Газета
 06 августа 2012, 13:20   1245

Дом, который построят

Дом, который построят
Создание эффективных жилищных программ, решение инфраструктурных проблем и развитие конкуренции позволят Пермскому краю догнать в развитии строительной отрасли соседние регионы. Так считает и власть, и бизнес.

 По итогам первого полугодия в строительной отрасли Пермского края сложились довольно позитивные тенденции. Количество выданных разрешений на строительство нового жилья в два раза превышает показатель первого полугодия 2011 года. «Это говорит о том, что при среднем сроке строительства примерно 2,5—3 года через 3 года мы будем строить в два раза больше, при условии, что все выданные разрешения на строительство будут реализованы», — отметил коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев.

По данным аналитического отдела «Камской долины», всего по итогам 2012 года на территории Перми планируется к вводу около 432 тыс. кв. метров жилья, из которых 382 тыс. кв. метров — многоквартирное. Однако эксперты в один голос заявляют, что этого недостаточно, чтобы покрыть существующий спрос.
 
Меньше, да лучше
Еще одним важным трендом, по мнению аналитиков «Камской долины», является рост спроса на квартиры малого формата, причем и на первичном, и на вторичном рынках. Данное утверждение иллюстрируют следующие цифры: средняя площадь непроданных однокомнатных квартир в новостройках составляет 44,18 кв. метров, в то время как проданных — 38,25 кв. метров. «На сегодня, по оценкам специалистов, фонд непроданного жилья в Перми составляет около 20 %. Это все, как правило, квартиры с большой площадью. Основной мотив для покупателей в этом случае — цена. Причем не только квадратного метра, но и вообще цена сделки», — отметил Алексей Ананьев. 
Эта тенденция вполне отвечает заявлению губернатора Виктора Басаргина о необходимости снижения стоимости жилья. «По статистике за 2010 — 2011 годы средняя площадь квартиры в России составляла от 54 до 87 кв. метров. Для Пермского края этот показатель составляет 107 кв. метров. Нам просто нужно понять, для кого мы строим жилье, и попытаться снизить цену за квадратный метр», — подчеркнул Виктор Басаргин.
По словам г-на Ананьева, снижение площади строящихся квартир — это та стадия развития рынка, которую регионы с более развитой строительной отраслью уже миновали.
Клиент всегда прав. «Состояние отрасли задается в первую очередь степенью активности покупателей, уровнем платежеспособности и наличием программ по закупке жилья. Строить больше можно только в привязке к источникам спроса. Если нет спроса на заявленные объемы строительства, мы разгоняем строителей на бетонную стену», — подчеркнул генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков.
По его словам, сегодня в Пермском крае строят в основном в пределах спроса, формируемого розничными покупателями, потому что существенных муниципальных или федеральных программ в регионе нет. «Сегмент покупателей, которые решают самостоятельно приобретать квартиру, составляет не более 40 % от общего количества нуждающихся в жилье. Остальные просто не могут себе этого позволить», — отметил эксперт.
Если говорить о розничном спросе, то он, по мнению директора по управлению инвестициями компании «Строительные проекты» Ирины Малыгиной, формируется в основном за счет возможностей, предлагаемых банками: при наличии «удобных» ипотечных программ активность покупателей заметно увеличивается.
Аналитики отмечают, что сегодня в Перми около 20 % сделок по рынку первичного жилья и более 30 % на вторичном рынке совершаются при помощи ипотеки. Однако у некоторых экспертов такая активность вызывает опасения. «Есть предположение, что мы начали надувать ипотечный пузырь. Развитие ипотеки должно соответствовать уровню роста платежеспособности. Официальный уровень зарплат в Перми не растет такими темпами, какими растем объем выданных ипотечных кредитов», — считает Алексей Ананьев.
 
