Экономика
 18 марта 2015, 21:12   4524

Без оптимизма: эксперты обсудили развитие пермского рынка жилья

Без оптимизма: эксперты обсудили развитие пермского рынка жилья

Сегодня эксперты пермского рынка недвижимости обсудили его развитие в 2015 году в рамках круглого стола, организованного при поддержке издания «Новый компаньон».

На эмоциях

«2014 год прошел под знаком эмоционального поведения покупателей, а 2015 год – аналогично действуют продавцы, особенно сильно это ощущается на вторичном рынке. Негативные факторы в развитии экономики выступили стимулом для возникновения ажиотажа на рынке недвижимости. Его кульминацию мы наблюдали в четвертом квартале прошлого года. Наибольший спрос наблюдался в сегменте новостроек, и эта тенденция наблюдается и по сегодняшний день», - отмечает Юлия Цепенникова, руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group.

По ее словам, 2014 год стал рекордным по ряду показателей: В Перми в 2014 году сдано 462 тыс. кв.м. жилья. Это на 20% больше, чем в 2013 году, и на 13% - чем в рекордный 2007 год. Объем нового предложения показал беспрецедентный рост за 20 лет: получены разрешения на строительство более 600 тыс. кв.м. жилья в Перми.

Аналитики PAN City Group фиксируют большой объем строительства на текущий период. «Согласно планам, заявленным девелоперами, в этом году должно быть сдано 548 тыс. кв. м. жилья. В строительстве сейчас находится порядка 110 жилых домов общей площадью более 800 тыс. кв. м. Сроки ввода данных объектов приходятся на 2015 – 2017 годы. Кроме того, в первые два месяца 2015 года выдано разрешение на строительство еще 12 жилых домов общей площадью 115 тыс. кв. м. Большей частью это объекты, строящиеся в рамках комплексного освоения территорий (в том числе – дома в жилых комплексах «Солнечный город», «Весна», «Мотовилихинsky»)», - рассказывает Юлия Цепенникова.

Высокая покупательская активность повлияла и на цены на рынке жилья. «Сильнее всего подорожали новостройки – драйвер всего рынка недвижимости – на 9% по итогам 2014 года (до 52,5 тыс. рублей за 1 кв.м.).  Однако в течение первых двух месяцев 2015 года наблюдается планомерное снижение стоимости жилья и на первичном, и на вторичном рынках. По данным на 16 марта 2015 года, стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 49,4 тыс. рублей за 1 кв.м. Рынок новостроек в течение января-февраля 2015 года планомерно снижался благодаря запуску застройщиками акционных предложений», - комментирует Юлия Цепенникова.

Не 2009 год

По оценкам экспертов, та ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости сегодня, коренным образом отличается от предыдущего кризиса. «Во-первых, в 2008-2009 году мы наблюдали снижение себестоимости строительства ввиду удешевления материалов на 10 – 20%, то сейчас, напротив, удорожание стоимости строительства, по нашим оценкам, составило 15-20%. Соответственно, девелопер в этой ситуации чувствует себя некомфортно, поэтому, скорее всего, не готов снижать цены. Во-вторых, застройщики серьезнее подготовлены финансово к кризисной ситуации и в последние годы более взвешенно подходили к кредитованию и привлечению внешних займов. Многие девелоперы чувствуют себя финансово более устойчиво, чем в 2009 году, поэтому готовы удерживать цены и ждать. Эти два фактора существенно отличают этот кризис от 2008 года», - полагает Андрей Полуянов, генеральный директор PAN City Group.

Борис Николаев, главный аналитик «КД-Консалтинг», отмечает, что застройщики сделали правильные выводы из прошлого кризиса, и сегодня большую часть предложения рынка новостроек составляют квартиры эконом-класса. «Кризис 2008 года характеризовался большим числом предложения объектов комфорт- и бизнес-класса, переизбытком квартир в этих сегментах, которые не пользовались спросом.Естественно, застройщики сделали правильные выводы из прошлого кризиса и сегодня рынку предлагают более адекватный продукт с точки зрения формата, класса качества и местоположения жилья. Отчасти поэтому обеспечивается большая устойчивость рынка с точки зрения цены», - добавляет Борис Николаев.

