НАКОНЕЦ ПРИСЛУШАЛИСЬ
Эксперты рынка говорят, что в 2013 году сегмент загородной недвижимости продолжил стагнировать. По данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, с начала года рост средней цены на рынке составил всего 5,1%. Помимо этого, аналитики констатируют еще один итог – рынок как был, так и остался земельным. «Рынок пермского загородного жилья представляет из себя рынок распродажи земельных участков. И под многочисленными предложениями скрываются фактически предложения по продаже земли с коммуникациями», – комментирует Игорь Ощепков, заместитель генерального директора и начальник управления маркетинга и развития «Кастом Капитал Групп». Стоит отметить: несмотря на это, 49% предложения на рынке в 2013 году составили благоустроенные дома, готовые для проживания. Цена, по данным S.Research&Decisions, составляла 48,46 тыс. рублей за кв. метр. Риэлторы, несмотря на слабую развитость рынка, все-таки отмечают интерес пермских покупателей к загородному жилью. «Оценивая привлекательность рынка, мы исходим из спроса, а он стабилен из года в год. Интерес жителей к коттеджным поселкам усилился и сейчас, в связи с открытием нового сезона мы получаем много заявок на приобретение земельных участков и домов. Могу отметить, что и целевая аудитория разная – есть покупатели, кого интересуют недорогие объекты стоимостью до 3 млн рублей, а есть такие, кто готов купить дом и за 10-15 миллионов», – отмечает Екатерина Пахомова, директор АН «Территория». Отмечают собеседники и ряд тенденций, которые проявились в прошлом году и, очевидно, продолжатся в 2014-м. «Я думаю, что основной тренд 2013 года – появление «осознанности» игроков загородного сегмента. Они наконец поняли, что эффективный проект должен учитывать интересы потенциальных покупателей. Казалось бы, это очевидный факт, но ранние проекты коттеджных поселков доказывают обратное: площади домов оказались слишком большими, и ожидания девелоперов с точки зрения спроса не оправдались», – считает Ольга Козырева, директор ООО «Р-Консалтинг». По ее словам, теперь инвесторы учитывают мнение даже тех, кто хочет приобрести обыкновенный земельный участок под самостоятельное строительство. «В 2012-2013 годах отмечалось значительное предложение инфраструктурно неподготовленных участков. Их цена была относительно невысока, но потенциальных покупателей пугал размер последующих затрат на благоустройство. Сейчас же собственники, планирующие реализацию размежеванных земельных участков, понимают, что спросом будут пользоваться лишь наделы, обеспеченные инженерной инфраструктурой. И это можно считать трендом вторым главным трендом года», – добавляет Ольга Козырева. Еще одну тенденцию заметили аналитики ООО «Инвест-аудит» – появление проектов с малоформатными таунхаусами. «На них есть хороший спрос, поскольку данные предложения ориентированы на покупателей, выбирающих между традиционными квартирами и загородной недвижимостью», – отмечает директор департамента оценки компании Евгений Железнов.
ПОД ФЛАГОМ КАЧЕСТВА
Благодаря таким итогам, констатируют эксперты, на рынке пермской загородной недвижимости сегодня происходит долгожданное сближение разрабатываемых проектов и существующего спроса. Пока же, качество большинства проектов оставляет желать лучшего. Причина, по мнению аналитиков, в отсутствии их концептуальной проработки. «Большинство существующих предложений на рынке загородного жилья – это земельные участки и дома без проработанной концепции окружающей застройки. Получается, что проекты появляются, но они не являются чем-то принципиально новым для рынка. А концептуально проработанные проекты подразумевают участки с готовыми коммуникациями в рамках организованной застройки и возможность строительства дома по подряду», – комментирует Евгений Железнов. По словам Игоря Ощепкова, проработанный поселок имеет определенную маркетинговую концепцию: организованную входную группу, огороженную территорию, охрану, продуктовый магазин и детскую площадку. «Это минимальный набор, который крайне редко можно встретить в Перми», – добавляет эксперт. Причины, по которым концепция существующих проектов «хромает», эксперты называют разные. По словам аналитика «Инвест-аудит» Степана Наумова, возможно, одна из них заключается в том, что многие предлагаемые объекты в коттеджных поселках располагаются достаточно далеко от города. «В этом случае покупку дома (а цена на такие отдаленные объекты невысокая) можно приравнять к покупке дачи. Возможно, девелоперы рассчитывают на расширение рынков сбыта, и из-за этого качество проекта отводят на второй план», – констатирует аналитик. Еще одна возможная причина отсутствия качества – риск вложения инвестиций и неполучения при этом результата. «Чтобы войти в такой проект, необходимо понести существенные затраты, связанные с подготовкой участков, получением технических условий на прокладку сетей, обустройством межквартальных проездов. Далеко не все компании могут позволить себе такие затраты, и не факт, что они будут оправданы. Если еще при этом территория поселка небольшая, то стоимость дома или земли будет завышена, поскольку все эти затраты будут в нее включены», – полагает Игорь Ощепков. Аналогичного мнения придерживается и Ольга Козырева: «Девелоперы могут сделать очень качественный проект, с магазином и детским садом, но готовы ли будут жители нести финансовую нагрузку? Качественная инженерная инфраструктура также имеет высокую стоимость. Если все делать «по уму», то получится такая цена, на которую покупателей попросту не найдется».
