Газета
 30 июня 2014, 13:20   1774

Не складывается

Не складывается
Сегмент складской недвижимости Перми значительно отстал от регионов-соседей. И ситуация только ухудшается: 2013 год по вводу складской недвижимости был худшим за последние 6 лет.

Средняя цена продажи складской недвижимости – 19 тыс. рублей за кв. метр, аренды - 200 рублей за квадрат в месяц.

Из-за дефицита качественных помещений крупные торговые предприятия строят самостоятельно


ХУЖЕ ВСЕХ

За год производственно-складская недвижимость в Перми выросла в цене – как в сегменте продажи площадей, так и аренды. В первом случае с начала года, по данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, стоимость выросла на 7,1%, во втором более значительно – на 26,9%. «Рост цен в большей степени был обусловлен структурными изменениями. В течение 2013 года на рынке увеличилась доля складов среднего качества, и одновременно сократилась доля складов низкого качества», – констатирует Анастасия Печенкина, аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».

«Довольно сложно провести анализ среднеценовых показателей складского сегмента, поскольку количество объектов мало, и каждый из них имеет ряд своих особенностей. К тому же складская недвижимость не может быть так же формализована, как, например, жилая. При появлении или уходе с рынка единичных объектов среднеценовые показатели могут испытывать сильные колебания в связи с изменением структуры предложения», – комментирует Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит».

В подтверждение тому – ценовые показатели за III и IV кварталы. В этот период наблюдалось снижение средней цены продажи складской недвижимости. За последние три месяца стоимость уменьшилась аж на 10,2%. «Возросла доля объектов ниже 15 тыс. рублей за кв. метр, что сказалось на стоимости. Коридор цен в IV квартале составил от 9,57 до 39,38 тыс. рублей за кв. метр. Основная доля объектов сосредоточилась в диапазоне стоимости от 25 до 35 тыс. рублей за квадрат», – комментируют аналитики S.Research&Decisions. В сегменте аренды падений цены зафиксировано не было. Здесь ставки сосредоточились в диапазоне от 15 до 400 рублей за метр, средний показатель закрепился на уровне 250 рублей за «квадрат».

В целом же эксперты констатируют, что за 2013 год складская недвижимость показала по итогам ввода самые низкий уровень за последние 6 лет – чуть больше 4 тыс. кв. метров. «Из объектов, которые были введены, я бы отметила распределительный центр в Кондратово, построенный ГК «Норман-Виват». Другие проекты были лишь анонсированы в 2013 году и должны открыться в текущем. Это распредцентр сети гипермаркетов «Магнит», первая очередь производственно-логистического комплекса «А Плюс Парк Пермь» (бывший парк «Красный»), новый складской комплекс от компании Gigant», – отмечает г-жа Печенкина.

Что касается 2014 года, то он также начался с роста средних цен. По словам Анастасии Печенкиной, на конец марта средняя цена продажи составила 19,1 тыс. рублей за кв. метр, рост за квартал – порядка 1,5%. Средняя арендная ставка за этот же период скорректировалась до уровня 200 рублей за квадрат в месяц.

МОСКВА, ТОРГОВЛЯ, ДЕНЬГИ

Худший результат за последние 6 лет – неутешительный итог для сегмента складской недвижимости. Но сформировался он, как считают эксперты, по целому ряду причин. Первая – централизованность российской транспортно-логистической системы. Самые крупные узлы сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, остальные города вынуждены развивать складскую недвижимость «по мере необходимости». Однако аналитики констатируют, что эта необходимость год от года растет: логистические центры строят для собственных нужд крупные компании, растет инвестиционная привлекательность Прикамья, наблюдается активный интерес к региону со стороны консалтинговых компаний, работающих в логистическом сегменте.

Еще одна причина неразвитости логистического рынка – недостаточный уровень развития потребительского рынка. «Отчасти этот факт можно объяснить нехваткой качественных торговых помещений. Сейчас крупные торговые предприятия, которые нуждаются в подходящих складских объектах, как правило, осуществляют строительство сами. Поэтому новых объектов на рынке практически не появляется», – комментирует Евгений Железнов.