Цена вопроса
По словам Алексея Ананьева, в первом квартале 2012 года в Перми был зафиксирован достаточно серьезный рост цен по сравнению с предыдущим периодом. «В итоге мы приросли по новостройкам на 12—14 %. В июне спрос замедлился, в июле мы увидели первые акции, стимулирующие спрос, — снижение цен на определенное количество квартир. Могу предположить, что мы исчерпали весь рост цен в 2012 году, и сейчас очень важно, удержится ли текущий уровень, или мы уйдем в зону снижения», — отметил г-н Ананьев.
По мнению эксперта, основной причиной роста цен стал низкий уровень конкуренции в строительной отрасли Перми. «Если конкуренции нет и компании могут просто поднимать цены, считая, что спрос эластичный и цены будут рынком приняты, то я не склонен считать, что это нормальная рыночная ситуация. Очевидно, что относительно соседних регионов мы строим существенно меньше, так и конкуренция у нас намного ниже, чем в том же Екатеринбурге. Те 330—350 тыс. кв. метров, которые мы сейчас строим, рынок легко может поглотить — цены при таком объеме неизбежно будут расти», — подчеркнул Алексей Ананьев.
Как сообщил «bc» генеральный директор ОАО «ПСК «Классик» Василий Боровцов, низкая конкуренция в отрасли обусловлена небольшой долей федеральных застройщиков, работающих на рынке. «В последние годы в оборот вовлекалось незначительное количество земельных участков, пригодных для использования в целях масштабного жилищного строительства. А именно такие проекты интересны крупным федеральным игрокам. Несмотря на это, некоторые иногородние девелоперы имеют в своем активе достаточный запас земельных участков, но возможность их реализации зачастую ограничена принципами компактного развития города, заложенными в Генплане», — считает Василий Боровцов.
Ирина Малыгина, напротив, отмечает, что пермская строительная отрасль представляет для федеральных игроков определенный интерес. «Сегодняшнюю настороженность пермских застройщиков вызывает внимание федерального центра к нашему региону. От того, как будут распределены ресурсы и роли между региональными и федеральными участниками, будет зависеть то, каким сформируется рынок недвижимости в крае», — считает г-жа Малыгина.
 
Реальные планы
Отношение к Генплану, основному документу, регулирующему строительную отрасль Пермского края, у застройщиков сложилось противоречивое. Кто-то считает его непреодолимым препятствием на пути развития отрасли, кто-то отмечает, что Генплан может оказаться вполне жизнеспособным при соблюдении определенных нюансов.
«На мой взгляд, на сегодня в Генплане нет ничего, что могло бы помешать строительству. Вопросы этажности — это экономика конкретного земельного участка, а не Генерального плана. Реализовать квадратные метры можно в любом исполнении — и в десятиэтажках, и в четырех- или пятиэтажных домах. Вопрос только в применяемых технологиях и подходах. Кроме того, стоит понимать, что проблема этажности касается не только застройщиков, но и жителей», — подчеркнул директор МАУ «Бюро городских проектов» Андрей Головин.
По мнению Андрея Гладикова, баланс между этажностью и стоимостью квадратного метра вполне можно было бы решить за счет решения инфраструктурных проблем и снижения цены технологических присоединений.
«Мы прекрасно понимаем, что чем больше в доме этажей, тем ниже себестоимость. Значит, нужно отталкиваться от себестоимости квадратного метра в сегодняшних условиях многоэтажного строительства и задавать его при реализации Генплана. 
Причем задавать не в принудительном порядке, ведь если себестоимость будет недостижима, бизнес всеми правдами и неправдами будет надстраивать дополнительные этажи или пойдет строить в регионы, где нет таких ограничений. Чтоб система заработала, власть просто должна взять на себя ответственность за инфраструктуру. Если застройщик перестанет закладывать в цену квадратного метра стоимость инженерной инфраструктуры, то квадратный метр может подешеветь минимум на 10—20 %. На мой взгляд, Генплан должен включать в себя не только заданный уровень этажности на территории города, но и ряд мероприятий, которые эту этажность обеспечат», — подчеркнул г-н Гладиков.
На данный момент, по его словам, эти мероприятия не реализуются. «Пока у нас только начался процесс снижения стоимости техприсоединения по воде. Хотя те нормативы, о которых сейчас говорят как о достижениях, все равно превышают реальный уровень потребления. Это связано с тем, что большое количество воды теряется, и все эти потери закладываются в тариф», — отметил эксперт.
Стоит отметить, что на городском уровне определенные меры по стимулированию развития строительной отрасли уже были приняты: тариф на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения в Перми снижен почти на треть — со 145 до 100 тыс. рублей за кубометр.
Однако, по мнению Василия Боровцова, на текущий момент развитию рынка недвижимости препятствует не ограничение этажности, как один из параметров Генплана и Правил застройки и землепользования, а отсутствие четких «правил игры».
Впрочем, вполне возможно, что в ближайшее время они появятся: министр строительства и архитектуры Пермского края Дмитрий Шаповал отметил, что на федеральном уровне разработана концепция жилищного строительства, которая подразумевает стимулирование спроса, формирование госзаказа, бюджетные инвестиции. Строителям необходимо в срок до сентября 2012 года предоставить свои планы на 5-летний срок в министерство для проработки аналогичного документа на региональном уровне, внесения изменений в бюджет региона, прохождения через Законодательное Собрание. Кроме того, при губернаторе Пермского края будет создан специальный совет, который займется решением проблем отрасли.
 
Дом, который построят
 
Дом, который построят
 
Дом, который построят
Поделиться:
Все новости компаний