В январе-июне 2015 года в Пермском крае сдано в эксплуатацию 502,9 тыс. кв. метров жилья (7,7 тыс. квартир). Такие данные сообщает Пермьстат. По заверениям краевых властей, по итогам года планируется сдать 1,3 млн кв. м жилья. Ряд экспертов, опрошенных
Business Class, сомневаются в возможности достижения регионом этого показателя.По словам Сергея Бровцева, генерального директора ООО «Кастом Кэпитал Групп», ввести к концу 2015 года заявленное количество квадратных метров будет очень сложно. «К концу первого полугодия все почувствовали ощутимый спад спроса на рынке недвижимости. По моему мнению, некоторые проекты либо будут заморожены, либо приостановлены. В сегменте таунхаусов наблюдается более оживленный спрос. Вообще, в индивидуальном жилищном строительстве несколько проще обстоят дела с реализацией – во многом благодаря государственным программам», – отмечает Сергей Бровцев.
Аналогичной точки зрения придерживается также Илья Пермяков, генеральный директор компании «Пермский торговый дом недвижимости». «По строительству многоквартирных домов есть предпосылки, что эти показатели не будут достигнуты. Есть проекты, где строительство домов идет не в соответствии с графиком, а также имеются замороженные до лучших времен объекты. Но в большей части проекты уже близки к завершению, так как до конца года осталось пять месяцев, а для строительства многоквартирных домов это уже финишный этап», – рассказывает Илья Пермяков.
Дом, который построил сам
В общем объеме сданного жилья 45,6% (229,2 тыс. кв. м) составляют индивидуальные жилые дома. По словам Алексея Ананьева, генерального директора агентства недвижимости «Респект», дома, которые возводятся индивидуальными застройщиками, никакого влияния на рынок не оказывают, поскольку в продажу такие объекты не поступают.
По мнению Ильи Пермякова, такая высокая доля ИЖС в общем объеме сданного жилья обусловлена упрощением системы регистрации таких домов.
«Государство сделало подарок людям в виде упрощенного ввода в эксплуатацию и получения свидетельства на индивидуальные жилые дома: для этого нужны лишь готовый дом и земельный участок. Таким образом человек, не связываясь с бюрократическими препятствиями, имеет возможность за сезон построить дом. Но если государство прикроет эту лавочку, то общий уровень ввода жилья значительно сократится, так как для большинства людей получение разрешения на строительство станет непреодолимым препятствием», – поясняет Илья Пермяков.
По оценкам Регины Давлетшиной, генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions, на протяжении более чем 10 лет объем ввода ИЖС увеличивается. «Если понаблюдать тенденцию с 2003-2005 годов, то ежегодно объем индивидуального строительства растет, благодаря ему достигаются показатели статистики, которыми гордятся краевые власти.
Такая тенденция, скорее всего, сохранится: любые кризисные явления толкают людей к приобретению земельных участков и возведению домов. Тем не менее, индивидуальное домостроение остается категорией для более обеспеченных людей. Построить дом – недешево, и это недоступно для массового покупателя», – полагает Регина Давлетшина.
Слишком много
По данным аналитиков компании PAN City Group, объем предложения на рынке новостроек в мае увеличился на 11,7% и составил 4446 объектов в базе данных пермской мультилистинговой системы. «За период с 2008 года это второй максимальный показатель после пикового значения июля 2014 года, когда на рынок нового жилья вышли 4550 объектов. Такие цифры связаны с выведением в рынок рекордного объема строящегося жилья с первоначально заявленными сроками ввода в 2015-2017 годах, который составляет на текущий момент более 1,3 млн кв. м в 150 жилых проектах. Рынок вносит свои коррективы в планы застройщиков, последние уже пересмотрели сроки по вводу жилья, коррекция объема ввода проявится в 2016-2017 гг. Тем не менее уровень конкуренции среди застройщиков очень высокий. Средняя цена на рынке новостроек по итогам мая выросла на 0,5% и составила 52,3 тыс. рублей за кв. м», – отмечают аналитики компании PAN City Group.
По оценкам Регины Давлетшиной, в настоящий момент на рынке представлен беспрецедентный объем новостроек за всю историю строительства в Перми.
Регина Давлетшинадиректор компании Research&DecisionsНа новое жилье цены формируют застройщики. Только к концу второго квартала 2015 года произошла коррекция цен в сторону удешевления, но не такая серьезная, как на вторичном рынке. Тем не менее желания девелоперов к уменьшению стоимости квадратного метра не наблюдается. В этом и состоит главное отличие сегодняшней ситуации от 2008 года. Через месяц после начала предыдущего кризиса цены на вторичном и первичном рынках пошли вниз. В течение первой половины 2015 года рынок был подвержен волатильности, но не резкой корректировке цен. Сейчас, конечно, возникла тенденция к снижению, но рынок «упирается», держит стоимость. Таким образом, налицо затаривание рынка новостроек, уменьшение числа сделок. Поэтому девелоперы будут неизбежно снижать цены, чтобы простимулировать рынок
Алексей Ананьев напоминает, что некоторое время назад высказывалось мнение, что цена должна среагировать на спрос: если последний упал более чем в два раза, то и стоимость уменьшится. «Однако массово этого не произошло. Часть людей и дальше ожидает снижения цен, другие решили, что ждать больше нечего и начали приобретать жилье», – добавляет Алексей Ананьев.
Пошли на снижение
По оценкам Сергея Бровцева, уже в июне цены на рынке начали снижаться. «Если на протяжении полугода спрос колебался волнообразно, то цены скорее стагнировали. В июне цены действительно начали снижаться. Те компании-застройщики, у которых с ресурсами хуже, стали за счет рекламных акций, скидок и рассрочек ронять стоимость жилья», – делится Сергей Бровцев.
Илья Пермяков говорит, что разница между ценой предложения и ценой сделки порой доходит до 30%. «Цены, которые мы имеем в 2015 году, – это следствие больших финансовых объемов, аккумулированных за 10-20 лет благодаря кредитным инструментам. Но в связи с изменениями, произошедшими в нашей экономике, население пересмотрело эффективность использования заемных средств и теперь относится к ним более настороженно. В связи с этим покупательская способность снизилась в разы, и рынок значительно сузился. Если смотреть на предложене рынка жилья, то, несмотря на постоянное декларирование аналитиками информации о снижении цен, фактически же они по сравнению с прошлым годом не упали, а в некоторых сегментах даже выросли почти на 10-20%. Но рынок оценивается, в конечном счете, по ценам не предложения, а продаж. И, по крайней мере в тех случаях, с которыми я сталкивался в своей риэлторской практике, они корректируются на 10-30% от той стоимости, которая изначально была заявлена», – рассуждает Илья Пермяков и добавляет, что в мае и в июне был значительный спад спроса на жилье, но в июле на рынке наблюдается оживление.
По прогнозам Сергея Бровцева, если пермяки и продолжат приобретать квартиры, то, скорее, у крупных застройщиков.Сергей Бровцевгенеральный директор ООО «Кастом Кэпитал Групп»Обычно, когда происходит спад, трудно узнать из официального источника, какие по факту проводятся сделки. Если люди и будут покупать квартиры, то у компаний-лидеров, опасаясь, что у остальных есть риск вообще дома не достроить. Может сложиться и такая картина, что на дома от неизвестных застройщиков на ранней стадии строительства цены существенно опустятся – это создаст иллюзию, что цены упали на всем рынке.
