Недвижимость
  1. Недвижимость
 15 августа 2016, 10:31   1433

Когда не страшен Серый волк

Когда не страшен Серый волк

Созидать и строить – одни из главных навыков разумного человеческого общества. И продукт строительного рынка – это не квадратные метры, а, прежде всего, пространство. Сухое и теплое, защищенное от плохой погоды и других внешних факторов. Помните сказку про трёх поросят? Легкие домики из соломы и веток не прошли испытания и были разрушены. Только в кирпичном домике Наф-Нафа ничего не угрожало бедным поросятам. Даже Серый волк! Так, на примере детской сказки становится понятно, что строительство – ответственнейшая сфера, где нет места ошибкам. Какие конфликты случаются между заказчиками и подрядчиками, и как они решаются посредством строительно-технической экспертизы, в сегодняшней статье.

Качество строительства

Основная причина конфликтов между строителями и заказчиками это, конечно, качество строительства. Здесь все строго регламентировано. Существует масса нормативов и правил, обязательных к применению. На основании этих государственных регламентов объекты проектируются, проекты проходят экспертизу, получаются всевозможные разрешения, и уже после прохождения целого ряда процедур – возводятся здания и сооружения. Однако, не смотря на это, основная масса недочетов случается именно на этапе строительства. Если говорить о социально значимых объектах, то принимает работу государственная приемочная комиссия, имеющая в своем составе грамотных специалистов. В случае частного строительства объекты принимают заказчики, часто далекие от этой сферы. Поэтому споры о качестве часто возникают уже в процессе эксплуатации, когда обнаруживаются какие-либо дефекты и недочеты. Случаи бывают самые разные: протекает кровля, разрушается цементная стяжка, продувают окна и т.д.

Назначение экспертизы

Практика показывает, что основная масса споров по качеству строительства решается в судебном порядке, где истцом выступает заказчик. Экспертизу можно заказать и в досудебном порядке, заключив с экспертной организацией договор. Полученное заключение можно использовать для мирных переговоров, а в противном случае – предоставить в суд с исковым заявлением. Для назначения экспертизы судом в суд подаётся ходатайство о проведении судебной экспертизы, вместе с которым предоставляется согласие эксперта в проведении работы, где указывается его квалификация, опыт работы, стоимость и срок. В случае если каждая сторона предлагает «своего» эксперта, суд выбирает эксперта из предложенных кандидатов. Критериями выбора здесь являются: соответствие квалификации поставленным вопросам, опыт работы в строительной сфере, стоимость и срок. Так, аргументировано суд делает выбор в пользу одного из экспертов.

Задачи эксперта

Особо важным моментом в процессе экспертизы является осмотр объекта экспертом. Поэтому извещение о дате и времени осмотра отправляется всем участникам судебного процесса заказным письмом с уведомлением. Поэтому даже если одна из сторон не явится в указанное время, никакие её дальнейшие возражения на этот счет судом учтены не будут. Мол, вас предупреждали, вы не явились, ваши проблемы. Далее эксперт проводит обследование конструкций объекта и отвечает на поставленные судом вопросы. Задача эксперта в данном случае состоит в определении отклонений от проектной документации, при ее наличии, оценки соответствия существующим строительным нормам и правилам. В ходе работы эксперт использует специальные приборы, а в отдельных случаях прибегает к лабораторным исследованиям, например, качества стройматериалов. Поэтому ответчик в свою очередь может «перевести стрелки» и предъявить иск производителю некачественных материалов, использованных при строительстве. Виновником некачественного объекта может явиться и проектная организация, допустившая оплошность в своей работе. Так называемый человеческий фактор может проявиться на любой стадии этого сложного процесса.

Экспертиза смет

В случае сомнений в адекватности представленной сметы заказчик строительных работ всегда может обратиться за независимым мнением в экспертную организацию. Если это происходит «на берегу» и договор пока не подписан, всё намного проще. Эксперт проверяет смету, сопоставляя её с технической документацией. Необходимо отметить, что сметы обычно составляются в специальных программах, используются единые расценки и тарифы, учитывающие региональный индекс и массу других коэффициентов. База у всех одна. Если говорить о некачественных сметах, то обычно «раздуваются» объемы работ, а также указываются «лишние» работы и материалы. Разумеется, разобраться во всём и оценить качество сметы, могут только специалисты, знакомые с технологиями строительства, нормами и сметными тарифами. Результаты такой экспертизы могут помочь сторонам прийти к адекватной цене сделки и заключить договор «без обид».

Как должно быть?

Намного сложнее ситуация, когда строительство уже завершено, а заказчик не подписывает последние акты. Почему? Обычно здесь два варианта. Первый: он просто не хочет платить. Второй: у него сомнения насчет качества. И здесь также два варианта – когда он прав и когда нет. Разобраться в этом также поможет независимая экспертиза. В первом случае, исковое заявление вполне может подать подрядчик, устав от вечных претензий и писем от заказчика, который ничего не хочет слышать, не хочет платить и считает так, как считает. В другом случае, заказчик, никак не может прийти к компромиссу с подрядчиком, указывая на недочеты в работе и требуя их устранить. При этом подрядчик требует оплатить работу и считает, что «так и должно быть». Как всё-таки должно быть? Это выясняется путем проведения экспертизы. Но самое забавное, когда в суде появляются два заключения двух экспертов, с совершенно разными результатами. Разумеется, кто-то из них не прав. Правда тут одна и нормативная база тоже. Для дачи разъяснений экспертов могут пригласить в суд, где они в режиме «онлайн» доведут начатое до конца. Кто прав, тот и будет более убедительным в своих доводах, ответив на все вопросы суда, сторон и второго эксперта.

