Газета
  1. Газета
 18 ноября 2013, 13:20  

Не созрел

Не созрел
Альтернативой собственной квартире для пермяков могли бы стать доходные дома. Эксперты считают, что сегодня к появлению данного сегмента на рынке недвижимости не готовы ни девелоперы, ни строители.

В последнее время общественность жарко обсуждает тему застройки Бахаревки, где при условии принятия изменений в генплан города появится доступное жилье. Стоимость квартир будет начинаться от 1 млн рублей. Но пока о доступности приобретения жилья говорить не приходится, однако это не влияет на развитие альтернативы покупки — вселению в доходные дома. Этот сегмент в Перми совершенно не развит, хотя в России есть и другие примеры.

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Существует и альтернативное решение жилищной проблемы — аренда квартиры. К сожалению, цены на пермском рынке на арендное жилье доступными тоже назвать нельзя. По данным комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», в среднем по городу стоимость аренды кв. метра квартиры составляет 399,5 рублей. Таким образом, чтобы снять двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. метров, семье придется ежемесячно отдавать из собственного кармана порядка 18 тыс. рублей. При анализе рынка ситуация складывается еще более удручающая — за обозначенную сумму жилье можно снять лишь в отдаленных микрорайонах города (Садовый, Гайва, Закамск, Нагорный и т. д.) и не всегда презентабельного вида.

Кроме того, рынок аренды квартир сегодня до конца не сформировался. Крупные агентства этим сегментом не занимаются, и он сосредоточен полностью в руках частных риэлторов. Эксперты признаются, что могут объяснить то, как работает рынок, какие на нем установлены правила, каков размер комиссионных. Но до сих пор не поддается пониманию один, самый главный аспект рынка аренды: порядок формирования цены. Как правило, ее устанавливают, зачастую завышая, сами риэлторы исходя из своих субъективных соображений

ДОМА В АРЕНДУ
Рынок аренды жилой недвижимости во всем мире включает не только квартиры, но и доходные дома. Это еще одна альтернатива для тех, кто не может позволить себе покупку жилья. Доходный дом (ДД) — многоквартирный жилой дом, построенный специально для сдачи квартир в аренду. Возможны два типа — социальный и частный. Первый встретить сложнее, а второй присутствует в крупных городах России.

Что касается Перми, здесь пример доходного дома только один — комплекс «Жемчужина», где в аренду сдаются апартаменты. Сегодня есть ряд проектов, которые могли бы реализоваться в Перми, но им мешают различные обстоятельства. Например, ТД «ТеплоПриборКомплект» уже давно вынашивает идею строительства доходного дома на Монастырской, 73, но до сих пор не может найти инвестора, готового вложиться в проект.

А желающих действительно единицы. «Сложность заключается в немалом сроке окупаемости подобных проектов, отвлечении денежных средств», — рассказывает директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина. С ней солидарны и риэлторы. «Срок окупаемости достигает 10-15 лет. Инвесторам неинтересно вкладываться в подобные проекты, им хочется строить ликвидные объекты. К тому же 100% заполняемости, думаю, у такого дома не будет. Подобные дома строятся с прицелом на развитие делового туризма, для людей, которые приезжают сюда на месяцы и годы. У нас почти нет таких туристов», — рассуждает директор АН «Респект» Алексей Ананьев. Действительно, время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.
«Себестоимость строительства такого дома высокая. Чтобы построить его на собственные средства компании, нужно учитывать срок окупаемости. При нынешних ценах на аренду он составит более 15 лет. Ни один пермский застройщик не имеет бесплатных ресурсов, которые он мог бы вложить в такую длительную окупаемость. Мы просчитывали для себя вариант строительства доходных домов во взаимодействии с некоторыми организациями. Но сложно было построить экономическую модель и озвучить реальные сроки окупаемости. Поэтому для застройщиков проще строить и продавать квартиры, нежели сдавать их внаем», — рассказал Владимир Занин, заместитель генерального директора ОАО «Пермглавснаб».

Еще одна причина, по которой доходные дома как формат не могут прижиться — его душит рынок аренды квартир. Эксперты УК BS Hospitality Management (управляет «Жемчужиной») ранее просчитывали прибыль от сдачи квартир внаем в ДД, и она составляет порядка 2-3 % годовых. Они пришли к выводу: если рассматривать доходный дом как бизнес, то стоимость аренды в нем должна быть выше, но тогда есть риск, что часть квартир будет пустовать. Поэтому выгоднее распродать площади.
Несмотря на все минусы, у доходных домов есть и масса плюсов. «Арендатор, проживая в ДД, не прячется от соседей. Сегодня многие скрывают, что сдают квартиры, чтобы не платить налоги. Кроме того, в доходных домах возможна временная регистрация. С точки зрения цивилизованного развития рынка такие проекты полезны. В других регионах это направление развивается, у нас же нет интересантов», — считает г-н Ананьев.

