Торговый голод

 

Отступая от сухих цифр, аналитики переходят к вечной проблеме пермского рынка — дефициту торговых площадей. По данным директора ООО «Р-Консалтинг» Ольги Козыревой, сегодня по предложению площадей в Перми лидируют отдаленные микрорайоны, тогда как в центре, наоборот, ощущается привычный недостаток кв. метров. «Лидерство в данном вопросе — показатель непостоянный. Он меняется в зависимости от ввода новых торговых объектов. Например, недавно ввели в эксплуатацию ТЦ на Гайве, и площади в нем добавились в листинг предложений. Изменений в лидерах стоит ожидать и после введения в эксплуатацию ТЦ «Март» на ул. Петропавловской», — комментирует Ольга Козырева.

По данным аналитиков ООО «Инвест-аудит», среди территорий по продаже и аренде торговых площадей лидирует Ленинский район. «За ним следуют Свердловский, Мотовилихинский и Дзержинский районы, примерно с одним уровнем арендных ставок», — рассказывает директор департамента оценки компании Евгений Железнов. Но популярность последних трех районов не связана с высокой активностью продавцов и покупателей. Многие предложения здесь обладают меньшей привлекательностью, однако из-за нехватки площадей в центре арендаторам не приходится выбирать, отмечают аналитики «Инвест-аудит». 

Среди объектов, предлагающих самые высокие арендные ставки, собеседники «bc» выделяют «Гипермаркет «Семья», ТЦ «Колизей», ТРК «Столица», ТЦ «Алмаз», ТЦ «Семь пятниц». 

Несмотря на высокие цены аренды, желающих получить метры в центральных торговых центрах города предостаточно. «Предложений в качественных ТЦ на рынке представлено мало. В связи с высоким спросом у собственников, в свою очередь, не возникает проблем с поиском нового арендатора. К тому же в таких объектах ведется постоянная работа по поиску и подбору наиболее качественных арендаторов», — отмечают в «Инвест-аудит». Аналитики сходятся во мнении, что на пермском рынке такое положение дел приводит к ситуации, когда арендодатель решает за бизнесмена, где будет располагаться его магазин, а не наоборот.

Из-за этого арендаторы вынуждены брать площади в небольших торговых объектах за пределами центра, которые, в свою очередь, не стремятся предлагать качественные площади: арендатор найдется и на существующие.

Это формирует побочную проблему рынка торговой недвижимости — отсутствие качественных помещений. Из-за низкого качества в Пермь не могут зайти федеральные и международные операторы. По словам директора ООО «УК Столица Пермь» Константина Копытова, городу не хватает качественных торговых центров. «Существует стандарт обеспеченности населения коммерческими площадями — 1 кв. метр на человека. Получается, в Перми должен быть 1 млн торговых кв. метров, а у нас их всего порядка 300 тыс., если брать крупнейшие качественные ТЦ», — отметил Константин Копытов.

Еще одну проблему озвучивает аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Надежда Тищенко: большой объем «замороженных» по юридическим и экономическим причинам коммерческих проектов. «Из торговых объектов, фактически построенных, но имеющих проблемы с вводом в эксплуатацию, можно выделить ТЦ «Star Moll» на улице Революции, 5а и ТЦ на ул. Подлесной, 49в. Площадь каждого — порядка 6 тыс. кв. метров», — отмечает г-жа Тищенко.

 

Первый квартал 2013 года поддержал тренд прошлых 12 месяцев в вопросе поиска операторов. По данным «КД-консалтинг», активность рынка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости Перми в последнее время увеличивается. По словам Надежды Тищенко, активность федеральных игроков по поиску земельных участков и площадей на пермском рынке возрастает. «Пермь рассматривают такие операторы торговли, как ГК «Ташир», «Ашан», Norman Asset Management, OBI, Media-Saturn Russia, IKEA и другие. При подборе якорных арендаторов на перспективные проекты девелоперы в основном ориентируются на федеральных и международных торговых операторов, не представленных на рынке Перми. Ведущие консалтинговые компании России также отмечают, что Москва и города-миллионники остаются приоритетными для развития международных операторов торговли», — констатирует г-жа Тищенко.