С ПРИЦЕЛОМ НА ЭКОНОМ
Следующий вопрос касается выгодности развивать проекты коттеджных поселков. Мнения здесь сошлись в одном – подобные проекты целесообразно выводить на рынок только при взвешенной оценке рынка. «Возврат инвестиций в загородном сегменте происходит с отсрочкой, застройщики пытаются это компенсировать более высокой доходностью. Они строят дома большой площади, которые, к их сожалению, продаются с трудом. Нужно искать новые подходы», – считает Ольга Козырева. Говоря о новых подходах, эксперты советуют обратить внимание на эконом-сегмент. «Для девелопера имеет смысл реализовывать коттеджные поселки сегодня только в формате эконом-класса и в территориальной близости от Перми (не далее 40 км). Нужно также обращать внимание на наличие или отсутствие хорошей автомобильной доступности выбранной территории и ее оборудованности сетями – как минимум водо-, электро- и газоснабжения», – считает Игорь Ощепков. С тем, что девелоперу стоит строить в эконом-сегменте, согласен и Степан Наумов. По его словам, в прошлом большая часть реализуемых проработанных проектов ориентировалась на бизнес-класс, но данный рынок на сегодняшний день уже близок к насыщению. «На мой взгляд, сейчас востребованным является загородное жилье экономичного формата. Оно имеет меньшую рентабельность за счет меньших площадей. Но за счет большей ликвидности данных объектов проекты подобного рода могут быть интересными для девелопера», – полагает аналитик.
УЙДУТ ИЛИ ОСТАНУТСЯ
Еще одним камнем преткновения для девелопера при принятии решения о развитии проекта загородного жилья может стать экономическая нестабильность. В частности скачки валюты. Но собеседники считают, что главный минус этого фактора заключается лишь в том, что «загородка» будет развиваться медленными темпами. «В данный момент на рынке загородного жилья наблюдается стагнация, и падение курса рубля никак не сказалось на нем. Объекты загородной недвижимости слабо подвержены влиянию спекуляционного спроса, так как в большинстве своем приобретаются для собственного проживания», – отмечает Евгений Железнов. «Индивидуальное жилье не приобретается для инвестиций. По крайней мере, в Перми, где почти не развит рынок аренды индивидуальных домов. Люди покупают такую недвижимость либо для отдыха, либо в качестве альтернативы квартире. И если у них такая потребность есть, они ее реализуют, несмотря на скачки валюты и падение курса рубля. Не думаю, что в 2014 году мы будет наблюдать отток покупателей из загородного сегмента. Думаю, рынок медленно, но все-таки продолжит свое развитие», – отмечает Екатерина Пахомова. У финансовых аналитиков альтернативный взгляд на ситуацию. По словам Игоря Ощепкова, количество покупателей загородного жилья все-таки снизится. «За последние два месяца на рынке наблюдается инвестиционный спрос на сделки с жилой недвижимостью до 2,5 млн рублей. И те люди, кто раньше планировал строительство загородного дома или приобретение участка, видя, как девальвируется рубль и как отзывают лицензии у банков, изъяли свои средства со счетов и ушли в более традиционный инструмент сохранения сбережений – покупку жилья или валюту. В связи с этим количество покупателей загородного жилья совершенно точно сократится», – полагает эксперт. Такой результат, по его словам, мы сможем увидеть во II и даже в III квартале 2014 года. «Количество девелоперов данного сегмента, скорее всего, останется прежним. Просто часть проектов будет заморожена. Инвесторы в любом случае будут смотреть на рынок и поведение покупателей, но не думаю, что в 2014 году стоит ожидать новых проектов на рынке загородного жилья», – заключает эксперт.
