Газета
 24 января 2011, 13:20   1344

Из центра в центр

Из центра в центр
К концу 2010 года арендаторы перестали переезжать с места на место, выбрав наконец подходящие офисы и торговые центры. Собственники в свою очередь приготовились поднимать арендные ставки.

По итогам 2010 года в Перми, по оценкам аналитического отдела строительной компании «Камская долина», было введено в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Среди наиболее крупных проектов эксперты выделяют гипермаркет строительных материалов «Касторама», торговый центр «Евразия», торговый комплекс «Горный хрусталь» и бизнес-центр «Садко». По объемам новых коммерческих площадей Пермь не намного отстает от соседнего Екатеринбурга, где, по оценкам Уральской палаты недвижимости, было сдано около 39 тыс. кв. метров офисов класса В и В+ и 72 тыс. кв. метров качественных торговых площадей.
По сравнению с предшествующим 2009 годом даже три крупных объекта, по мнению специалистов, неплохой результат. Как отмечает аналитик «Камской долины» Полина Мубаракшина, он свидетельствует об оживлении рынка коммерческой недвижимости. «Пермьстат» рассчитал объем инвестиций в строительство нежилых зданий и сооружений в Пермском крае только за первые 9 месяцев прошлого года. Но уже по этим цифрам видно, что в 2010 году на данные цели была выделена сумма, на 10 % превышающая аналогичные показатели предшествующего периода. С января по сентябрь в прошлом году инвесторы потратили 30,9 млрд рублей. Между тем стоит учитывать, что Пермьстат не отображает реального положения вещей на рынке коммерческой недвижимости, поскольку принимает во внимание цифры по инвестициям в строительство промышленных объектов. Непосредственно по коммерческой недвижимости данные приводит аналитический центр «Медиана». Его руководитель Павел Новоселов не назвал точный размер инвестиционных вложений в этот сегмент рынка, но, по оценкам специалиста, он вырос на 4 % по сравнению с показателем предыдущего года. Между тем говорить о каком-либо существенном росте пока преждевременно, в первую очередь потому, что в предшествующем, 2009 году инвестиции в коммерческую недвижимость, по информации «Медианы», сократились на 15–20 %. «Инвесторы даже сейчас ведут себя крайне осторожно, уверенности не прибавилось, – уверена директор консалтинг-группы Research & Decisions Регина Давлетшина. – Но «пустота» на рынке с точки зрения новых проектов привлекает».
Утечка денег. Многие эксперты, сравнивая ситуацию 2010 года с предшествующим периодом, находили основания говорить о стабилизации рынка. В 2009 году на фоне существенного падения цен сделки по продаже коммерческой недвижимости в подавляющем большинстве случаев совершались не ради получения коммерческой выгоды, а для покрытия долгов. 2010 год если и не придал уверенности участникам рынка, то позволил говорить о том, что цены достигли своего дна. По оценке Research & Decisions, снижение за 2009 год составило 26 % на торговую и 29 % на офисную недвижимость. В 2010 году темпы падения существенно сократились. Та же консалтинговая группа отмечает, что торговые помещения подешевели за год на 1,15 %, а офисы на 4,87 %. Но мнения экспертов о темпах падения цен на объекты коммерческой недвижимости в Перми расходятся. Так, по оценкам аналитического центра «Медиана», за год офисная недвижимость упала в цене в среднем на 6,8 %, торговая – на 3,4 %.
Когда в конце 2009 года владельцы помещений поняли, что продать их по рыночной цене не удастся, то решили заработать хотя бы на аренде. Но тут цена в течение первой половины года постоянно снижалась. Единственный сегмент, где, по оценкам экспертов, уже с начала 2010 года наметилась тенденция роста цен, – офисная недвижимость.
«Если за 2009 год снижение аренды в среднем по городу составило 39,5 %, то в 2010 году продемонстрировало рост 11 %», – отмечает Регина Давлетшина.
А вот собственникам торговой недвижимости, по оценкам экспертов, пришлось снижать арендные ставки. По сравнению с началом 2010 года в декабре цена метра снизилась на 22,3 %, отмечает Research & Decisions. Для сравнения, в 2009 году снижение составило 19,5 %. Тем не менее цифры о колебании арендных ставок еще не говорят о востребованности помещений. По мнению экспертов «bc», знающих о состоянии рынка коммерческой недвижимости на собственном опыте, на сегодняшний день офисные помещения сдать в аренду гораздо сложнее.
Елена Жданова, директор УК «ЭКС»:
– Ситуацию на рынке офисной недвижимости пока нельзя назвать благоприятной. Предлагаемых площадей по-прежнему больше, чем качественных, интересных и надежных арендаторов. Офисный сегмент в Перми, на наш взгляд, пока вообще заполняется крайне тяжело, так как нет бурного роста деловой активности компаний.
Что касается торговых центров, то здесь активная миграция арендаторов к концу года постепенно сошла на нет.
Генеральный директор УК «Пермский торговый дом недвижимости» Александр Петухов отмечает, что этот процесс закончился еще в начале года, после чего сделки по аренде помещений стали заключаться в основном с предпринимателями, только открывающими или расширяющими свой бизнес. Регина Давлетшина не разделает эту точку зрения, полагая, что еще и в 2010 году, пытаясь сократить затраты, арендаторы выбирали наиболее оптимальные по цене варианты и переезжали с места на место в поисках лучших условий. На сегодняшний день владельцы крупных торговых объектов уверяют, что под завязку заполнили свои площади.

