Газета
 27 октября 2014, 12:20   1092

Игра на понижение

Игра на понижение
Эксперты расходятся в оценке ситуации в сегменте торговой недвижимости: одни полагают, что кризис еще на подходе, другие уверены, что он уже наступил. В любом случае собственники помещений уменьшили арендные ставки, а в 2015 году они станут ниже в среднем еще на 10-20%.

На рынке торговой недвижимости наступили нелегкие времена. Основная причина – непростая экономическая ситуация, снижение доходов населения, и как следствие – падение выручки арендаторов. «Покупательская способность пермяков, как и всех россиян, резко упала. Кроме того, большинство товаров – импортные, их закуп осуществляется в долларах и евро, поэтому себестоимость вещей из-за курсовой разницы стала выше на 15-20%. Соответственно, люди перестают покупать или потребляют по минимуму. Арендные ставки, конечно, корректируются, но не могут реагировать так быстро, как валюта», – отмечает Константин Копытов, директор УК «Столица Пермь». По словам Алексея Ананьева, снижение уровня покупательской способности наблюдается еще с августа, если не ранее. «Эта ситуация фактически сложилась и даже не обсуждается. Трафик в магазинах – и продовольственных, и непродовольственных – снизился. И доходы арендаторов упали, поэтому собственники помещений вынуждены принимать эту ситуацию, не обращать на нее внимания – просто невозможно», – отмечает Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект».

Кризис or not

По мнению Константина Копытова, рынок плавно входит в кризис. «При нынешних курсах валют, проблемах с финансированием и кредитованием кризис углубляется. Когда будет достигнуто дно – неизвестно. Все риэлторы говорят о том, что Тверская улица в Москве – барометр рынка коммерческой недвижимости. Сейчас на ней висят баннеры «аренда». Продуктовый сектор тоже испытывает большие сложности в связи с политическими событиями. Многие ритейлеры прекратили свое развитие. Полагаю, что те торговые объекты, которые просто находятся в высокой стадии готовности, будут достроены, но те, что на нулевом цикле, – скорее всего, встанут», – полагает Константин Копытов.

Менее категорично о ситуации высказывается Станислав Цвирко, управляющий АН «Перспектива». «Безусловно, становится сложнее – и арендаторам, и собственникам – получать те суммы, к которым они привыкли, но называть это кризисом я бы не стал. Скорее, в сегменте наблюдается его ожидание. В моем понимании кризис – это массовое освобождение торговых помещений и резкое снижение цены аренды. Ни того ни другого пока нет. Тенденция к тому, что арендаторы стремятся уменьшить размер платежей, действительно присутствует. Но это нормальная практика: в ожидании худших времен они пытаются минимизировать свои риски. Резкого падения арендных ставок на рынке нет, но нет и роста, скорее присутствует стагнация. Ожидания весьма тревожные, связанные с санкциями, низкими ценами на нефть и ростом стоимости валюты. Думаю, что помимо сокращения издержек арендаторам необходимо заботиться о качестве предоставляемых услуг и товаров, а также о взаимоотношениях с собственниками помещений. Конкуренция усиливается, чтобы выживать, необходимо более качественно относиться к клиентам. Для собственника арендатор – тоже клиент. Чтобы последнему было интересно, арендодателю необходимо предложить дополнительные сервисы, связанные, например, с техническими моментами, привлечением трафика. То есть, чтобы сохранить доходность на том же уровне, собственнику необходимо решать большее количество задач», – комментирует Станислав Цвирко.

Станут ниже

По словам Алексея Ананьева, арендные ставки на следующий год уменьшаются, в среднем снижение составило 10-20%, а по некоторым позициям – и больше. «Собственники в большинстве своем понимают непростую ситуацию, которая сложилась на рынке: поскольку потерять арендатора легко, а найти нового – весьма проблематично. Поэтому в большинстве случаев люди договариваются о понижении ставок на короткое время», – объясняет эксперт.

Стоит отметить, что снижение цены аренды уже зафиксировано по ряду объектов. По данным Аналитического центра «Медиана», средняя арендная ставка квадратного метра торговых площадей в Перми выросла в сентябре на 9,27% и достигла 850 рублей. Тем не менее, в отдельных частях зафиксировано снижение: наибольшим оно оказалось в районе с самыми дорогими помещениями – Ленинском: минус 10,81%, а также в Кировском и Дзержинском районах (минус 4,99% и минус 4,26% соответственно).

По прогнозам Константина Копытова, арендные ставки на торговые помещения станут снижаться. «Идеальный вариант для собственников, если удастся сохранить текущий уровень ставок, но думаю, что произойдет откат. Люди перестают ходить в магазины, а если и будут посещать их, то только те, в которых чувствуют себя комфортно. Поэтому выдержат объекты, которые имеют хороший трафик, ведут грамотную и планомерную политику по привлечению посетителей», – считает Константин Копытов. Станислав Цвирко отмечает, что независимо от макроэкономической ситуации новые торговые комплексы появляются, соответственно, конкуренция на рынке растет. «Тем не менее, сегмент торговой недвижимости – один из самых доходных, и инвесторы свой интерес к нему не потеряют. Другое дело, что площади в городе представлены различные по качеству. Раньше, приобретая объект, инвестор обеспечивал себе гарантированную доходность. Сейчас – нет: есть торговые помещения и офисы, которые пустуют. Это происходит, потому что цена аренды неадекватна либо отсутствуют качественные параметры – достаточное число парковочных мест, нормальная эксплуатация здания. Но недвижимость, особенно торговая, – один из наиболее целесообразных инструментов инвестирования и надежных источников получения дохода. Поэтому он будет всегда в цене, даже в кризис, если он случится», – заключает эксперт.

 

Игра на понижение

Теги:
Поделиться:
Все новости компаний