Тишь да гладь
Последние несколько лет на рынке торговой недвижимости в территориях Прикамья, за исключением краевого центра, наблюдалось затишье. По данным «Аналитического центра КД-консалтинг», период активного развития объектов торгового назначения в Пермском крае пришелся на период 2007-2012 годов. «В это время в территориях Пермского края были построены крупнейшие концептуальные торговые объекты. Особенностью рынка коммерческой недвижимости некоторых городов, например Чайковского и Лысьвы, является реконструкция бывших производственных объектов под использование их в качестве торговых центров. Большую долю также занимают встроенные торговые помещения в жилых домах на центральных улицах», – отмечает Надежда Тищенко, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости.
Об аналогичной ситуации говорит и Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», отмечая, что рынок торговой недвижимости Пермского края находится на начальном этапе развития. «Большинство объектов, которые позиционируются как торговые центры, – это, по сути, перепланированные или реконструированные здания, оставшиеся со времен Советского Союза. Несмотря на это, в ряде крупных городов Прикамья наблюдается постепенное появление новых ТЦ «современного» формата, некоторые из них можно отнести к формату окружных. Общая площадь данных ТЦ варьируется от 1 до 15 тыс. кв. м, наиболее крупные расположены в Березниках и Чайковском», – комментирует Евгений Железнов.
По данным Аналитического центра «КД-Консалтинг», наиболее крупные ТЦ (после Перми) расположены во втором по величине городе Пермского края – Березниках. Это ТРЦ «Оранж Молл», открытый в 2010 году, и ТЦ ЦУМ (реконструирован в 2011 году). В других крупных городах края, как правило, представлено по одному крупному торговому центру.
Высокие риски
По оценкам экспертов, причины медленного развития рынка торговой недвижимости в крае связаны с более высокими рисками и отсутствием платежеспособного спроса у жителей. «Ситуация с торговыми центрами в крае чуть посложнее, чем в Перми, потому что основная часть людей живут все-таки в краевой столице. Здесь многое зависит от ситуации в самом городе. При всех прочих равных условиях риски строительства ТЦ в крае гораздо выше, чем в Перми. Может быть, даже срок окупаемости будет сопоставим с краевым центром, но риски, связанные с тем, какие встанут арендаторы, насколько высоким окажется покупательский спрос, много выше. И затянуть федералов в такие ТЦ гораздо сложнее. Поэтому объекты за пределами краевой столицы широко не строятся», – считает Елена Жданова, директор УК «ЭКС».
Аналогичной точки зрения придерживается Константин Копытов, директор УК «Столица-Пермь». «Строительство ТЦ в крае – это вопрос рисков и инвестиций. Хотя ритейл сейчас настолько развит, что многие арендаторы готовы входить в небольшие ТЦ по одной простой причине: им необходимо развивать сеть. В первую очередь это касается продуктовых сетей, магазинов техники и электроники. Однако основным сдерживающим фактором остается отсутствие платежеспособного спроса за пределами краевой столицы», – считает Константин Копытов.
По словам Елены Ждановой, стоимость стройки, независимо от города, примерно одинакова, она может отличаться по цене земельного участка, но непосредственно затраты на строительство «коробки» будет равнозначны. «А ожидания операторов и арендные ставки могут отличаться существенно. В этом и есть основная проблема», – считает Елена Жданова. «Арендные ставки в ТЦ за пределами краевой столицы примерно в два раза ниже, чем в Перми. Их уровень по качественным объектам, находящимся в торговых центрах на первом этаже, варьируется от 500 до 1100 руб. за кв. м», – отмечает Степан Наумов, аналитик ООО «Инвест-аудит». По данным Аналитического центра «КД-Консалтинг», наиболее высокая средняя ставка и наибольшее число предложений торговой недвижимости отмечены в Березниках, на рынке которого почти половина предложений (порядка 55%) в торговом сегменте приходится на диапазон от 1000 руб./кв. м в месяц и выше. Максимальные арендные ставки предложения в пределах 1500-2000 руб./кв. м в месяц фиксируются также в Чайковском, Кунгуре и Лысьве.
На старте
По словам Надежды Тищенко, в настоящее время некая активность в торговом сегменте в Пермском крае присутствует, строительство новых торговых центров ведется, однако не столь масштабных. По оценкам экспертов, на сегодняшний день развитие рынка торговых площадей в городах края во многом повторяет опыт Березников, где бум строительства крупных коммерческих объектов начался раньше.
«На сегодняшний день здесь на стадии строительства находятся два торговых объекта, срок сдачи которых запланирован до конца 2014 года. В последнее время в Кунгуре активно ведется реконструкция, а также строительство новых торговых центров. На сегодня насчитывается 7 торговых объектов, которые либо недавно сданы в эксплуатацию (ТЦ «Черемушки», ТЦ «Прага» и др.), либо находятся на заключительных этапах строительства (здания на ул. Попкова, 23 и на пересечении улиц Ленина и Пугачева). В настоящее время в Краснокамске ведутся разговоры о начале реализации проекта торгово-досугового центра «Родина» с фитнес-центром и двумя кинозалами компанией «Кармента» в центре города, на месте бывшего кинотеатра «Родина», разрешение на реконструкцию которого было выдано еще в марте 2013 года. Однако сегодня строительство объекта приостановлено», – рассказывает Надежда Тищенко. По словам Степана Наумова, на данный момент ведется строительство ТЦ «Экватор» в Соликамске (застройщик «ООО «Камастрой»), компания завершает отделку фасада и ведет работы внутри помещения. По данным «bc», в Лысьве сейчас находится на стадии строительства ТРЦ «Лимон Молл», открытие объекта запланировано на осень 2014 года.
