Дмитрий Юрьевич, на ваш взгляд, в правильном ли русле развивается сегодня Пермь с точки зрения градостроительной политики и архитектуры?
– Если рассматривать архитектуру как многогранное понятие, то для города важнее градостроительство как деятельность, которая включает в себя вопросы, решаемые архитектурой. Сегодня хороших проектов на бумаге гораздо больше, чем «в камне», это обычная практика, и архитекторы к этому привыкли. Они понимают, что застройщики и инвесторы в любом случае накладывают свое видение и первоначальный проект в процессе строительства и проектирования может существенно измениться.
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения градостроительной ситуации, то Пермь сегодня развивается системно – по принципам, заложенным в Градостроительном кодексе РФ, генплане Перми, правилах землепользования и застройки и в документах по планировке территории. Основная работа в плане формирования городского облика приходится на разработку и утверждение проектов планировок. В меньшей степени – на этапе выдачи разрешений на строительство. Управлять этим процессом можно в порядке, установленном действующим законодательством. Инструментов много.
С точки зрения архитектуры есть ощущение, что город развивается недостаточно активно. Хочется видеть больше смелых предложений как от архитектурного профессионального сообщества, так и от инвесторов и застройщиков. При этом один из главных акцентов хотелось бы сделать на развитии уже урбанизированных территорий. Такие принципы сегодня заложены в действующем генеральном плане города. Необходимо понимать, что для освоения территорий, свободных от застройки и инженерных сетей, нужны очень серьезные финансовые ресурсы, а их сегодня нет ни у инвесторов, ни у города.
Вы говорите о проблеме ресурсов, но в то же время в Пермь зашел «ПИК» и намерен развивать как раз пустующую территорию. Город собирается поддерживать инвестора?
– Те территории, которые собираются развивать в Перми иногородние инвесторы – «ПИК» и «КОРТРОС», лакомыми кусочками назвать сложно. Крупные площадки подразумевают большие инвестиции. В первую очередь – в инженерные сети, поскольку по существующим правилам подключение осуществляется за плату, а это отнюдь не маленькие суммы. Если к этому добавить еще благоустройство территории, создание внутриквартальных проездов, автостоянок, то это колоссальная работа. Мало просто иметь землю, важно создать из нее комфортное городское пространство. Если инвесторы приходят с намерениями выполнить такие обязательства, то это нужно приветствовать.
Вам в целом нравится проект «ПИКа»?
– Что касается архитектуры, проект достаточно скромный. То ли не было времени у инвестора сделать что-то оригинальное, то ли архитектор побоялся выносить свои мысли на суд местного строительного сообщества. В проекте нет каких-то ярко выраженных планировочных осей, градостроительных акцентов, массовых мест отдыха (главная площадь, скверы). Помимо однотипных жилых блоков хотелось бы видеть в проекте интересную планировочную идею, которой пока нет. Возможно, тот вариант, который показывали нам, – это предварительные наброски, чтобы просчитать возможные нагрузки и прибыль.
Нагрузки лягут на плечи инвестора, или это будет государственно-частное партнерство?
– Само развитие инфраструктуры и объем нагрузок будет понятен на стадии разработки проекта планировки территории, где закладываются основные параметры обеспечения территории ресурсами и мощностями, а также рассматривается технологическая возможность подключения возводимых объектов. На этой стадии проектировщик собирает всю информацию о нагрузке, проверяет мощности, определяет пропускную способность сети (имеющейся и той, к которой он собирается подключаться). Надо понимать, что сетей на этой территории нет, а прокладку новых обычно оплачивает инвестор. Это гигантские деньги. Если у сетевых компаний в инвестпрограмму комплексного развития данная территория не включена, нужно будет разрабатывать новые программы, вносить изменения в бюджет. Также необходимо оценить степень удаленности возводимого жилья от объектов социальной инфраструктуры и ответить на один из главных вопросов: кто будет строить «социалку»?
В настоящий момент проводятся исследования на предмет изменения генерального плана города. По его итогам будет понятно, реализуем ли данный проект, сколько он стоит, на какой уровень бюджета выйдет и как отразится на жизни города и развитии соседних территорий.
Проект 179-го квартала более интересен с вашей точки зрения?
– В целом идея прорывная. Возможно, с точки зрения архитектуры своим полуразрушенным урбанизмом проект несколько подводят фасады, образ которых базируется на создании подвешенных зеленых садов (зеленые кровли, этажи). Но есть ощущение, что это мало реализуемо и нужно находить еще какие-то «фишки». То, что предлагает «КОРТРОС», сегодня может сработать во Франции, но не в Перми. Когда воспринимаешь объект в стеклянной оболочке стального цвета, то понимаешь, что обыденная жизнь внесет свои коррективы: завтра за этим стеклом включится свет, и будет виден интерьер. На лоджиях появятся привычные нам лыжи и санки, а также постиранное белье. И образ здания от аскетичного выверенного трансформируется в хаотичный беспорядок.
Что касается плюсов проекта, думаю, большой удачей будет, если инвестор сможет подчеркнуть улицу Революции высотными акцентами, тогда центр Перми может немного сместиться. Это положительно отразится на развитии города, поскольку у всех приезжих центр всегда ассоциируется с высотой, а по факту в центре Перми ее почти нет.
Еще один плюс – живописный парк, который задумали авторы проекта. Но им придется очень серьезно поработать. Я представляю, что с точки зрения благоустройства это будет очень красиво выглядеть, но важно найти компромисс между частным пространством жителей домов в квартале и общественной территорией парка. Если добиться баланса не удастся, есть риск, что архитектурные решения уйдут на второй план.