Что обещали и что сделали?

Нередко бывают споры насчет соответствия фактических объемов работ проекту, сметам и заключенному договору. Здесь также назначается экспертиза, чаще в судебном порядке. В этом случае перед экспертами стоит максимально полная задача, включающая в себя не только оценку объемов фактически выполненных работ и сопоставление с технической документацией, оценку качества, но и составление отдельной сметы по этим работам. В случае наличия недочетов, составляется смета по устранению дефектов. Поэтому здесь работает группа экспертов, специализирующихся на различной тематике вопросов. Были случаи, когда подрядчик требовал дополнительной оплаты за работы, которые не были заложены в смету изначально, но которые технологически должны быть сделаны.

Хоть потоп

Частные обращения граждан за экспертизой обычно сводятся к случаям затопления квартир. Это может случиться с каждым. Что делать в этой ситуации? Во-первых, необходимо сразу пригласить представителя управляющей компании, чтобы тот составил акт. Желательно, чтобы виновник также присутствовал при осмотре и фиксации дефектов. Однако, не всегда виновника можно установить сразу. На это может потребоваться время. Главное, сразу всё зафиксировать в акте, крупным планом сфотографировать пострадавшие от затопления фрагменты квартиры. Иначе, если проходит определенное время, утверждать что именно эти повреждения явились следствием затопления, становится сложнее. При затоплении обычно страдает внутренняя отделка квартиры: стены, потолок и пол. Что-то в большей, что-то в меньшей степени. Иногда намокает и разбухает встроенная мебель, выходит из строя бытовая техника и электроника. Решение мирным путем сводится к устным договоренностям проведения виновником за свой счет восстановительного ремонта. Если прийти к компромиссу не удаётся, требуется привлечение независимого эксперта или экспертов, и уже в судебном порядке решать спор. Здесь речь идет о требовании компенсации ущерба в сумме восстановительной стоимости ремонта. Стоимость ущерба по квартирам вполне по силам эксперту, имеющему образование и опыт оценщика имущества. При необходимости, он может привлечь специалиста-строителя. Есть некоторые моменты из практики, которые могут быть интересны читателю. Например, если пострадали стены, то рассчитывается ремонт всей поверхности стен, на которых имеются дефекты. Если подтеки даже на небольшой части потолка, также экспертами считается вся площадь потолка, а не площадь пятна, как думают некоторые. При наличии намокания и деформации мебели из ДСП, например встроенных шкафов, чаще всего учитывается замена шкафа, а не его ремонт. Исследования на этот счет доказали экономическую нецелесообразность ремонта, когда ремонт стоит дороже аналогичного нового шкафа. Разумеется, существует масса факторов, в разрезе которых экспертами делаются выводы. Решение о том, какую стоимость ущерба техники считать - ремонта или замены, эксперт делает на основании справки из сервисного центра, где указано, подлежит данная единица техники ремонту или нет. Если сильно пострадала и не подлежит ремонту мебель, желательно чтобы на руках у заказчика были документы о том, когда она была куплена, где и по какой цене. Иначе, оценщик рассчитывает среднюю стоимость аналогичных единиц, предлагаемых на дату оценки.

Причинно-следственная связь

К вопросу о виновниках. Есть различные по своей природе повреждения и дефекты недвижимости. Эксплуатационный характер повреждений связан с естественным износом. Но есть и другая категория дефектов, которые напрямую указывают на нарушение строительных норм. На примере реального случая из практики: заказчик обвиняет строителя в том, что дом, построенный два года назад «повело», появились явные трещины по несущим стенам. Что-же выясняется в результате проведенной экспертизы? Оказывается, что причиной появления выше указанных дефектов явилось то, что заказчик взял и пристроил к дому гараж. А что? Никто ему не запрещал. Но и не разрешал тоже. Эта самовольная постройка. И если бы, он своевременно обратился в проектную организацию за рабочим проектом, ему бы указали на риск возникновения в будущем проблем с домом и рекомендовали бы другой вариант возведения гаража, отдельно от дома. Так, была спасена репутация строителя, ведь он сделал всё правильно.

В разбирательствах по части возмещения ущерба от каких-либо происшествий возникает необходимость установления причинно-следственной связи. Это может сделать опытный строитель-эксперт. Для «раздувания» суммы ущерба, бывает, что пострадавшая сторона пытается «до кучи приплести» и эксплуатационные и другие дефекты, которые были до происшествия. Прямо как в известном советском фильме: «... Три магнитофона! Три кинокамеры заграничных! Три портсигара отечественных! Куртка замшевая! Три.. куртки». Относятся ли предъявляемые дефекты к ущербу вследствие какого-либо воздействия определяет эксперт, для чего устанавливает причинно-следственную связь между повреждениями и исследуемым воздействием.

В итоге хочу отметить, что эксперт не доказывает кто прав, а кто виноват. Это задача юристов и адвокатов. А эксперт, используя научные подходы, законодательную базу, а также весь свой багаж знаний и опыта, должен прийти к истине. Ведь истина – одна. Эксперт, готовый не только провести экспертизу, но и успешно защитить свои доводы в суде, может поставить точку в любом судебном конфликте между заказчиком и строителем. Когда домик построен с умом, не страшен ни суд, не Серый волк.

Автор - Пермякова Ольга, Генеральный директор ООО “Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX®)

Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - http://zui.ru/

Теги:
Поделиться:
Все новости компаний