Газета
  1. Газета
 19 марта 2012, 13:20   922

Дом для бизнеса

Дом для бизнеса
Коммерческую ипотеку настигла та же беда, что и жилищную — реально получить кредит, но очень трудно выбрать подходящее помещение.

 Осень 2011 года стала для рынка жилищного кредитования временем, когда ипотечные средства «повисли в воздухе». Значительное количество кредитов было одобрено банками к выдаче, но до оформления сделок дело не дошло: многие покупатели так и не смогли найти жилье, которое устраивало бы их по качеству и цене. Рынок коммерческой ипотеки фактически оказался в схожей ситуации. По итогам 2011 года Пермский край находится в состоянии строительного спада. Логично, что позитивные прогнозы аналитиков касательно коммерческой ипотеки и предрекаемые ими в 2009 году перспективы развития не оправдались. И банки, и эксперты сходятся в одном: качественной коммерческой недвижимости в Перми очень мало, и это основная причина, по которой коммерческая ипотека теряет свою актуальность.

По словам экспертов, объективно измерить объемы рынка коммерческой ипотеки очень сложно. По мнению директора ООО «Пермский аналитический центр» Сергея Седова, вряд ли получится найти полноценную статистику о доле коммерческой ипотеки даже по РФ, не говоря уже о регионах, так как эти кредиты могут размываться в общем объеме кредитов, выданных компаниям.
Однако несмотря на то, что большинство пермских банков декларируют востребованность коммерческой ипотеки, сегодня этот рынок, начавший быстро расти перед кризисом, вернулся к достаточно низким темпам развития, и эксперты видят тому несколько причин.
Купил бы, да нечего. Заместитель управляющего Пермским филиалом ЗАО АКБ «АБСОЛЮТ БАНК» Анастасия Гилева отмечает: «Рост коммерческой ипотеки, безусловно, сдерживает ограниченное предложение привлекательных объектов для бизнеса. Предпринимателям интересны промышленные объекты с развитой инфраструктурой либо торговые, расположенные на первой линии, с высокой проходимостью. Количество таких объектов в Перми ограниченно».
Сергей Седов также обращает внимание на неравномерное географическое распределение объектов коммерческой недвижимости: если в центре города найти качественный новый офис еще возможно, то в Индустриальном районе это будет, в лучшем случае, первый этаж старого жилого дома.
Проблемой, вытекающей из дефицита качественной коммерческой недвижимости в Перми, стал высокий уровень цен на подобные объекты. Александр Ситников, управляющий Пермским филиалом ЗАО «ЮниКредит Банк» считает: «Одним из основных препятствий для развития коммерческой ипотеки, характерным для Перми, является высокая стоимость недвижимости, не всегда соотносящаяся с ее качеством и характеристиками».
Г-н Седов соглашается: «Реальность такова, что многие объекты в Перми переоценены, так что выгоднее в каком-то плане платить аренду, чем покупать недвижимость, потому что такое приобретение окупится только через 8–10 лет. Ипотека, хотя и позволяет не вкладывать всю сумму сразу, между тем налагает на бизнес определенные обязательства. При этом, если посчитать окончательную стоимость объекта с учетом процентов, объекты получаются очень дорогостоящими».
Быстро, дорого. Другой проблемой развития коммерческой ипотеки в Перми и в других регионах, по мнению представителей «Урал ФД», являются сами условия, на которых банки готовы кредитовать предпринимателей и физлиц. Большинство игроков предлагают короткие сроки погашения кредитов (около 5 лет) и достаточно высокие, в отличие от жилищного кредитования, ставки (разница составляет от 2 % годовых). Также многие банки выставляют жесткие требования к доле участия собственными средствами в сделке по покупке коммерческой недвижимости (до 30–40 %).
«Очень высокие ставки по ипотеке делают бессмысленной покупку коммерческой недвижимости. Предложения банков в этом секторе начинаются примерно от 14 %. При таких ставках это не очень выгодная сделка — конечная стоимость недвижимости окажется слишком велика», — полагает г-н Седов.
