Сколько стоит?
За III квартал 2012 года, по оценке ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Натальи Короткой, выросла средняя цена предложения. На вторичном рынке жилья она составила чуть больше 52 тыс. рублей, на первичном — 48,8 тыс. рублей за кв. метр. По сравнению со II кварталом года рост составил 2,9% и 1,6% соответственно.
По словам Ольги Козыревой, исполнительного директора ООО «Р-Консалтинг», ценовой максимум на рынке новостроек за 9 месяцев был зафиксирован в Свердловском районе — 148,18 тыс. рублей за кв. метр, минимум пришелся на Кировский (21,54 тыс. рублей за квадрат) и Орджоникидзевский (34,05 тыс. рублей за квадрат) районы. Что касается «вторички», здесь лидерами цен по-прежнему остались Ленинский (63,94 тыс. рублей за кв. метр) и Свердловский (55,71 тыс. за кв. метр) районы.
Эксперты издания констатируют также покупательскую активность по итогам трех кварталов. По словам генерального директора ЗАО «Дедал» Валерия Якушева, несмотря на появление на рынке объектов эконом-класса, спрос на кирпичные новостройки в центре Перми остался стабильным, рост цен составил 3-3,5% в месяц. «За 9 месяцев 2012 года мы наблюдали явный рост активности покупателей. Например, 2-ю очередь дома по ул. Советской, 3 мы собирались продавать неспешно, но в результате к сдаче дома в продаже осталось около десяти квартир. Это при том, что в среднем кв. метр в ЗАО «Дедал» стоит 65 тыс. рублей», — отмечает г-н Якушев.
Что касается сегодняшней ситуации, то, по словам ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Бориса Николаева, рост цен на пермском рынке жилья приостановился. «До конца года средние цены предложения сохранятся примерно на одном уровне: на вторичном рынке — 52 тыс. рублей за кв. метр, на первичном — 47,5 тыс. рублей за кв. метр. Прирост средней цены за весь 2012 год соответственно составит на вторичном рынке 7-9%, а на первичном — 17-19%», — отмечает эксперт.
Кризис, прощай!
Одной из тенденций трех кварталов, по словам Бориса Николаева, стало восстановление первичного рынка жилья и его выход на докризисные показатели. Это касается, прежде всего, объемов строительства. Эксперт констатирует: «В настоящее время по своей емкости с точки зрения объемов строящегося жилья рынок выходит на уровень 2008 года — за I-III кв. 2012 г. строительством начаты 34 многоквартирных жилых дома, общая площадь квартир в них — свыше 320 тыс. кв. м. За аналогичный период 2008 «докризисного» года было начато строительство 345 тыс. кв. м. многоквартирного жилья, т.е. объемы вполне сопоставимы». «Минимальное количество объектов вышло на рынок в первой половине 2009 г. — всего 6 новостроек, около 40 тыс. кв. м , это было «дно» рынка с точки зрения объемов», — добавляет аналитик. С ним не совсем согласен Игорь Лаищев, начальник инновационно-инвестиционного управления ООО «ПКК на Закаменной», который считает, что рынок этого года еще не достиг темпов и цен докризисного периода. Однако эксперт находит в этом положительную сторону, поскольку сложившаяся ситуация снижает риск появления «пузыря» в этом секторе экономики.
Вторая тенденция, выявившаяся по итогам трех кварталов, — переориентация «рынка продавца» на «рынок покупателя». По словам директора департамента оценки ООО «Инвест-Аудит» Евгения Железнова, сегодня на вторичном рынке представлено достаточное число предложений, разных по цене и качеству. «Однако не всегда ожидания продавца совпадают с возможностями покупателя. После кризиса последние стали заметно разборчивее и требовательнее к приобретаемому жилью. Они стали рассматривать большее количество вариантов, научились торговаться. Таким образом, продажа квартиры стала более сложным процессом. В таких условиях трудно объективно оценить: соответствует предложение спросу или превышает его», — отмечает г-н Железнов.
Третья тенденция — рост ипотечных ставок. По словам директора департамента оценки ООО «Инвест-Аудит» Евгения Железнова, до осени 2011 года банки предлагали различные ипотечные программы с интересными условиями и акциями (ставки в диапазоне 8-11%), стимулируя тем самым покупательскую активность. «Подтверждением стало увеличение числа сделок с использованием заемных средств и стабильный рост стоимости жилья, впервые зафиксированный после кризиса. С 2012 года наметился обратный тренд, банки начали повышать ставки, поскольку покупатели уже не так остро реагировали на их увеличение в диапазоне 1-2%», — отмечает г-н Железнов.
По словам Анастасии Печенкиной, ведущего аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», причина, по которой банки увеличивают ставки, связана еще и с нестабильностью на финансовых рынках и увеличением кредитного риска. «Несмотря на это, ведущие банки активно сотрудничают с надежными застройщиками Перми, что делает кредитование клиентов более лояльным. Кроме того, действует государственная программа по льготному ипотечному кредитованию квартир, приобретаемых непосредственно у юридических лиц», — отмечает г-жа Печенкина.
По мнению экспертов, нестабильность в экономике может привести к дальнейшему росту ипотечных ставок и сокращению объемов кредитования. «А это частично повлияет на снижение платежеспособного спроса на рынке жилья», — полагает собеседница.
«Те люди, у которых сегодня на руках есть решения банка по кредиту, понимают, что если не купят квартиру сегодня, то завтра им придется платить больший процент по ипотеке. Эта категория покупателей начала активно готовиться к сделке, и в начале октября мы наблюдали незначительный рост цен. Сейчас ситуация стабильна: количества покупателей с готовыми решениями по кредиту недостаточно для активного роста цен», — резюмирует Алексей Ананьев.
Прогнозы
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-Аудит»:
— Судя по тому, что резкий подъем цен в течение первого полугодия в осенне-зимний период сменился на умеренный, то до конца года стоит ожидать повышения стоимости не более, чем на 1-2% в месяц. Ожидание второй волны кризиса, которое обсуждалось в СМИ в течение 2012 года, так и не отразилось на спросе, поэтому для каких-либо резких колебаний цен пока никаких предпосылок нет.
Анастасия Печенкина, ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»:
— Согласно умеренному варианту прогноза, можно ожидать, что в 2013 году средние цены практически не изменятся, прирост может составить 3-6%. При этом следует отметить, что ситуация на рынке жилья зависит от макроэкономической конъюнктуры, при ухудшении которой возможно небольшое снижение цены.
Алексей Ананьев, генеральный директор ООО «АН «Респект»:
— Сейчас на рынке стали появляться различные варианты сертификатов и субсидий, средний размер которых составляет порядка 1 млн рублей. Это сертификаты для военных и других социальных категорий граждан. Но у нас нет информации, сколько покупателей выйдет на рынок Перми в 2013 году с подобными субсидиями. Поэтому рост цен и спрос на следующий год спрогнозировать сложно. Если «социальных» потребителей будет немало, то, очевидно, цены на жилье в Перми вновь вырастут. Но пока ситуация стабильна, и до конца года, скорей всего, роста не будет.
Как восстанавливался рынок
В посткризисные 2009-2010 годы пермские девелоперы замораживали проекты, несли убытки, отказывались от возможностей роста и не верили в будущее. К концу 2010 — началу 2011 года ситуация на рынке стала выправляться, начался рост цен, объемов, инвесторы вернулись к забытым проектам и начали предлагать покупателям что-то новое. 2011 год характеризовался относительно спокойным ростом цен, а три квартала 2012-го окончательно убедили экспертов и участников рынка, что ситуация стабилизировалась, и показатели спроса и предложения вернулись к докризисным.
