ВСЕГО ДВА По просьбе «bc» аналитики ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» провели исследование премиум-сегмента загородной недвижимости. Выяснилось, что развит он слабо и представлен на рынке всего несколькими проектами. По словам главного аналитика «КД-Консалтинг» Дарьи Опутиной, к классу «элит» можно отнести всего два поселка – «Демидково» и «Златоустье-Премиум». «Это 13% от всего рынка организованной застройки. Ряд других поселков, соответствующих элитному классу, был реализован в 2005-2008 годах, введен в эксплуатацию, и продажи там не ведутся, это проекты «Лукоморье», «Ермаки», – отмечает аналитик. В связи с такой немногочисленностью проектов сложно составить и единую картину формирования сегмента. «Сложно говорить о сформированности рынка элитной загородной недвижимости, когда представлено только два концептуальных проекта – один начал реализовываться еще до кризиса («Деревня Демидково»), второй – в 2011 году («Златоустье-Премиум»)», – отмечает Дарья Опутина. И добавляет, что вкупе с этими проектами можно также рассматривать сегмент поселков повышенных классов качества. «Здесь уже проектов значительно больше – «Южная усадьба», «Тихие пруды», «Вернисаж». Однако и среди них лишь единичные можно назвать завершенными и пригодными для заселения и проживания», – констатирует собеседница.
Одна из главных проблем премиум-сегмента загородной недвижимости на сегодняшний день – качество поселков и их концептуальная проработанность. И то и другое, увы, хромает. Эксперты «КД-Консалтинг» подчеркивают, что на рынке крайне мало проработанных проектов: организованных поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой и предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций. «Пермский рынок сегодня насчитывает лишь порядка 16 поселков, которые характеризуются определенным «КД-Консалтинг» концептом. При этом отметим, что фактически завершенными является лишь половина из них – 8 поселков (сданы в эксплуатацию, полностью благоустроены либо близки к завершению)», – отмечает Дарья Опутина. Незавершенность проектов также усугубляет положение. По словам аналитика, это не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее.
У СТРАХА ГЛАЗА ВЕЛИКИ Так или иначе, спрос на качественные и дорогие загородные дома в Перми есть, и он год от года растет. Несмотря на это, девелоперы все же не торопятся ни завершать свои начатые проекты, ни приступать к строительству новых. Аналитики полагают, что такая ситуация складывается не только в сегменте премиум-класса, но также в «бизнес» и «эконом». Виной всему – большое количество проблем, с которыми приходится сталкиваться девелоперу. Главная из них – проведение коммуникаций. «На сегодняшний день среди реализуемых на пермском рынке поселков более 60% представлено земельными массивами. Это так называемые проекты в формате «земля без подряда». Если в конце 2013 года число поселков, где продаются только земельные участки, составляло 48, то к концу 1-го квартала 2014 года их количество уже выросло до 55 (+15%). К сожалению, практически все новые проекты – это продажа земли», – констатирует Дарья Опутина.
