На минувшей неделе эксперты рынка недвижимости обсудили будущее торговых центров в Перми. Продажи ритейлеров упали, единственное направление, которое показывает рост, – магазины низкого ценового сегмента, причем это касается всех розничных ритейлеров: от продуктовых магазинов до Fashion-операторов.
Правда Марат Манасян, генеральный директор M1 Solution, призвал не называть сложившееся положение кризисом. «Это миф. Кризиса нет, есть падение потребительского спроса – это ситуация, при которой средств у людей остается столько же, а цены на товары и услуги ритейлеров повышаются. В истории любой страны мира всегда были взлеты и падения. Просто в России это случается довольно часто», – считает Марат Манасян.
Опускаются ниже
В сегодняшних условиях потребитель при покупке товаров и услуг стремится сэкономить, в том числе и приобретая вещи более низкого ценового сегмента, чем раньше. «Сейчас из-за подорожания валюты люди покупают меньше, а некоторые товары стали недоступны. Те, кто в 2013 году покупал вещи в Armani, сейчас идут в Zara», – приводит пример Марат Манасян.
По словам Романа Андреева, менеджера по работе с сетями розничной торговли в Уральском регионе компании AC Nielsen, в 2015 году люди уменьшили свои визиты во всех видах развлечений вне дома. «Покупатели переключаются на более дешевые бренды, исключение составляет категория премиум-плюс. Потребитель стал более рациональным, экономнее подходит к покупке одежды, выбирает только самое необходимое, меньше тратит средств на развлечения. Последнее особенно сильно отразилось на трафике торговых центров», – отмечает Роман Андреев. Лучше всего себя чувствуют операторы эконом-сегмента. «Дискаунтеры – единственный канал, где денежный оборот растет быстрее, чем цены», – добавляет г-н Андреев.
В fashion-компаниях отделы развития превратились в отделы закрытия
Что касается модного направления, то ситуация на рынке довольно сложная. «В 2015 году начали говорить о том, что отделы развития fashion-компаний превратились в отделы закрытия – это не изменилось. Иностранные операторы принимают единичные решения о размещении в торговых центрах. Причем, как правило, это знаковые объекты для города, плюс они получают от собственника немыслимые условия. У российских операторов сегмента Fashion – ситуация плачевная: они не успевают переформатировать свою ассортиментную политику, стратегию. Нет понимания, где отечественные fashion-ритейлеры будут делать закупки, по какой цене и т.д. Единственным способом оптимизации сети операторы видят закрытие «лишних» магазинов и увольнение «лишних» людей», – рассказывает Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty и добавляет, что самая страшная ситуация – у операторов кино. «В парках развлечений положение дел лучше, но развиваться они не будут. В 2015 году сегмент демонстрирует неплохие показатели по выручке, но у операторов нет средств на развитие и инвестиции (поскольку такой бизнес имеет высокий порог входа и требует больших вложений). Максимум, что парки развлечений могут предложить собственнику, – точечные объекты», – резюмирует Виталия Львова.
Только 14%
Падение рентабельности бизнеса операторов розничной торговли подвигает их оптимизировать свои расходы, в том числе и на аренду помещений в торговых центрах. «Начиная с 2014 года владельцы впервые столкнулись с требованиями ритейлеров о скидках. В качестве причин арендаторы называют рост курса валют, падение потребительского спроса, нестабильную экономическую обстановку, увеличение затрат, стоимость закупа товара и т.д. Мы стали исследовать, нужен ли операторам дисконт.
«Арендная плата является причиной падения рентабельности оператора только в 14% случаев»
Оборот розничного оператора в торговом центре может снижаться, если арендатор «стоит» не в своей локации, у него есть проблемы с логистикой, выкладкой товара, оформлением витрин, дизайна, компания уменьшила расходы на маркетинг, увеличила маржинальную наценку, в сегменте наблюдается высокая конкуренция и т.д. Среди этих причин нет аренды площадей в торговом центре. Оборот розничного оператора зависит от того, как он ведет дела. По итогам исследования оказалось, что арендная плата является причиной падения рентабельности оператора только в 14% случаев. Остальные 86% – это внутренние и внешние проблемы арендатора», – рассказывает Марат Манасян.
О требованиях арендаторов по снижению ставок владельцы пермских торгово-развлекательных комплексов говорили еще в начале этого года. Финансовый директор ГК «РИАЛ» (ТРК «Колизей Синема», «Колизей Атриум», БЦ «Грин Плаза») Марина Медведева поясняла, что если арендатор платит за аренду 12-14% от выручки, это нормально, он останется даже в прибыли: «Максимальный показатель, который они могут себе позволить, по нашим расчетам, составляет 22%. Когда операторы приходят за скидкой, мы просим показать выручку и сразу видим – арендатор добросовестный или нет. Если процент выходит за рамки, начинаем договариваться. Но появилась тенденция, что все просят скидку как под копирку. У всех одна ставка – дисконт 30%», рассказывала Марина Медведева и добавляла, что федеральные арендаторы готовы платить процент от выручки, но не гарантированную арендную плату.
Эту тенденцию подчеркивает и Виталия Львова. «Возможна минимальная фиксированная ставка, но, как правило, по новым объектам все договоры с профессиональными операторами завязаны на процент с оборота. Это очень честная система, принятая во всем мире. Если говорить об иностранных операторах сегмента Fashion – это только процент с оборота. Причем арендаторы выдвигают встречные предложения, например, об отделке помещений», – поясняет г-жа Львова.
По прогнозам экспертов, следующий год для рынка розничной торговли не станет легче. «Если в 2016 году ситуация на рынке торговой недвижимости будет такой же, как в 2015-м, – то нам сильно повезет. Скорее, 2016 год станет еще хуже», – полагает Виталия Львова и отмечает – несмотря на экономическую ситуацию, Пермь считается лакомым направлением для розничных операторов. «Есть два нюанса: во-первых, долгое время рынок был закрытым с точки зрения девелопмента торговой недвижимости. Во-вторых, сейчас доходы пермяков выше, чем в ряде других крупных городов, при этом существует недостаток торговых площадей. Сети относятся лояльно к городу. Это не означает, что ритейлеры выстраиваются в очередь, чтобы попасть в Пермь. Но у девелоперов есть дополнительная мотивация для общения с операторами сегмента Fashion, которых в Перми не хватает. Общую ситуацию в стране поменять невозможно, но сравнить Пермь с другими городами, в том числе и уральскими, и увидеть, что ситуация здесь лучше, – вполне», – рассуждает Виталия Львова.