Тем не менее, в Перми все же есть застройщики, готовые работать с данным форматом. «В Лобаново, где наша компания реализует проект по комплексному освоению территории, будет построен один дом под аренду», — отмечает Ирина Малыгина. По ее словам, ГК «Строительные проекты» сейчас подала заявку на участие в пилотном проекте АИЖК по арендному жилью. «Его схемы нам понятны. Это возврат инвестиций после введения дома в эксплуатацию, кредитование управляющей компании, которая будет заселять дом и обслуживать», — объяснила собеседница. Срок окупаемости одного дома составит 7 лет. В компании уверены, что подобный проект станет востребованным у жителей Пермского района, поскольку цена аренды составит ниже среднерыночной на 30%. Квартиры в доме будут эконом-класса и небольшие по площади, рассчитанные на массового потребителя.

С СОЦИАЛЬНЫМ АКЦЕНТОМ
В условиях, когда строить доходные дома девелоперы пока не готовы, существует второй вариант развития данного сегмента рынка недвижимости — социальные доходные дома. «Если заказчиком выступит город или край, мы с удовольствием изучим данную возможность и ею воспользуемся. При поддержке муниципалитета, края или Федерации такие проекты реализуются довольно успешно. Думаю, в борьбе за право строить конкуренция будет достаточно высокой», — считает Владимир Занин.

Еще одним инвестором могут выступить крупные компании и организации, которым интересно привлечь к работе молодых специалистов из других регионов. Специально для них на деньги компаний предлагается построить социальные доходные дома, где стоимость аренды будет ниже среднерыночной. Пока же предприятия предлагают своим сотрудникам лишь ссуды либо на долгосрочный период, либо под небольшой процент. Например, ОАО «Пермская ГРЭС», ОАО «Камкабель», ООО «Пермэнерго», ОАО «Ростелеком», ОАО «ЛУКОЙЛ».

В том, что реализация подобных проектов возможна, можно убедиться на примере Ижевска. Там на землях, принадлежащих министерству образования, ведется строительство ДД на 36 квартир для работников бюджетной сферы.

Что касается Перми, то подобные проекты здесь также обсуждаются, но пока у города и края нет возможности заложить необходимые для этого средства в бюджет. «Насколько я знаю, у администрации нет планов строить доходные дома. У чиновников есть масса других обязательств, которые они пока не могут выполнить: предоставление жилья льготникам, сиротам и другим социальным категориям граждан, снос ветхого и аварийного жилья. А доходные дома можно строить, когда у города все хорошо», — заключает Владимир Занин.

ТАМ, ГДЕ НАС НЕТ

Доходные дома в России активно строились во второй половине XIX века. До 1917 года в Москве этот сегмент жилья составлял 40% всего жилого фонда. Позже формат себя изжил и доходные дома превратились в обычные. Вернулись к этой теме московские чиновники лишь в начале нулевых. Тогда появилось постановление правительства «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». Он открыл свои двери в октябре 2003 года в Большом Николоворобьинском переулке, 10 и работает до сих пор. Он состоит из 47 квартир (от 2 до 7 комнат) и 4 офисных помещений. Начало было положено, и с тех пор девелоперы, хоть и не массово, но пытаются внедрить сегмент доходных домов в сознание горожан.
В Санкт-Петербурге ДД тоже появились давно и сегодня составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Современные же проекты единичны.
Попытки к реализации проектов строительства ДД осуществляются и в соседнем Екатеринбурге. Там возможность строительства доходного жилья рассматривает АИЖК и реализует ряд пилотных проектов. Специалисты рынка полагают, что появление ДД позволит создать на Урале цивилизованный рынок аренды. Цены в таком жилье будут ниже среднерыночных.
Еще один регион, решившийся на строительство доходного жилья — Челябинская область. Там до 2015 года запланировано строительство 21 тыс. кв. метров арендного жилья. При этом стоимость аренды однокомнатной квартиры составит 8-9 тыс. рублей без учета коммунальных услуг.
Примером зарубежной страны, где рынок аренды достаточно развит, может служить Канада. Там сегодня около половины населения проживает в съемных квартирах. В США цифра арендаторов пониже — порядка 25-30%.

Игорь Ощепков, директор по маркетингу группы компаний Custom Capital:
Идеи строительства доходных домов уже давно витают в воздухе. Во многом это связано с тем, что купить жилье в условиях сегодняшних цен может позволит себе не каждый, а покупка жилья в ипотеку требует немалого первоначального взноса.
Вопрос рентабельности подобного проекта не однозначен. В себестоимости строительства многоквартирного дома большую долю занимают затраты на покупку земельного участка, подготовку проекта, получение технических условий на инженерные сети и подведение коммуникаций. Поэтому для частного инвестора окупаемость подобного проекта, по моим прогнозам, может составить порядка 15-20 лет, а в некоторых случаях возможно и более. Гораздо выгодней, с моей точки зрения, осуществлять подобные проекты в условиях государственно-частного партнерства. Когда муниципалитет на льготных условиях предоставляет инвестору земельный участок под строительство «доходного дома» и помогает с решением вопросов по получению технических условий на подключение к коммуникациям. Думаю, тогда подобные проекты будут востребованы. В особенности в сегменте эконом класса (возможно, эти проекты - «хорошо забытое старое» - старые добрые квартиры малосемейного типа).

Не созрел

Михаил Хазин, экономист:
"Перспективы у сдачи недвижимости в аренду очень хорошие. В связи с экономическим кризисом денег на покупку квартир у людей не будет, а жить где-то надо. Здесь и придет на помощь аренда".

Все новости компаний