Вы говорите, что главная задача застройщика – создавать комфортное городское пространство. В то же время Пермский край взял курс на увеличение объемов жилья. Возможно ли совмещать одно с другим? Не отразится ли гонка за квадратными метрами на качестве будущего жилья?
– Я не согласен с тезисом, что строительство нового жилья противоречит созданию комфортной среды. Хотя численность населения в городе остается стабильной, это не значит, что город не нуждается в новом жилье. Строить необходимо по многим причинам. Это и физический износ существующего жилого фонда, и улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, и создание достаточного предложения на рынке жилья для снижения его цены. Причем строительство нового жилья не противоречит задачам создания комфортной среды обитания – это все взаимосвязано.
К тому же сегодня мы не видим тех объемов жилья, которые могли бы сказаться на качестве. Наоборот, ведущие застройщики города стараются создавать вокруг своих объектов качественные общественные территории для создания законченного продукта.
Что касается борьбы количества и качества, раньше ситуация складывалась иначе. Тогда на рынке существовал иной товар – жилье для перепродажи как выгодное вложение инвестиций. Людям было неважно, создана ли вокруг дома какая-то инфраструктура. Сейчас такого товара почти нет, потому что такой спрос упал. Кроме того, застройщику выдаются технические условия на благоустройство территории, согласно которым он обязан облагораживать территорию вокруг объектов. Если подходить к этому системно, то можно получить принципиально новое качество среды.
Ранее вы озвучивали, что город планирует до конца года выставить на торги 16 участков общей площадью 19,5 га. На какой стадии находится решение этого вопроса?
– Мы говорили ранее, что по предварительным данным есть 16 участков под жилищное строительство, которые мы будем выставлять на торги. Но все они должны были пройти анализ на предмет наличия прав третьих лиц. По его итогам оказалось, что из этих 19,5 га свободных территорий у города всего 5,5 га под строительство многоквартирных жилых домов и почти 700 кв. метров под строительство индивидуальных. В настоящий момент заключаются контракты на формирование этих земельных участков. Думаю, этот этап продлится до декабря 2013 года. После контракты передадут в департамент имущественных отношений, который и будет выставлять землю на торги.
В планах администрации - изменение зонирования некоторых промышленных зон под жилую застройку.
Что касается ближайшей перспективы, то помимо вновь выявленных уже сформированы 5 земельных участков по ул. Сочинской. Это около 700 кв. метров, которые будут выставляться на торги под ИЖС.
На этом работа не закончится, мы и дальше будем выявлять свободные участки. Лучше всего в этом помогают новые проекты планировок, которые разрабатываются по заданию администрации. Кроме того, в стратегических планах администрации, при участии собственников, значится изменение зонирования некоторых промышленных зон под жилую застройку – там, где это будет возможно. Такие изменения позволят получить городу дополнительные участки под строительство жилья.
Ведется работа также над переработкой необоснованных санитарных зон. Речь идет об участках, где уже несколько лет не работает то или иное предприятие, но все еще действует санитарная зона, мешающая развитию территории.
В обсуждении строительных вопросов Пермь часто сравнивают с Екатеринбургом. И сравнение оказывается в пользу последнего. Что Пермь делает не так?
– Нам не нужно становиться вторым Екатеринбургом. Соглашусь, что это прекрасный город для работы, но не столь привлекательный для жизни. У нас цель другая. Так сложилось, что Пермь не настолько ориентирована на промышленный комплекс, как Екатеринбург. Но это существующая реальность. Там есть свои прорывы, но многие связаны с участием Федерации. Тем не менее дороги там до сих пор хуже, чем в Перми. К тому же практически всегда пробки, и легче передвигаться по городу пешком, при этом без комфорта. Поэтому если выбирать город для работы, то это Екатеринбург, если для жизни – Пермь.
Получается, Перми не нужны инвесторы?
– Для прихода инвесторов нужно создавать специальные условия. Например, стремиться, чтобы из города не уезжала социально активная молодежь, а наоборот, молодые люди приезжали к нам из других городов. Чтобы они могли приобретать здесь жилье, и им было из чего выбирать. Мы со своей стороны целиком и полностью «за» приход инвесторов и готовим для этого, в силу своих полномочий, в том числе и промышленные площадки. Речь идет о подготовке ряда решений, которые позволят (а раньше действующие документы этого не позволяли) формировать участки для промышленности там, где нет проектов планировки. Теперь можно будет, не дожидаясь, когда у города хватит средств на разработку проектов планировки, начинать формировать участки и выставлять их на торги. А это, несомненно, должно привлечь в край новых инвесторов. За новыми предприятиями, которые действительно могут называться инвесторами, а не девелоперами в сегодняшнем понимании, можно ожидать и прихода нового капитала, новых людей и нового качества жизни.
Если выбирать город для работы, то это Екатеринбург, если для жизни – Пермь.
В Перми уже дважды прошел градостроительный совет при губернаторе. Считаете ли вы такую форму работы эффективной?
– У города сегодня нет больших общественных площадок, где представители органов власти могли бы встречаться и общаться с профессионалами строительного рынка. Поэтому в сложившейся ситуации любой обмен мнениями очень важен. Пока градостроительный совет – единственная площадка, где это можно сделать достаточно эффективно.
А нет идеи создать подобную площадку на базе городской администрации?
– Идей таких не было. В основном это связано с ограниченными возможностями муниципалитета именно с правовой точки зрения. Если говорить о проектах городского уровня, то в решении спорных градостроительных вопросов сегодня можно опираться на компетентное мнение местного архитектурного сообщества.