Тем не менее, по оценкам Алексея Ананьева, генерального директора АН «Респект», опыт прошлого кризиса не помогает. «2009 год был связан с резким падением стоимости жилья – как на первичном, так и на вторичном рынках. Сейчас мы его не наблюдаем, это означает, что ситуация сегодня развивается по другому сценарию. Легче сначала резко упасть и потом расти. Хуже, когда мы медленно катимся по наклонной плоскости. Поэтому для рынка было бы хорошо немного «просесть», особенно для вторички. Чем раньше мы это испытаем, тем быстрее будем восстанавливаться. Когда люди не знают, покупать или продавать, этот процесс затягивается. Такая неопределенность рынку не помогает», - считает Алексей Ананьев.

Продажи просели

Участники рынка отмечают, что повышение ставок по ипотеке напрямую отразилось на объемах проданного жилья в январе-феврале 2015 года. «Первые месяцы этого года показали, что рынок продаж строящегося жилья проседает. 70% сделок нашей компании в прошлом году составляли ипотечные, в первые два месяца 2015 года они практически ушли с рынка. Именно поэтому объем продаж просел примерно на 50% относительно показателей прошлого года. Помимо повышения ставок ужесточился также и банковский андеррайтинг. Из четырех заявок на ипотеку кредитные организации одобряют только одну», - делится Ирина Суетина, директор АН «СтройПанельКомплект».

В целом по рынку, около 50% сделок на рынке недвижимости проходило с привлечением заемных средств, сегодня этот ресурс значительно ограничен. Конечно, мы последние новости о снижении ставки по ипотеке до 12%, о которых заявили ВТБ и Сбербанк, вселяют надежду, но самое главное, чтобы инструмент был рабочим, добавляет Юлия Цепенникова.

По мнению Алексея Ананьева, решение о снижении ставок по ипотеке только от застройщиков должно иметь временный характер. «Мы попадаем в такую интересную ситуацию, когда субсидированная ставка по ипотеке на новостройки будет, а на вторичное жилье – нет. По моим оценкам, порядка 20% продаж квартир на первичном рынке совершают пермяки, которые реализовали «вторичку». Если не поддержать именно этот сегмент, то часть сделок не состоится и на первичном рынке. И даже субсидированная ставка по ипотеке, не удержит рынок продаж новостроек на прежнем уровне. Половинчатое решение о поддержке застройщиков, а не всей ипотеки, должно иметь временный характер. Отсутствие поддержки вторичного рынка скажется и на первичном», - полагает Алексей Ананьев.

До 15%

Станислав Цвирко, директор «Перспектива – Жилая недвижимость» отмечает, что снижение спроса наблюдается в различных сегментах – на рынке и аренды, и продажи жилья. «Хотя обычно они работают в противофазе: раньше – чем меньше покупали, тем больше арендовали, сейчас – снижается активность и в том, и в другом направлении.

На мой взгляд, рынок входит в стагнацию: когда покупатели не имеют возможности приобретать или арендовать, а продавцы – не хотят снижать цены. Это может занять длительный период – до полугода. О восстановлении рынка говорить пока рано, большая часть сделок, которые совершены в 2015 году – наработки 2014 года. Выходом из стагнации может стать снижение цен, как на вторичном, так и на первичном. Потребителю все равно, какая себестоимость у жилья и что она выросла для застройщиков», - поясняет Станислав Цвирко.

По прогнозам экспертов, резкого снижения цен на недвижимость в 2015 году не произойдет, но считают, что квадратный метр подешевеет на 10 – 15%. «Такого падения по цене, как было в 2008 году, не будет. Возможно, произойдет коррекция в пределах 10%, в пессимистичном варианте – до 15%. Существенного движения вниз мы не прогнозируем», - отмечает Андрей Полуянов.

Аналогиной позиции придерживается и Борис Николаев и добавляет, что самыми сложными для рынка станут май и июнь. «Основным трендом видится корректировка цен вниз, в большей степени на вторичном рынке. Вполне уместно плавное понижение на 15%. Думаю, что самыми сложным периодом станет май-июнь (наложится также фактор сезонности). Далее – ситуация с ценами начнет выравниваться. В целом 2015 год резких скачков не предвещает» - прогнозирует Борис Николаев.

Поделиться:
Все новости компаний