Газета
  1. Газета
 14 мая 2012, 13:20   2125

С поправкой на местность

С поправкой на местность
Эксперты утверждают, что элитного жилья в Перми нет. Покупатели соглашаются, что высококачественных новостроек строители сегодня не предлагают, но за комфортную квартиру на вторичном рынке готовы платить и по 120 тыс. рублей за 1 кв. м.

 В начале мая директор консалтинг-группы S. Research&Decisions Регина Давлетшина представила классификацию пермских жилых домов повышенного уровня комфорта. До сих пор эксперты рынка недвижимости придерживались методики, которую в 2008 году разработала группа аналитиков НП «РГР. Пермский край». Составившие ее эксперты предлагали делить жилые дома на три категории: «эконом», «бизнес» и «элит». При определении критериев элитного жилья специалисты «РГР. Пермский край» во многом полагались на столичные примеры домов этого уровня. Такой подход позволил специалистам утверждать, что в Перми нет по-настоящему элитных домов. Максимум, на что тянут провинциальные новостройки, — категория «бизнес+». По словам ведущего аналитика ОАО «Камская долина» Бориса Николаева, такая ситуация типична для российских регионов. Эксперт назвал лишь два города, Новосибирск и Казань, где реализуются проекты строительства элитного жилья. 

Регина Давлетшина, которая также участвовала в разработке классификации РГР, предложила свой взгляд на элитную недвижимость в провинции. «Специалисты по жилью, работающие в премиум-сегменте, не сомневаясь, скажут, что элитная недвижимость в Перми есть. Почти у каждого агентства есть либо элитная квартира на продажу, либо клиент, желающий купить квартиру такого класса. Важно отметить, что клиенты данного уровня хорошо осведомлены о том, что такое «элитная недвижимость» за границей, в других регионах, однако, принимая во внимание реалии рынка Перми, выбирают себе квартиру, руководствуясь, в основном, индивидуальными предпочтениями», — поясняет необходимость составления методики, применимой к реалиям региона, г-жа Давлетшина.
Эксперт проанализировала 37 домов как на вторичном рынке, так и из числа новостроек, расположенных в центральной части Перми. Стоимость квартир в них выше 7 млн рублей. По результатам исследования выбранные аналитиком объекты были разделены на три группы: «бизнес», «премиум» и «элит». (подробнее о принципах методики см. на сайте http://www.business-class.su/opinion.php?id=95). Однако и такой способ систематизации показал, что лишь один дом в Перми, расположенный по адресу: ул. Сибирская, 65а, соответствует классу «элит». На стыке категорий «премиум» и «элит» согласно классификации S. Research&Decisions оказались дома по ул. Революции, 21 (ЖК «Виктория»), ул. Петропавловской, 40 и 41. При этом Регина Давлетшина подчеркивает, что застройщик жилого комплекса «Виктория» наделил свой объект опциями, присущими премиум-классу по-московски, что превышает ожидания для данного класса в Перми. Таким образом, по качественным характеристикам дом соответствует элитному уровню по-пермски и лишь по цене ближе к уровню премиум-класса. Вместе с тем, по классификации «РГР. Пермский край», этот объект причислен лишь к категории «бизнес».
Но даже такая, адаптированная к реалиям провинции, классификация не соответствует представлениям потребителя об элитном жилье. Общепринятая классификация РГР разрабатывалась в период строительного бума. Не имея четких стандартов, застройщики нередко грешили тем, что, заявляя о новом проекте жилого дома, позиционировали его как объект бизнес-класса, а то и элитный. Систематизация жилой недвижимости, по мнению экспертов, помогла бы участникам рынка разобраться, кто и что строит, и защитила бы интересы потребителя. Однако, как ни парадоксально, потенциальные покупатели дорогих квартир оказались менее притязательны. Многим оказалось все равно, что их квартиры не дотягивают до столичных «идеалов». «Есть покупатели дорогого жилья, люди проживающие в домах повышенного уровня комфортности, которые считают свои квартиры элитным жильем. И наверное, не совсем правильно разубеждать их и объяснять, что в Перми вообще нет элитного жилья», — считает коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. Похожего мнения придерживается и директор ООО «Инвестиции в строительство», которое является застройщиком дома на ул. Плеханова, 58а, Игорь Черников: «Конечно, мы еще не пришли к тому, чтобы быть элитными во всем, начиная от архитектурного облика здания и заканчивая его «начинкой». Но все познается в сравнении. Если человек жил в квартире бизнес-класса, а затем его статус в обществе и уровень благосостояния вырос, и он теперь может позволить себе более дорогое жилье, то свою новую квартиру он будет считать элитной. Так что у аналитиков свое представление об элитности, а у потребителя оно совершенно другое», — делает вывод собеседник «bc».
