40 процентов
По словам директора по маркетингу группы компаний Custom Capital Игоря Ощепкова, в целом сегодня сегмент офисной недвижимости можно считать сложившимся и насыщенным рынком. «Динамика изменения ставок аренды и продажи объектов в 2013 году находилась в пределах 5-8%, что сопоставимо с уровнем текущей инфляции за год», – отмечает собеседник. Именно такие прогнозы и делали пермские эксперты, рассуждая о возможных итогах 2013 года. «Ожидания в целом оправдались. Мы прогнозировали рост цен на уровне инфляции при отсутствии негативных трендов на макроэкономическом уровне. В 2013 году стагнация на производственных рынках отразилась на всех сферах экономической деятельности, в том числе и на рынках недвижимости. В конечном счете это повлияло на снижение темпов роста цен на офисные помещения», – отмечает гендиректор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин.
По данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, в декабре стоимость кв. метра составила 54,92 тыс. рублей. Аренда с начала года подорожала с 557 до 636 рублей за кв. метр. Об аналогичных цифрах говорят и аналитики «Инвест-аудит» и «Р-Консалтинг».
По словам Ирины Адаевой, руководителя группы стратегического развития PAN City Group, суммарная площадь объектов, по которым были заключены сделки купли-продажи в 2013 году, оказалась примерно на 40% ниже аналогичного показателя 2012 года. «В 2013-м крупные сделки отсутствовали. Инвестиционный спрос был лишь на определенные объекты, что говорит о сокращении числа инвесторов в данном сегменте коммерческой недвижимости», – отмечает собеседница.
По ее словам, из рекордной цифры ввода торгово-офисной недвижимости (123 тыс. кв. метров) доля офисов составила лишь 36% (около 44,2 тыс. кв. метров). По данным «Инвест-аудит», в объеме введенных объектов непроизводственной недвижимости доля офисных центров составила примерно 14%.
Среди наиболее крупных для города эксперты называют БЦ «Эксперт» на ул. Малой Ямской, 10/1, БЦ «Космополит» на шоссе Космонавтов, 55 и административное здание на ул. Ленина, 77а.
Больше и дороже
Несмотря на низкую активность рынка в 2013 году, эксперты все-таки смогли выделить ряд тенденций, которые были присущи этим 12 месяцам. Во-первых, это разморозка некоторых докризисных проектов. Например, офисного центра «Ленком» (ул. Пермская, 69), административного центра на Екатерининской, 72. Во-вторых, по некоторым объектам, как отмечают эксперты «Инвест-аудит», наблюдался перенос сроков сдачи.
Из-за относительно большого количества сданных в 2013 году офисных площадей возникла третья тенденция – большой объем предложения на первичном рынке офисных помещений. «Многие из объектов, находящихся в процессе строительства, уже продаются и/или предлагаются в аренду на открытом рынке», – комментирует директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
По словам директора ООО «Р-Консалтинг» Ольги Козыревой, еще одним событием 2013 года стало появление на рынке впервые после кризиса объекта, в котором величина арендной ставки значительно выше средней по рынку. «При этом в нем нет вакантных площадей. Речь идет об офисном центре «Садко». У него выгодное месторасположение относительно реки и исторических объектов, есть хорошая парковка со стороны улицы Окулова», – отмечает г-жа Козырева.
Пожалуй, хватит
Все эксперты «bc» сходятся во мнении, что рынок офисов в Перми сегодня перенасыщен. «Предложение превышает спрос. Старого фонда площадей, который сегодня есть на рынке, более чем достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов и покупателей. Уровень поглощения в новых офисных помещениях в 2013 году составил более 60%. Это значит, что вакантных площадей на рынке наблюдалось больше 30%», – отмечает Ирина Адаева.
Перенасыщение рынка офисов в Перми приводит к двум вещам – борьбе за клиента и, как следствие, снижению арендных ставок. «Если у вас возникнет необходимость снять офис площадью до 150 кв. метров (самый популярный запрос), то вам предложат несколько вариантов. Причем некоторые будут очень схожи по характеристикам, но окажутся различны по цене в 1,5-2 раза», – отмечает Ольга Козырева. Из-за этого в Перми все еще не сформирован спрос на объекты высокого класса. «В Перми нет достаточного количества арендаторов, готовых платить в 2-3 раза большую сумму арендной платы ради статуса и комфорта. С другой стороны, городу, конечно, не хватает качественных помещений, имеющих приемлемую стоимость», – отмечает Егор Чурин.
С ним солидарен заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании PAN City Group Игорь Голубев: «Компаний, которые сегодня приходят в Пермь и нуждаются в офисных площадях свыше тысячи кв. метров, единицы. А те, что уже присутствуют на рынке, рассматривают площадки разве что выше качеством. Поэтому перспектива в данном сегменте не за строительством новых объектов, а за развитием качества существующих площадей. Городу явно не хватает качественной офисной недвижимости, которая могла бы длительный период сохранять классность». Предложений такого рода мало, их ликвидность высокая, и они практически не продаются на открытом рынке.
Что нас ждет
По данным аналитического центра «Медиана», цены офисной недвижимости в феврале текущего года показал положительную динамику как в сегменте аренды, так и в сфере купли-продажи. «За месяц арендная ставка увеличилась на 6,54%, цена квадратного метра – на 3,39%», – отмечают в «Медиане».
Несмотря на это, судить о перспективах 2014 года аналитики не торопятся. В особенности из-за нестабильности макроэкономики. «Кризис 2008 года научил собственников бизнеса по-другому относиться к покупке офиса. Сейчас пока нет понимания, что будет происходить с экономикой дальше. Поэтому нет и однозначного мнения о том, стоит ли бизнесу вкладываться в покупку офиса для компании. Если произойдет сокращение экономики (а все говорит, что именно так и будет), то компаниям придется минимизировать расходы, сокращать персонал и необходимость покупки отпадет сама собой», – считает Ольга Козырева.
«В случае дальнейшего снижения курса рубля для сохранения стоимости своих активов инвесторы предпочтут вкладываться в ликвидную недвижимость. Одновременно с этим возможен еще больший рост арендных ставок для покрытия растущих рисков собственника помещений», – отмечает Евгений Железнов.
По его словам, если же на рынке все-таки будет наблюдаться рост числа офисных объектов, то это приведет к увеличению средних цен на некоторые объекты первичного рынка. Речь идет именно о средних показателях стоимости, так как вновь введенные объекты выставляются на рынок с более высокой ценой. «Появление достаточного объема предложения в сегменте аренды, в свою очередь, может затормозить рост ставок до 6-8% в 2014 году», – отмечает собеседник.
Некоторые эксперты считают, что возможен еще менее оптимистичный вариант развития событий. «Учитывая, что за первый квартал 2014 года отток капитала из страны составил 65-70 млрд долларов США, произошло падение индексов фондового рынка ММВБ и РТС в марте и учитывая, что рынки капитала и недвижимости тесно связаны между собой, стоит полагать, что будет происходить коррекция ставок аренды и продажи в сторону уменьшения», – отмечает Игорь Ощепков.
Что касается показателей ввода офисных площадей в 2014 году, то здесь аналитики тоже в недоумении разводят руками. «Для меня пока не очевидно, сколько площадей будет введено в 2014 году. Пока все офисные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2014 году, находятся на этапе строительства и вряд ли будут сданы до конца года», – заключает Ирина Адаева.