ТОП-МЕНЕДЖЕР ИЛИ ГОССЛУЖАЩИЙ Возможно, что еще одна из причин такого тренда – желание и готовность покупателя самостоятельно вести строительство коттеджа. Поскольку это выходит значительно дешевле. Но в таком случае покупатель лишается ряда преимуществ, которые сегодня дает покупка дома в организованном поселке. Аналитики «КД-консалтинг» называют сразу 4 «плюса» подобной сделки: 1. обеспеченность поселка инженерными сетями (ложится на плечи застройщика, а не покупателя); 2. охраняемая территория (круглосуточная охрана, огороженная территория); 3. удобный подъезд до собственного коттеджа (асфальтированные дороги); 4. благоустроенная территория (огороженная территория, наружное электроосвещение, площадки отдыха для детей и взрослых, беседки, гостевые автопарковки и т.д.). Интересен также и портрет среднестатистического покупателя, который аналитики «КД-консалтинг» обрисовали довольно подробно. «Средний возраст покупателя загородного коттеджа премиум-класса – 40–45 лет. Это человек с уровнем дохода выше среднего, семейный. Оба члена семьи занимают ключевые должности в крупных компаниях или являются государственными служащими. В семье как минимум две машины, есть возможность возить детей в школу и больницу. Это люди, которые спокойно могут позволить себе переехать за город», – отмечает Дарья Опутина. Если подводить итоги, то на сегодняшний день, по словам экспертов, на пермском рынке организованных поселков наблюдается стадия стагнации: новых проектов нет, цены на объекты меняются незначительно. «В поселках, где реализация домов идет менее быстрыми темпами, отмечается некоторое снижение цен предложений, в том числе в виде различных акций и скидок. Но, думаю, в дальнейшем ценовая ситуация сильно не изменится. Будущее у премиум-сегмента есть, но только в случае развития проектов организованных поселков, с наличием всей необходимой инфраструктуры», – заключает Дарья Опутина. Екатерина Пахомова, директор АН «Территория», председатель НП «РГР. Пермский край»: На мой взгляд, развитие загородной недвижимости премиум-сегмента в Перми – привлекательное направление. Не хотелось бы возражать аналитикам «КД-Консалтинг», но мне кажется, что в Перми есть проекты загородных коттеджных поселков, которые по своим характеристикам вполне способны составить конкуренцию тому же «Демидково», например. Лично мне импонирует поселок «Лукоморье», может, потому что там уже сформирована какая-то определенная социальная среда. Кроме того, это завершенный проект, а такое встречается на рынке крайне редко. Главная проблема премиум-сегмента загородной недвижимости и данного рынка в целом – отсутствие выбора. Крайне мало полностью завершенных поселков, это единичные предложения. Причин формирования такой тенденции может быть несколько. С одной стороны, из-за высоких цен на подобное жилье находится не так уж и много покупателей. Для последних сегодня при выборе дома в коттеджном поселке важнее всего его месторасположение. И с этой точки зрения на рынке также мало интересных и удачных проектов. Они, конечно, есть, но и цена, соответственно, на такие дома немалая. С другой стороны, мало концептуально проработанных поселков, а все мы знаем, что концепция – главный критерий успешности проекта. На пермском рынке есть же примеры поселков, которые из-за слабой проработки либо заморозились, либо затянулись на годы. И владельцам таких объектов сегодня все равно, какие дома строятся на их участке, из чего их возводят и соблюдается ли при этом единый архитектурный стиль. Им важно реализовать ранее не совсем рентабельный проект, а ради этого они прибегают даже к элементарной распродаже участков. Кроме того, рынок загородного премиум-жилья в Перми хаотичен. Например, у нас есть места, где нет организованных коттеджных поселков, но есть красивые дома. Поэтому при оценке рынка, которая сегодня действительно сложна, важно понимать, что именно мы оцениваем – месторасположение, характеристики домов, архитектуру или наполняемость поселка. Если брать эти пункты в совокупности, то, конечно, в Перми есть только «Демидково». Но если рассматривать каждый критерий отдельно, то достойные примеры на рынке найдутся. Несмотря на такие тенденции, будущее у данного сегмента загородного жилья есть. И оно, на мой взгляд, положительное. Спрос на дома существует, активность покупателей год от года увеличивается. Кроме того, наблюдается тренд покупки загородного жилья для постоянного проживания. Сегодня на рынке недвижимости появляются новые проекты, в город приходят новые застройщики, меняются технологии строительства. Все это – импульс и для развития загородного сегмента.
Анна Бурдина, собственница коттеджа премиум-класса в Перми: При приобретении дорогого коттеджа покупатель прежде всего оценивает его месторасположение и удаленность от города. Важны также такие критерии, как благоустроенная территория, наличие коммуникаций, инфраструктура поселка, расположение его у реки или леса, достойные соседи. Большим плюсом может стать наличие на территории поселка частного детского сада или школы. В общем, покупатель, приобретая дом премиум-класса, должен в нем не только жить, но и отдыхать.
Концептуально проработанные коттеджные поселки на пермском рынке*