Если придерживаться общепринятой классификации «РГР. Пермский край», то в Перми, по словам ведущего аналитика строительной компании «Камская долина» Бориса Николаева, насчитывается порядка 80 объектов, относящихся к категории «бизнес» и «бизнес+». Из этого количества 30–40 домов потенциальные покупатели, по словам г-на Ананьева, считают наиболее статусными. «Звездами» эксперт называет здания на ул. Сибирской, 65 и 48/2, ул. Советской, 36, ул. Петропавловской, 29, ряд домов на улице Горького. 
Аналитиками принято к числу элитных домов относить объекты, расположенные в центральной части Перми, однако, уверяет собеседник «bc», покупатели также высоко оценивают дом в Индустриальном районе на ул. Баумана, 24б. «Не всегда критерии, которые берут за основу эксперты, устраивают потребителей, — отмечает г-н Ананьев. — Например, местоположение сейчас не имеет такого первостепенного значения, как считают специалисты». Вместе с тем, большую роль играет соседство, хотя оценить объективно этот фактор аналитикам зачастую не под силу. Эксперты говорят о том, что понять вкусы покупателей элитного жилья и квартир бизнес-класса пока очень сложно. По словам Алексея Ананьева, категория таких покупателей в Перми очень мала, поэтому их предпочтения никто не изучает. 
Регина Давлетшина:
— Нет четкого понимания, каким должен быть «бизнес» и «элит», как по качеству, так и по ценам. Это сегменты более узкие, нежели «эконом». Себестоимость таких домов выше, цена реализации также будет выше, однако спрос четко не выражен. Нет общего понимания о емкости данных сегментов. Причем маркетинговые исследования сегментов для определения качества спроса строители проводить не торопятся.
Пока эксперты и покупатели сходятся во мнении, что элитный дом не только должен славиться хорошим соседством, но и быть малоквартирным, высотой 6–7 этажей, оснащен современными инженерными коммуникациями, располагаться в месте с хорошо развитой инфраструктурой, иметь большую придомовую территорию.
Большинство квартир повышенной комфортности сегодня представлено на вторичном рынке. В перечне пермских новостроек на 1 января 2012 года из 115 объектов по классификации «РГР. Пермский край» только 9 соответствуют уровню «бизнес» и «бизнес+». В общем объеме домов, введенных в эксплуатацию в 2011 году, здания повышенного уровня комфорта не превысили 10 %. Но в пересчете на квадратные метры доля домов бизнес-класса больше. По данным Бориса Николаева, доля объектов бизнес-класса в общем объеме ввода многоквартирного жилья в Перми по итогам 2011 года составила 21 %. «Столь внушительная цифра обусловлена в большей мере не ростом числа таких домов, а их масштабами. Два из четырех объектов, ЖК «Виктория» и жилой дом «Ирис» в комплексе «Альпийская горка», имеют площадь более 30 тыс. кв. м», — отмечает эксперт. По итогам 2012 года доля бизнес-домов в общем количестве жилья, введенного в эксплуатацию, по мнению собеседника «bc», сократится на 3–4 %.
Но это снижение может оказаться временным. В 2009–2010 гг. застройщики действительно предпочли «уйти» из сегмента бизнес-класса и заняться более дешевыми проектами, на которые сохранился спрос. Однако уже в 2011–2012 гг. все чаще стали появляться новости о начале строительства «дорогих» домов. Так, о своем желании реализовать проект уровня бизнес-класса заявили «Пермглавснаб», «Главстройиндустрия». Строительная компания «Камская долина» заговорила о реконструкции дома на ул. Советской. По утверждению риэлторов, спрос на объекты бизнес-класса остается стабильным в любое время. Поэтому возобновление интереса застройщиков может быть продиктовано стабилизацией экономической ситуации и повышением доступности финансирования. В Перми цены на жилье бизнес-класса медленно начали расти. По оценкам аналитика ОАО «Камская долина» Юлии Епишиной, в течение первого квартала в новостройках они увеличились на 3,8 %. Средняя цена к концу марта установилась на уровне 58 тыс. руб. за кв. м. По другим данным, которые приводит компания S. Research&Decisions, стоимость квадратного метра в квартирах повышенной комфортности как на первичном, так и на вторичном рынке варьируется в пределах от 60 до 105 тыс. руб. за кв. м (Подробнее см. таблицу). Однако в Перми есть и примеры отказа от реализации проектов в этом сегменте. ОАО «Камская долина» приняла решение переформатировать вторую очередь жилого комплекса «Альпийская горка» и вместо бизнес-класса построить дом «эконом+». В интервью газете «Коммерсант» заместитель генерального директора Алевтина Романова объяснила такой шаг низким спросом на жилье бизнес-класса. В то же время эксперты утверждают, что квартиры в новостройках, близкие по качеству к статусу элитных, будут пользоваться спросом. Риэлторы рассчитывают, что именно элитные дома, а не объекты экономкласса, как заявляют городские власти, могут появиться в квартале № 179 на территории бывшей психиатрической больницы. 
 
С поправкой на местность
Поделиться:
Все новости компаний