Газета
  1. Газета
 05 ноября 2012, 13:20   2028

Эффект «пузыря»

Эффект «пузыря»
Российский экономист Олег Григорьев — о специфике «пузыря» на пермском рынке недвижимости, росте ипотечных ставок в регионе и о прогнозах на будущее.

 Олег Вадимович, скажите, в чем отличие пермского рынка недвижимости от других региональных рынков?

— Сегодня многих волнуют проблемы недвижимости, но чтобы понимать специфику какого-то одного региона, нужно в нем жить и работать. Поскольку нюансы рынка в каждом городе свои. Это касается и сравнения «пузыря» недвижимости. «Пузырь» — сложное экономическое явление, у которого есть свои стадии, этапы и закономерности.
Я работал с разными городами, но пермская ситуация сильно отличается от московской и сибирской. Мне пришлось ломать голову, чтобы понять закономерности «пермского пузыря» и сформулировать прогноз на будущее.
Можете подробнее рассказать, в чем специфика «пермского пузыря»?
— Обычно возникновение «пузыря» происходит из-за сложившейся ситуации на рынке. В Москве, например, «пузырь» родился вследствие дефолта. В итоге остановилось строительство. Цена на недвижимость была очень низкой, и повысился спрос. Это привело к дефициту жилья в 2002 году. До 2002 года темпы роста цен на жилье совпадали с ростом инфляции.
В Пермском крае ситуация развивалась по иному сценарию. Во-первых, другой была причина возникновения «пузыря». Просматривая данные по вводу жилья в 2005-2006 годах в Пермском крае, я вижу неплохой прирост. Тогда здесь произошел отрыв: инфляция поползла вниз, а цены на недвижимость, наоборот, начали расти. Это стало первым стимулом зарождения «пузыря». И второе отличие — в характере. У «пермского пузыря» он был взрывным. 
Существовали ли на рынке «пузыри», похожие на пермский? 
— В 2006 году я долго работал в Челябинской области, много общался со строителями, девелоперами, игроками рынка недвижимости. При сравнении ситуации в этих двух регионах я нашел общие черты. В начале 2006 года там наблюдался рост цен на недвижимость, за полгода они выросли на 20-25%. Это произошло из-за резкого увеличения себестоимости строительства: выросли цены на стройматериалы, возникли сложности с подключением коммуникаций, росли тарифы за подключение. Реальные покупатели, увидев рост цен, толпой повалили на рынок. Началась паника. Одновременно с этим на рынок с теми же соображениями рванули и спекулянты. Отмечу, что последние приходят на рынок только когда там есть «пузырь». По сути — это те же игроки финансового рынка, ищущие способы заработать. В итоге чем быстрее росли цены, тем меньше становилось реальных покупателей — в конце концов «пузырь» лопнул. В Перми картина была идентичной. 
Генплан Перми ограничивает высоту зданий в центре города шестью этажами. Как это может отра­зиться на рынке?
— Нужно изучать Генеральный план подробно, чтобы решить: правильно ли это — строить не выше 6 этажей. Москва сегодня пытается решить эту проблему: жилье в городе в основном расположено на окраинах, а деловая активность сосредоточена в центре. Отсюда проблемы — встречные потоки, пробки в час пик, перегрузка общественного транспорта. Если в Перми на периферии развиваются высотные зоны, где есть офисы и вся необходимая инфраструктура, то почему бы и не сохранить исторический центр малоэтажным? Это решит сразу две проблемы — сократит пробки и поспособствует развитию окраин. 
Нынешний губернатор дал установку пермским застройщикам стремиться к реализации 1,6 млн кв. метров жилья в год. Строители же говорят, что такие объемы осилить смогут, но это создаст профицит жилья. Как вы считаете, реально ли осваивать такие объемы?
— Во-первых, 1,6 млн кв. метров — это слишком много. Насколько я знаю, в Пермском крае обычно строится ежегодно меньше 800 тыс. кв. метров. Если ориентироваться на сегодняшнюю цену квадрата, то пытаться строить большие объемы — бессмысленно. Можно, конечно, попытаться снизить цену кв. метра до «якорной», в Перми это где-то чуть выше 30 тыс. рублей. Но даже в этом случае 1,6 млн кв. метров рынок не поглотит. Думаю, к реализации 1 млн кв. метров Пермь через какое-то время прийти вполне сможет, а до больших объемов городу еще далеко. 
А нового «пузыря» на рынке снижение цены кв. метра не породит?
— Он возможен, но я склоняюсь все же к тому, что «пузыря» не будет. Предпосылки к его возникновению есть уже сегодня, но их пока недостаточно. Я считаю, что небольшой «пузырь» не повредит региону, а даже простимулирует оживление активности на рынке недвижимости. Просто надо быть готовым, что любой «пузырь» рано или поздно лопнет.
Какие меры нужно принять государству, чтобы увеличить рост жилищного строительства?
— Нужна льготная ипотека. Но если ставки ипотечного кредитования будут снижаться, это «надует» очередной «пузырь». Если ставки повышать, снизится спрос. Замкнутый круг.
 
Григорьев Олег Вадимович
Государственный советник первого класса, руководитель Научно-исследовательского центра Олега Григорьева «Неокономика».
Родился 16 июля 1960 г. в Москве. 
В прошлом работал в Центральном экономико-математическом институте АН СССР, в Верховном Совете России, в Экспертном институте РСПП, был заместителем руководителя аппарата Комитета по экономической политике Госдумы, начальником отдела Экономического управления Президента РФ, начальником управления налоговой политики, и.о. заместителя Председателя Государственного комитета по развитию предпринимательства в России. 
В 2000-е гг. был независимым специалистом по системам государственного и муниципального управления, старшим экономистом компании «НЕОКОН».
Поделиться:
Все новости компаний