Несмотря на интерес, федеральные операторы не выстраиваются в очередь, чтобы зайти в Пермь. Виной всему — проблема выбора подходящей площадки для строительства. «В городе отсутствуют суперрегиональные торговые центры. А они крайне нужны», — комментируют аналитики. 

Такого же мнения придерживается и Константин Копытов: «Пермь спокойно переварит парочку крупных, по 150-200 тыс. кв. метров, торговых центров. Они должны быть не городского, а регионального уровня, чтобы стать центрами притяжения жителей со всего края. Кроме того, такие площади станут привлекать крупных федеральных и международных операторов, которых пока в Перми нет. Например, сеть «Ашан», IKEA, Media Markt, OBI. Они уже сегодня готовы зайти в город, но не могут найти подходящие площади».

По мнению Алексея Еремина, генерального директора ООО «БриГ-Девелопмент» (входит в холдинг Custom Capital), потребителям в Перми не хватает, в первую очередь, крупных торговых центров наподобие «МЕГИ», представляющих широкие возможности для покупателей и задающих хороший тон для остальных торговых центров. «В идеале Пермь можно окружить кольцом торговых центров подобного формата: нужно просто разместить их в основных направлениях въезда в город, имеющих хороший трафик», — предлагает собеседник. По его словам, сегодня активно застраиваются жильем отдаленные микрорайоны города, такие как Ива и Левшино. «В них тоже в скором времени появится потребность в торговых центрах. Поэтому эти площадки, на мой взгляд, можно считать потенциально интересными для инвесторов», — комментирует собеседник. 

 

По данным «КД-консалтинг», прошедший 2012 год показал самые низкие объемы ввода коммерческой недвижимости в Перми за последние 8 лет. Это еще одна причина дефицита торговых площадей на рынке. 

В 2013 году ситуация может измениться, поскольку девелоперы заявили о вводе в эксплуатацию 9 новых торговых центров и комплексов. «При условии соблюдения планируемых сроков сдачи пермский рынок коммерческой недвижимости в текущем году может пополниться торговыми площадями почти на 61 тыс. кв. метров», — отмечает Надежда Тищенко. 

Несмотря на амбициозные планы инвесторов, реализация некоторых из заявленных и строящихся объектов остается под сомнением. Пока, по данным аналитиков, в эксплуатацию введен только один пристроенный к жилому дому ТЦ на ул. Докучаева, 42б площадью 3,3 тыс. кв. метров. «Помимо отдельно стоящих торговых центров и комплексов в эксплуатацию также вводятся встроенно-пристроенные коммерческие помещения в новых жилых домах и объекты после реконструкции. Примером может служить магазин «Альпина» на ул. Ленина, 49, который открылся после реконструкции в первом квартале 2013 года», — отмечает г-жа Тищенко.

61 тыс. кв. метров — приличный объем площадей, однако среди заявленных проектов, как говорят аналитики, нет ни одного крупномасштабного. В основном это ТЦ, рассчитанные на жителей того или иного микрорайона. Поэтому проблема дефицита площадей вряд ли решится в 2013 году, считают эксперты.

Изменения же могут произойти после выхода на рынок торгового центра в Камской долине. Он станет одним из крупнейших для Перми торгово-развлекательных объектов. «Если его концепция будет профессиональной, если будут грамотно подобраны торговые и развлекательные операторы, рестораторы и пр., то этот ТРК сможет изменить покупательское поведение и ситуацию на рынке в целом», — считает Ольга Козырева. 

Однако, по мнению Константина Копытова, 70-тысячный по площади торговый центр на Спешилова все равно не решит проблемы коммерческого голода на рынке. «У нас лист ожидания арендаторов расписан на полгода вперед. Ситуацию сможет изменить лишь появление регионального ТРК. И, скорее всего, он должен быть в городе не один. До этого Пермь так и будет в аутсайдерах по коммерческим площадям», — заключает г-н Копытов.