Агентство недвижимости «МИАН» опубликовало результаты исследования рынка жилой недвижимости в регионах присутствия компании. Как показал анализ, в Перми произошло наиболее значительное падение цен на жилье. По итогам 9 месяцев текущего года оно составило более 30 %. По этому показателю столица Прикамья может сравниться только с Ростовом-на-Дону. При этом в большинстве городов стоимость квадратного метра снизилась в пределах 7–29 %. В Челябинске, Волгограде и Новосибирске квадратный метр подешевел на 25–30 %, в Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле снижение составило 20–25 %.
Темпы падения цен на жилье значительно уменьшились в третьем квартале, новостройки к осени в среднем по стране подешевели на 1,3 %, вторичное жилье на 4,5 %. При этом в одних регионах снижение цен только замедлилось, в то время как в других уже наблюдается незначительный рост. Первыми рост цен на жилую недвижимость продемонстрировали те города, где по итогам трех кварталов было отмечено максимальное падение стоимости квадратного метра. В основном это города Уральского и Южного округов, а также –частично – центра России. «С началом периода деловой активности некоторые застройщики скорректировали цены в сторону увеличения почти на 10 %, на вторичном рынке коррекция цен в сторону увеличения составила +5–10 %», – отмечает директор отделения МИАН в Перми Борис Калганов.
При этом, по словам экспертов компании, устойчивый тренд на повышение отмечается только по готовым или близким к завершению объектам (срок сдачи – конец 2009-го – I квартал 2010 года). Цена на квартиры в домах с готовностью не более 30–40 % либо продолжает снижаться, либо фиксирована.
Осенью аналитики отметили увеличение числа обращений граждан к риэлторам. Если в Москве это был второй всплеск внимания к объектам недвижимости с начала года – первый наблюдался весной, то в регионах это максимальный показатель за последние 9 месяцев. При этом осенью значительно возросло число сделок по результатам обращений. В Москве число сделок в разных сегментах увеличилось в сентябре на 10–50 % по сравнению с предыдущими месяцами, а в региональных филиалах МИАНа в 1,5–2 раза. В первую очередь оживление коснулось Волгограда, Липецка, Ростова-на-Дону и Санкт-Петербурга.
«При этом если в Москве все большую популярность приобретает trade-in так называемого прямого обмена (в ходе которого квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств – доплат и компенсаций), то в регионах до 80 % покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т. п.», – отмечают специалисты МИАНа.
К концу III квартала 2009 года существенно сократилось число новостроек на разных стадиях готовности. Количество новых строительных площадок за последние полгода по сравнению с докризисным периодом сократилось в 4–5 раз. Строительство домов на 30–60 % площадок (в зависимости от региона) приостановлено. Часть объектов будет сдана со значительным отставанием от первоначально планируемых сроков. Квартиры в возводимых домах постепенно поглощаются рынком, а также выкупаются государством под различные целевые программы. Аналитики делают вывод, что в существующих условиях с высокой степенью вероятности в ближайшее время можно предположить заметное сокращение количества свободных квартир, что ко второй половине 2010 года приведет к ощутимому дефициту жилья.
Эксперты отмечают, что рынок недвижимости Перми, Челябинска, Казани, Набережных Челнов, Воронежа и Санкт-Петербурга подвергся меньшему влиянию финансового кризиса, чем в других регионах, и объем предложения на рынке вторичного жилья практически не изменился. В то же время в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону сокращение предложения достигло 30 %, а в Туле, Рязани, Волгограде – 10 %. Причина, по мнению экспертов, в том, что большинство продавцов предпочли убрать объекты из продажи из-за резкого снижения цен либо переориентировать их на сегмент аренды. Кроме того, из-за сокращения доходов многие покупатели вынуждены были отложить свои планы по улучшению жилищных условий и отложили продажу своих квартир на неопределенный срок.
На сегодняшний день в наиболее выгодном положении оказались покупатели, способные расплачиваться наличными деньгами, они могут рассчитывать на скидку при покупке квартиры на рынке вторичного жилья. Однако на рынке новостроек застройщики уже практически не идут на скидки, зафиксировав цены.
По прогнозам экспертов, быстрее всего после падения восстановится рынок нового жилья, уже сейчас в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10–15 %. Помимо этого возможен рост цен на вторичное жилье, пользующееся спросом (1–2-комнатные квартиры в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемые не более 20 лет и расположенные в районах с развитой инфраструктурой), к концу 2010 года рост цен на такие объекты может достигнуть 10 %.
«Безусловно, нельзя исключать и обратную ситуацию, спровоцированную ухудшением макроэкономического состояния в стране. Хотя даже если экономика пойдет по консервативному сценарию развития (согласно МЭРТ, стагнация экономики вследствие продолжающегося сокращения инвестиционного спроса, включая государственные инвестиции, при слабом росте потребительского спроса, запасов и т. п.), рынок, скорее всего, будет сохранять видимость ценового постоянства (в официальных прайсах), на практике сопровождающего явными диспропорциями между реальной ценой сделки и ценой предложения», – резюмируют аналитики МИАНа.
