Эффект «пузыря»

— Сегодня многих волнуют проблемы недвижимости, но чтобы понимать специфику какого-то одного региона, нужно в нем жить и работать. Поскольку нюансы рынка в каждом городе свои. Это касается и сравнения «пузыря» недвижимости. «Пузырь» — сложное экономическое явление, у которого есть свои стадии, этапы и закономерности.

Я работал с разными городами, но пермская ситуация сильно отличается от московской и сибирской. Мне пришлось ломать голову, чтобы понять закономерности «пермского пузыря» и сформулировать прогноз на будущее.

— Обычно возникновение «пузыря» происходит из-за сложившейся ситуации на рынке. В Москве, например, «пузырь» родился вследствие дефолта. В итоге остановилось строительство. Цена на недвижимость была очень низкой, и повысился спрос. Это привело к дефициту жилья в 2002 году. До 2002 года темпы роста цен на жилье совпадали с ростом инфляции.

В Пермском крае ситуация развивалась по иному сценарию. Во-первых, другой была причина возникновения «пузыря». Просматривая данные по вводу жилья в 2005-2006 годах в Пермском крае, я вижу неплохой прирост. Тогда здесь произошел отрыв: инфляция поползла вниз, а цены на недвижимость, наоборот, начали расти. Это стало первым стимулом зарождения «пузыря». И второе отличие — в характере. У «пермского пузыря» он был взрывным. 

— В 2006 году я долго работал в Челябинской области, много общался со строителями, девелоперами, игроками рынка недвижимости. При сравнении ситуации в этих двух регионах я нашел общие черты. В начале 2006 года там наблюдался рост цен на недвижимость, за полгода они выросли на 20-25%. Это произошло из-за резкого увеличения себестоимости строительства: выросли цены на стройматериалы, возникли сложности с подключением коммуникаций, росли тарифы за подключение. Реальные покупатели, увидев рост цен, толпой повалили на рынок. Началась паника. Одновременно с этим на рынок с теми же соображениями рванули и спекулянты. Отмечу, что последние приходят на рынок только когда там есть «пузырь». По сути — это те же игроки финансового рынка, ищущие способы заработать. В итоге чем быстрее росли цены, тем меньше становилось реальных покупателей — в конце концов «пузырь» лопнул. В Перми картина была идентичной. 

— Нужно изучать Генеральный план подробно, чтобы решить: правильно ли это — строить не выше 6 этажей. Москва сегодня пытается решить эту проблему: жилье в городе в основном расположено на окраинах, а деловая активность сосредоточена в центре. Отсюда проблемы — встречные потоки, пробки в час пик, перегрузка общественного транспорта. Если в Перми на периферии развиваются высотные зоны, где есть офисы и вся необходимая инфраструктура, то почему бы и не сохранить исторический центр малоэтажным? Это решит сразу две проблемы — сократит пробки и поспособствует развитию окраин. 

— Во-первых, 1,6 млн кв. метров — это слишком много. Насколько я знаю, в Пермском крае обычно строится ежегодно меньше 800 тыс. кв. метров. Если ориентироваться на сегодняшнюю цену квадрата, то пытаться строить большие объемы — бессмысленно. Можно, конечно, попытаться снизить цену кв. метра до «якорной», в Перми это где-то чуть выше 30 тыс. рублей. Но даже в этом случае 1,6 млн кв. метров рынок не поглотит. Думаю, к реализации 1 млн кв. метров Пермь через какое-то время прийти вполне сможет, а до больших объемов городу еще далеко. 

— Он возможен, но я склоняюсь все же к тому, что «пузыря» не будет. Предпосылки к его возникновению есть уже сегодня, но их пока недостаточно. Я считаю, что небольшой «пузырь» не повредит региону, а даже простимулирует оживление активности на рынке недвижимости. Просто надо быть готовым, что любой «пузырь» рано или поздно лопнет.

— Нужна льготная ипотека. Но если ставки ипотечного кредитования будут снижаться, это «надует» очередной «пузырь». Если ставки повышать, снизится спрос. Замкнутый круг.