорный момент данного механизма связан с банками. У нас сегодня уже введено обязательное страхование застройщиков. И это крупных игроков соглашаются страховать под 0,4%, а небольших застройщиков отказываются и под 5%. Поэтому не факт, что банки с энтузиазмом пойдут на посредничество.
Но самое печальное, на мой взгляд, то, что предлагаемая схема работы не спасет на 100% дольщиков от недостроенного жилья. Она лишь усложнит и без того непростую работу застройщиков. Сегодня и так достаточно механизмов контроля за нашей деятельностью, зачем вводить еще один – непонятно.
Сергей Чернов, управляющий директор ИГ “Свободный капитал”:
Я думаю, что банки такое предложение от правительства воспримут с некой долей иронии. Да, получить на свои счета, а значит, в распоряжение, вносимые задатки, безусловно, для них заманчиво, но все это с лихвой перевешивается словом «поручитель». Ведь если банк является поручителем, он точно так же, как и при выдаче простого кредита застройщику, должен оценить все его риски, риски проекта и сформировать резервы под возможное исполнение в будущем обязательств за застройщика. Поэтому получится, что прямых выгод для банка совершенно нет, а обязательств множество. И тогда чем данное сложное и запутанное предложение отличается от уже проверенных и действующих банковских продуктов под названием “кредит” и “банковская гарантия”?
Читая подобные инициативы я каждый раз задаюсь вопросом: «Почему государство все время пытается переложить свои функции контроля, регулирования, выявления и наказания недобросовестных участников рынка, а также повышения финансовой грамотности населения на добросовестных участников бизнеса?». Данный механизм не искоренит мошенничество на рынке недвижимости, он в большей степени создаст лишь дополнительные проблемы для добросовестных застройщиков, что в конечном счете выльется в сокращение объема финансирования их проектов, уменьшение объемов строящегося жилья и увеличение его стоимости.