Также свою роль играет общее ощущение нестабильности экономики. Сейчас средний горизонт планирования для предпринимателей редко превышает три года, а ипотечный кредит, взятый даже на 5 лет, «связывает» собственников и не дает принимать быстрые решения и гибко реагировать на изменения конъюнктуры. «В этом смысле аренда становится более предпочтительным решением, так как арендованные площади проще сократить, а вот продать коммерческую недвижимость достаточно тяжело», — отмечает Сергей Седов.
Маленькие, но гордые. Целевой аудиторией для коммерческой ипотеки, по мнению пермских банков, на сегодня является скорее малый бизнес. Средние и крупные компании стараются или покупать недвижимость за счет собственных средств, или, если есть такая возможность, строить ее самостоятельно. По мнению Сергея Седова, это отчасти связано с тем, что рынок долгосрочной аренды в Перми тоже развит достаточно слабо. С идеей, что основным потребителем коммерческой ипотеки является малый бизнес, председатель правления ОАО «Экопромбанк» Алексей Червонных согласен: «За последнее время у нас было несколько таких сделок. Приобретались торговые и производственные площади».
«Для малого бизнеса коммерческая ипотека в принципе может стать эффективным способом, чтобы снизить зависимость от арендодателей. Однако этот продукт будет действительно интересен, если сумма выплат не будет существенно превышать ежемесячный платеж по аренде (допустимо превышение до 30 %), а срок выплат составит разумные 5–6 лет», — отмечает г-н Седов.
Однако приведенный Сергеем Седовым практический пример заставляет убедиться, что в текущих условиях коммерческая ипотека не является для бизнеса выгодным инструментом для обеспечения недвижимостью:
«Допустим, фирма численностью в 15–20 человек арендует офис площадью 100 кв. м и платит за его аренду 45 тыс. рублей в месяц. Стоимость такого офиса на рынке может составить примерно 40–45 тыс. рублей за метр, то есть весь офис будет стоить приблизительно 4,5 млн рублей.
Если брать в ипотеку 4 млн рублей, имея на руках 500 тыс. рублей собственных средств, на 5 лет, то при текущих ставках ежемесячный платеж в первые несколько лет будет составлять около 100 тыс. рублей месяц. Получаем двойную переплату по сравнению с расходами на аренду офиса. Для малого бизнеса это очень серьезная нагрузка.
Естественно, при более высокой стоимости объекта ипотека становится еще менее выгодной. Цена в 40–45 тысяч за квадратный метр при продаже офисной недвижимости — это не предел, и есть значительно более дорогие объекты даже в этом сегменте. Уже при 55 тыс. рублей за кв. м при сопоставимой арендной ставке первые платежи за кредит составят около 120 тыс. рублей в месяц, что почти в 3 раза превышает аренду».
С прицелом на будущее. Алексей Червонных в свою очередь считает, что в целом рынок коммерческой недвижимости в Перми достаточно насыщен, другой вопрос — что в каждом его сегменте есть зоны наибольшей привлекательности. «На мой взгляд, проблема переоцененности наиболее привлекательных объектов коммерческой ипотеки в Перми действительно присутствует. Но, с другой стороны, и ставки аренды на подобные объекты будут значительно выше, чем средние по рынку. Поэтому нельзя сказать, что аренда помещения для бизнеса всегда будет выгоднее, чем покупка — расходы на аренду и на выплату процентов будут различаться в зависимости от характеристик того или иного объекта, но останутся сопоставимыми. Кроме того, если предприниматель имеет некую стратегию и планирует развивать свой бизнес, он понимает, что за пять лет при практически аналогичных расходах он может стать собственником недвижимости, которую в дальнейшем можно будет точно так же сдать в аренду или продать». Другим плюсом коммерческой ипотеки, по мнению г-на Червонных, является то, что ставка по кредиту на протяжении всего срока кредитования остается неизменной, в то время как ставка аренды может вырасти в результате изменения рыночной конъюнктуры. Таким образом, взяв ипотеку, предприниматель имеет возможность более точно спрогнозировать свои денежные потоки.
Поделиться: