14 февраля 2018, 10:53   885

И грянет гром

И грянет гром

Селезнев Петр

Руководитель Департамента юридического консалтинга Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Институт экспертизы INEX®)

Налоги платят все. Кто больше имеет, тот и платит больше. Поговорим о налогах на недвижимое имущество, самый дорогостоящий актив. В настоящее время физическими лицами налог платится исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, юридические же лица платят налог исходя из остаточной стоимости имущества, состоящего на балансе. Однако в других регионах уже давно перешли на единую базу налогообложения для недвижимости – кадастровую стоимость, как для земли так и для объектов капитального строительства (ОКС). Однако если собственники земли в Пермском крае давно платят по кадастровой стоимости, переход ОКСов «на новые рельсы» еще предстоит. Когда это произойдет в Пермском крае, что ожидать от такого перехода и как подготовиться собственникам в сегодняшней статье.

Кто на новые рельсы?

По официальным данным, на территории Пермского края земельный налог исчисляется от кадастровой стоимости земельных участков. В отношении жилых домов, жилых помещений (квартира, комната), гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, а также иных зданий, строений, сооружений и помещений, до принятия соответствующего решения Правительством Пермского края, налог на имущество исчисляется: для физических лиц – от инвентаризационной стоимости, для предприятий – от среднегодовой стоимости имущества.

По данным Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края с 1 января 2018 года Пермский край переходит на исчисление налога на имущество организаций от кадастровой стоимости. Поэтому физические лица, собственники недвижимости, могут на этом моменте выдохнуть и платить налог по старому. А сейчас по подробнее о переходе на новую налоговую базу и кого именно он коснулся.

Проверить включено ли в Перечень здание, в котором расположено ваше помещение (офис, магазин, ресторан и т.д.) можно на сайте Минимущества: http://mizo.permkrai.ru/nalogkadastr/. Это Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости. Все помещения в зданиях Перечня облагаются от кадастровой стоимости (нужно найти только здание).

В Перечень включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:

  • здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
  • 20% площади нежилого здания фактически используется для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
  • здания, в которых помещения, занимающие больше 20% площади здания, предусматривают размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно наименованию в ЕГРН;
  • нежилое помещение в многоквартирном жилом доме фактически используется для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания или предусматривает размещение указанных объектов согласно наименованию в ЕГРН.

Для нежилых зданий - поиск осуществляется по кадастровому номеру здания целиком, для нежилых помещений в многоквартирных домах - поиск осуществляется по кадастровому номеру помещения. Кадастровый номер можно узнать в свидетельстве о государственной регистрации права или с помощью системы получения справочной информации по объектам недвижимости.

Куда податься недовольным

Оспорить новую кадастровую стоимость дается право как в судебном, так и досудебном порядке, ведь ее размер напрямую связан с налогообложением собственника ОКС, размера и расчета арендных платежей при заключении договора аренды, а также размером выкупной цены ОКС.

Зачастую кадастровая стоимость ОКС в разы превышает рыночную. Это происходит потому, что при кадастровой оценке ОКС не учитывались его индивидуальные особенности - наиболее значимые факторы, влияющие на ценообразование, которые оказывают непосредственное влияние на его рыночную стоимость. Объектом капитального строительства является - здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

На сегодняшний день у каждого собственника ОКС есть реальная возможность уменьшить кадастровую стоимость ОКС и выходом из этой ситуации является оспаривание результатов государственной оценки, что позволяет установить действительную кадастровую стоимость ОКС на «рынке», равную рыночной. Оспаривание возможно двумя способами: путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре РФ и путем обращения в суд.

Основными целями оспаривания кадастровой стоимости ОКС являются: уменьшение размераплатежей по аренде ОКС, уменьшение сумм налогов собственников ОКС, уменьшении стоимости ОКС при его выкупе. Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости ОКС необходимы соответствующие основания, самым важным из которых является установление в отношении ОКС его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Поэтому обязательно необходим отчет об оценке рыночной стоимости ОКС. В случае положительного решения комиссия либо суд принимаютсоответствующее решение об определении кадастровой стоимости ОКС в размере его действительной рыночной стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости земли в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Поэтому физическое лицо может выбрать, куда ему обратиться - в комиссию или в суд.

А есть ли смысл спорить?