По результатам исследования, проведенного консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle, за прошедший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России  увеличился на 24 % и составил  3, 963 млрд  долларов. В текущем году, по прогнозам экспертов,  этот показатель может вырасти еще на 30 %, достигнув тем самым отметки в 5,2 млрд долларов.

Те, у кого в руках оказались козыри, заикнулись о повышении цен на аренду. Так, по словам Елены Ждановой, управляющая компания рассчитывает в 2011 году поднять арендные ставки на докризисный уровень. Но это касается только торговых площадей. «Относительно арендных ставок по офисной недвижимости – рыночных оснований для их роста, по нашему мнению, пока нет, но может быть повышен размер компенсации эксплуатационных затрат по объекту», – отметила Елена Жданова. Полина Мубаракшина отмечает, что УК «ЭКС» не единственная, кто захочет сыграть на повышение. Еще в конце прошлого года аналитик отмечала тот факт, что многие собственники офисных объектов уже не стремятся снижать цены, как в 2009 году, более того, некоторые начинают поднимать существенно заниженную в период кризиса арендную ставку.
Много вредно. Пока ситуация на рынке недвижимости только начинает нормализовываться. Поэтому говорить о новых проектах в этой сфере считают преждевременным. Пермские девелоперы и аналитики отмечают, что город сейчас не испытывает потребности в строительстве новых торговых и деловых центров. Уровень заполняемости недавно открытых бизнес-центров останавливает инвесторов от строительства новых крупных объектов. Хотя есть те, кто подумывает о возвращении к замороженным проектам. Так, в конце прошлого года компания «Ермак» подтвердила свое намерение заняться строительством бизнес-центра на ул. Г. «Звезда». Помимо этого на сегодняшний день в Перми есть ряд незавершенных проектов по бизнес-центрам, по которым стройка медленно, но ведется. А это существенный объем. Что касается торговых центров, то в данном случае инвесторы должны быть уверены, что в Пермь придут федеральные и международные компании, которые арендуют площади в новых комплексах. По мнению Регины Давлетшиной, сегодня Пермь малопривлекательна для сетевого ритейла. Однако есть и другие мнения. В ноябре прошлого года группа компаний Inter Build Group на своем сайте опубликовала результаты исследования, проведенного компанией Knight Frank, где в качестве основного вывода приводилась мысль о том, что из всех городов-миллионников в России строить торговые центры целесообразно только в Омске, Перми и Волгограде.

Из центра в центр

Из центра в центр

Поделиться:
Все новости компаний