С ним соглашается и Анастасия Печенкина: по ее словам, пермский рынок складов сегодня представлен в основном классом С. «Так, увы, сложилось исторически. Предыдущие 20 лет рынок развивался за счет перевода избыточных активов предприятий под коммерческое, в том числе складское, использование. Поэтому большинство объектов на рынке – это здания, ранее принадлежавшие крупным предприятиям и построенные еще в советские времена. В большинстве своем они не востребованы бизнесом, поскольку не удовлетворяют современным требованиям по уровню качества», – отмечает собеседница.

Третью причину называет директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева – срок возврата инвестиций. «Если жилой дом начинает продаваться уже на стадии закладки фундамента, то логистический центр с высокой долей вероятности принесет первую прибыль только после запуска. А если учесть, что затраты на реализацию подобных проектов немалые, то получается, что девелопер рискует войти в проект, экономика которого, мягко говоря, трудно предсказуема», – отмечает г-жа Козырева.
 
БЕРИ ПРИМЕР

Эксперты говорят, что медленное развитие рынка складской недвижимости – тенденция общероссийская. Тем не менее они отмечают, что в регионах-соседях дела обстоят намного лучше. Естественно, в качестве примера называется Екатеринбург.

«Там рынок складской недвижимости развит значительно лучше, и на это есть ряд причин. Первая – выгодное географическое положение на границе двух частей света: Европы и Азии. Вторая заключается в том, что Екатеринбург – крупный транспортный узел России: здесь сходятся 6 федеральных автотрасс, 7 магистральных железнодорожных линий, а также располагается крупный международный аэропорт. Третья причина – высокий уровень социально-экономического развития и большая численность населения. И последняя, четвертая, – компактная кольцевая форма города с выраженным центром, что позволяет развиваться в разных направлениях», – рассказывает Анастасия Печенкина.

По словам Ольги Козыревой, немаловажную роль в развитии данного сегмента в Екатеринбурге сыграли власти. «Несколько лет назад в регионе была принята логистическая стратегия, направленная на «перехват» грузов между Востоком и Европой. Не последнюю роль в этом вопросе, конечно, сыграло наличие большого современного аэропорта, который стал крупнейшим российским «хабом», – комментирует г-жа Козырева.

С тем, что Екатеринбург шагнул в сегменте логистики далеко вперед, согласны и эксперты «Инвест-аудит». Так, по словам аналитика Степана Наумова, главная заслуга города – он смог привлечь достаточное количество торговых сетевых компаний, нуждающихся в больших объемах качественных складских помещений. «В большинстве же российских городов уровень сегмента складской недвижимости недостаточно качественный. Поэтому многие федеральные игроки не особо рискуют заходить в регионы. Пермь, например, только в последние пару лет оказалась в поле зрения инвесторов», – отмечает собеседник.

БУДУЩЕЕ ЗА НОВЫМ И КАЧЕСТВЕННЫМ

Так или иначе, но будущее у сегмента складской недвижимости Перми все же есть, полагают эксперты. Но чтобы его развитие шло более активно, необходимо строить современные логистические комплексы. «К тому же потребность в них есть. Сегодня наблюдается высокая загрузка качественных складских комплексов, а те компании, которым не удалось подобрать подходящий вариант из существующих предложений, строят собственные распределительные центры», – отмечает Анастасия Печенкина.

Однако, как считает Степан Наумов, строительство данных объектов в больших объемах начнется только тогда, когда появится критическая масса розничных корпораций, готовых зайти в наш регион или расширить здесь свое присутствие. «Именно они, работая в условиях высокой конкуренции, формируют основной спрос на качественные складские объекты для повышения эффективности работы своего бизнеса», – комментирует эксперт.

По словам Евгения Железнова, не будет рынок развиваться и без девелоперов, которые готовы, несмотря на все риски, осваивать новый сегмент. «Если все заявленные проекты в 2014 году будут простроены, то это, безусловно, положительно скажется на рынке складской недвижимости. Станет понятно, насколько востребованы данные объекты в нашем городе и какие суммы готовы отдавать арендаторы за качественные помещения. Тогда, возможно, на рынок придут новые девелоперы и инвесторы», – считает г-н Железнов.

Аналитики добавляют, что даже при наличии инвесторов, девелоперов и новых проектов, в большей степени на сегмент складской недвижимости будет влиять все-таки развитие рынков жилой и коммерческой недвижимости, а также экономические и политические тенденции в стране.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний