Недвижимость
  1. Недвижимость
 14 июля 2015, 09:30   2249

Хозяин не спешит. Рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться заложником негативных трендов в экономике

Хозяин не спешит. Рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться заложником негативных трендов в экономике
Однако большая часть собственников пока не готовы к тому, чтобы принять дисконт, который хотят покупатели

По данным аналитиков компании PAN City Group, рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в первые месяцы 2015 года находился под влиянием продолжающихся негативных трендов основных макроэкономических и региональных показателей. «Оборот розничной торговли в Пермском крае упал за первые пять месяцев текущего года на 10,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, оборот общественного питания – на 18,1%. Спрос на рынке крайне ограничен и сконцентрирован в недорогом сегменте. Кредитование покупки коммерческой недвижимости недоступно в силу высоких ставок, которые составляют в среднем 16-20%», – отмечают аналитики компании PAN City Group.

По оценкам Алексея Ананьева, генерального директора агентства недвижимости «Респект», количество сделок купли-продажи коммерческих помещений снизилось. «Спрос на такие объекты, конечно, есть, но дело в том, что ставки на аренду помещений в 2014 году снизились, и люди, которые покупают недвижимость с целью сдачи ее в аренду и получения дохода, рассматривают только предложения, сохранившие реальные сроки окупаемости. А при продаже помещений собственники не готовы предоставлять такие скидки, поэтому количество сделок в сфере коммерческой недвижимости уменьшилось. Продавец имеет свое видение стоимости объекта, и он, как правило, ориентируется на собственные ощущения, а не на рыночные условия. Он не готов принять предложение покупателя о дисконте: разница между ожиданиями сторон по стоимости продажи объекта очень велика», – рассказывает Алексей Ананьев.

Лучше не стало

Регина Давлетшина, генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions, отмечает, что в сравнении со сложной ситуацией зимы-весны на рынке коммерческой недвижимости лучше не стало. «В первом квартале спрос был очень невысокий. Поэтому часть продавцов решила увести объекты с рынка, тем самым сократился объем предложения. Во втором квартале 2015 года ситуация сохранилась, но отличается она тем, что появились объекты, на которые «неприлично» задрали цену. То есть они с рынка не ушли, но подняли стоимость», – комментирует Регина Давлетшина.

Отметим, зимой-весной участники рынка говорили о том, что ряд собственников и арендаторов коммерческих помещений договорились об уменьшении арендных ставок на некоторое время. Алексей Ананьев поясняет, что эти договоренности действуют в основном до сентября. «Все ожидают роста деловой активности и остановки падения потребительского спроса. Пока договорились до начала осени. То есть договоренности достигнуты, сейчас люди ждут какого-то изменения ситуации. Произойдет оно или нет, станет ясно осенью», – добавляет Алексей Ананьев.

Аналитики компании PAN City Group фиксируют, что в мае объем предложения на рынке коммерческой недвижимости увеличился относительно апреля, рост составил 5%. «Цены скорректировались разнонаправленно, преимущественно в связи с изменением структуры предложения. Объективных предпосылок для ценового роста на рынке продажи коммерческой недвижимости нет», - добавляют аналитики PAN City Group.

Предложение растет

Максимально среди всех сегментов коммерческих помещений выросло за май предложение офисной недвижимости (+8%). С ростом объема введенных и строящихся жилых домов, в которых запроектировано минимум 5% коммерческих площадей, растет предложение офисов на рынке, не требующих интенсивных покупательских потоков, в отличие от торговой недвижимости. Средняя площадь выведенных на рынок офисов – 85 кв. м. Цены предложения за прошедший месяц увеличились в сегменте офисной недвижимости незначительно – на 0,3% и составили 58,8 тыс. рублей за кв. м. Коррекция цен связана с изменением структуры предложения. Объективный рост отсутствует.

Объем предложения на рынке торговой недвижимости вырос на 4% за май 2015 года. Относительно апреля средняя цена предложения в сегменте торговой недвижимости, напротив, снизилась на 3,4% и составила 69,2 тыс. рублей за кв. м. В отсутствие спроса продавцы вынуждены снижать цену», – поясняют аналитики компании PAN City Group.

По словам Регины Давлетшиной, цены на офисные помещения быстрее реагируют на изменения рынка. «Торговая недвижимость приносит более высокий доход, чем офисная. Последняя – скорее, не в такой мере инвестиционная и быстрее реагирует на любые изменения рынка. В этом сегменте нет перегревов. Поэтому цены на офисную недвижимость снижаются быстрее, но не так сильно, как на другие сегменты. В периоды роста она также не подвержена скачкам. Торговая недвижимость, напротив, инвестиционная, и цены на нее снижаются и поднимаются быстро», – считает Регина Давлетшина.

Больше спокойствия

В сегменте индустриально-складской недвижимости объем предложения за май сократился на 3% и составил 94 объекта, констатируют аналитики PAN City Group. «Уменьшение связано, вероятнее всего, с выводом объектов с рынка. В базе экспонируются преимущественно крупные, отдельно стоящие здания, средняя площадь которых составила в мае 1,5 тыс. кв. м. Это объекты складских комплексов и производственных баз.

Удельная цена индустриально-складской недвижимости в мае значительно увеличилась – на 13% и составила 19,6 тыс. рублей за кв. м. Ценовой рост связан с изменением структуры предложения. Объективных причин для роста цен нет. Выбывание недорогого предложения влияет на формирование средней цены, кроме того, объем предложения в целом незначительный, любая динамика серьезно отражается на показателях. Для этого сегмента недвижимости характерно ценовое ралли в пределах 17-19 тыс. рублей за кв. м», – заключают аналитики компании PAN City Group.

Алексей Ананьев отмечает, что складская недвижимость в Перми представлена в основном помещениями, построенными в 1960-70-е годы, поэтому спрос на нее стабильно невысокий. Поэтому, пожалуй, в этом сегменте ситуация наиболее спокойная, делает вывод г-н Ананьев.

Поделиться:
Все новости компаний