Часто от клиентов приходится слышать вопрос о том, есть ли смысл оспаривать текущую стоимость, если вот-вот выйдет новая кадастровая стоимость. Попробуем разобраться с этим актуальным вопросом, потому что, действительно все затраты на процедуру оспаривания могут стать «деньгами на ветер», если в ближайшее время будут опубликованы результаты переоценки. Переоценка, как привило, проводится и утверждается в течение года, а результаты публикуются и вводятся в действие в следующем. Итак, указанные ОКСы уже давно имеют свою кадастровую стоимость, а именно с 2013 года. Это значит, что новая величина после переоценки появится только в 2019 году. О текущей переоценке, которая будет проводиться в течение 2018 года, уже сообщили официально. Но как показывает практика и старая кадастровая стоимость особо никого не обрадовала, ни тогда когда была обнародована в 2014 году, ни сейчас, когда рынок недвижимости еще «более просел». Поэтому недовольные собственники могут смело подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости ОКСа. В этом есть смысл, хотя бы пересчета за этот год. Конечно, экономическую целесообразность необходимо рассчитать индивидуально, с сопоставлением затрат на оценку и оспаривание и суммы снижения налога за 2018 год. В этом помогают профессиональны оценщики, работающие в этом направлении. Кстати, только с начала этого года, стало возможным оспорить кадастровую стоимость ОКСа, с введением нового законодательства. Ранее, такие исковые заявления в судах просто отклонялись с отрицательными решениями, как раз ввиду отсутствия соответствующей законодательной базы.

Что касается новой переоценки кадастровой стоимости земли, то работы по кадастровой переоценке в этом году не ведутся. Это значит, что ни в этом, ни в следующем году новой величины точно не будет. В этом случае, появляется вероятность пересчета налога как минимум за 2 года (2018 и 2019 гг.), что повышает финансовую целесообразность этого непростого дела. Однако, закон дает право оспорить кадастр, как по земле, так и по ОКСам, только в течение 5 лет с даты оценки кадастровой стоимости. Поэтому необходимо взять в МФЦ выписку из ЕГРН, где указана эта важная дата. И если этот срок прошел, увы, придется ждать новую стоимость. Конечно, есть варианты решения и этой проблемы, но тут все рассматривается индивидуально. Кстати, смысл оспаривания кадастровой стоимости есть всегда для тех, кто желает выкупить муниципальную землю, ведь ставка выкупа исчисляется именно от этой величины. Сейчас, с начала этого года эта ставка составляет 75%, до нового года была всего 25%.

Вопрос цены

На вопрос о смысле оспаривания необходимо рассмотреть не только период, на который будет произведен пересчет налога, но и, собственно, величину снижения самого налога при утверждении новой стоимости. Это рассчитывают оценщики в ходе предварительного анализа документов и данных по объекту. Из практики, снижение налога на землю в некоторых случаях достигает 95%, что весьма существенно для крупных собственников земли, как правило, промышленных предприятий и коммерческих организаций. Последнее дело нашей организации в суде по освещаемой теме – оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под известной горнолыжной базой «Жебреи». В итоге с 20 миллионов рублей кадастровая стоимость стараниями оценщиков и юристов была снижена до 3 миллионов. Оценщики грамотно провели оценку, максимально обосновав новую стоимость. Отчет прошел экспертизу в СРО «Ассоциация российских магистров оценки» в г. Москва и получил положительное заключение. В Пермском краевом суде заказчикам удовлетворили иск.

Однако, затраты на оценку, не завершают расходную часть этой процедуры. Необходимо учитывать расходы на юридическое сопровождение, особенно в суде. При выборе юристов обращайте внимание на предлагаемые условия и гарантии. Основная масса юристов имеет фиксированные тарифы и не дают никаких гарантий, и не мотивированы на результат. Рассматривайте предложения тех компаний, стоимость услуг которых состоит из некоей небольшой фиксированной суммы и бонуса за выигранное дело. Только в этом случае, юрист будет мотивирован на победу. К слову сказать, при удовлетворении ваших исковых требований в суде, все ваши расходы, как на оценку, так и юридическое сопровождение, включаются в судебные издержки и компенсируются ответчиком.

Перед тем, как пытаться понизить кадастровую стоимость, следует убедиться в высокой вероятности положительного исхода дела, найти веские основания, собрать доказательства для начала этой процедуры. Грамотно выстроить аргументацию поможет профессиональный юрист, который сопроводит весь процесс и доведет его до положительного решения. А пока гром не грянул, собственники ОКСов могут в спокойном режиме подготовиться и «прикинуть» реальную рыночную стоимость своей недвижимости, чтобы уготовленный государством сюрприз в виде новой налоговой базы встретить во всеоружии. А возможно получитсяоспорить текущую стоимость и уже сейчас снизить налог на последующие год-два.

И грянет гром

Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - zui.ru

На правах рекламы
Все новости компаний