Газета
 15 ноября 2010, 13:20   1051

Цена ошибки

Цена ошибки
Регина Давлетшина, генеральный директор компании Research&Decisions, – о цивилизованности пермского рынка недвижимости, стоимости полномасштабного аналитического исследования и причинах недоверия аналитике.

Регина, как изменились потребности клиентов во время кризиса?
– До кризиса, когда рынок недвижимости динамично развивался, статистические отчеты и аналитические исследования заказывались, чтобы попытаться принять грамотное управленческое решение. В то время пользовались спросом полномасштабные исследования: анализ спроса и конкуренции с последующей разработкой концепции и бизнес-плана. Среди заказчиков было много девелоперских и инвестиционных организаций.
В период кризиса более востребованными стали статистические отчеты: конъюнктура рынка постоянно менялась, а люди хотели быть в теме. Поэтому за сравнительно небольшую плату заказывался мониторинг цен и поведения конкурентов. Более весомые отчеты заказывались в этот период при подготовке к продаже строительных объектов. Но никто не заказывал исследование для того, чтобы понимать, как следует дальше развивать свой бизнес.

Как сейчас ведут себя инвесторы?
– Теперь инвесторы вновь смотрят на строительную отрасль как на один из вариантов вложения денег. Хотя даже в период кризиса были люди, которые инвестировали деньги в проекты, чтобы подешевле войти в этот бизнес. Цены имеют свойство: сегодня взлетают вверх, завтра падают, но недвижимость востребована всегда, и если в этот рынок входить в определенное время, то можно хорошо заработать.

Уже в разгар кризиса вы ушли из корпорации «Перспектива» и занялись собственным бизнесом. Потом не приходилось сожалеть об этом?
– А о чем мне жалеть? Уверена, на хорошие мозги обязательно найдется заказчик. Если ты профессионал, на тебя спрос не падает, независимо от того, работаешь ты внутри компании или на себя. Но когда я стала собственником бизнеса, то начала по-другому воспринимать жизнь. Картинка мира кардинально изменилась. Думаю, что все неудобства, дискомфорт и страхи компенсировались тем, что я приобрела в течение последних полутора лет. Это безумный профессиональный и личностный рост. Я бы всем советовала попробовать.

У сотрудника, от которого компания требует лояльности, и независимого предпринимателя разные подходы к выполнению своей работы?
– Так сложилось, что в «Перспективе» я сразу занимала независимую позицию. На мой взгляд, главное свойство аналитики – объективность, она не должна обманывать. Тем более если я вместо «черное» говорю «белое», то общественности это рано или поздно станет понятно. И моя репутация как аналитика окажется под сомнением. Точно так же я стараюсь общаться со своими клиентами сейчас. Как правило, заказчик уже имеет в сознании сложившуюся картинку ситуации. Результаты исследований могут ломать ее, и это, естественно, вызывает неприятие. У нас еще не сформировалось понимание, что аналитика – это просто независимая оценка ситуации, к которой можно прислушиваться.
С такими же точно ситуациями сталкиваются оценщики: поэтому одни проводят анализ рыночной стоимости объекта, другие «рисуют» отчеты. Бывает, что и маркетологи, и специалисты по рекламе размещают рекламу клиента там, где он хочет, даже если знают, что это будет неэффективно. Отстаивать свою профессиональную позицию всегда сложнее, но я не готова подтасовывать факты ради удовлетворения прихоти клиента.

Насколько, на ваш взгляд, в этом пермский рынок недвижимости можно назвать цивилизованным? Многие ли компании, прежде чем принимать решение, опираются на исследования?
– Большинство строительных компаний пока руководствуются исключительно интуицией. Руководитель может выслушать экспертные мнения, получить аналитику, но решение принимает исходя из собственного мнения. Аналитика ни в коем случае не диктует принятие решений.

В чем, на ваш взгляд, причины такого недоверия?
– Это вопрос цивилизованности рынка. Сегодня мы столк-нулись с двумя проблемами. Первая связана с уровнем компетентности. Среди проводимых на сегодняшний день исследований очень мало по-настоящему качественных работ. Нужно различать статистику и аналитику. Первая – это чистая математика, здесь достаточно лишь правильно посчитать цифры. Аналитика требует интерпретации полученных данных. Чтобы грамотно сделать исследование, следует учесть большое количество факторов. У нас многие статисты выдают себя за аналитиков. И потом каждый такой «специалист» гнет свою линию. Непрофессионализм ставит крест на общей работе.
Вторая проблема – неумение воспринимать информацию, если она не совпадает с твоей точкой зрения. Очень часто аналитика и исследования требуются лишь для того, чтобы показать руководителю компании или банка для получения кредита. Но в ходе реализации проекта инвесторы отступают от данных им рекомендаций, в итоге на выходе получается совсем другой продукт. А собственник между тем ждет результата, который ему обещали.

Аналитическое исследование – это роскошь?
– Если стоимость проекта, рассчитанного на три года, составляет минимум 100–150 млн рублей, то на полноценное исследование понадобится от 150 тыс. рублей. Это меньше 0,5 % от стоимости проекта. Но на базе аналитического исследования можно построить многовариантный бизнес-план с пессимистичными и оптимистичными прогнозами, просчитать риски, увидеть потенциального потребителя и проанализировать уровень конкуренции. То есть собрать полную информацию о той среде, в которой будет реализовываться проект в течение 2–3 лет. Это ничтожно малая цена за то, чтобы получить ответы на столь важные вопросы. К сожалению, далеко не все компании реализуют такие дорогие проекты, для большинства компаний аналитическое исследование – это дорогое удовольствие. Но такова цена возможной ошибки.
Например, предприниматель закладывает в бизнес-план, что через два года после начала строительства продаст квартиры по 70 тыс. рублей за кв. метр. Но эти планы не подкреплены никаким реальным обоснованием, кроме личного желания инвестора. Проходит 2 года – и он понимает, что может продать квартиры только по 35 тыс. рублей за квадрат. Доходность снижается в два раза. А вовремя проведенное исследование помогло бы предусмотреть пути выхода из такой ситуации.
На сегодняшний день стоимость услуг местных компаний в десятки раз ниже предложений московских и питерских конкурентов. Однако при выполнении заказа любая иногородняя компания привлекает к исполнению местных специалистов-аналитиков. Как правило, ссылка на исполнителя в итоговый отчет не ставится.
 

Регина, вы были в числе тех аналитиков, которые на пике цен на недвижимость предупреждали об их ближайшем снижении, и продолжали стоять на своем. Какие тогда были предпосылки для таких выводов?
– Недвижимость является отражением экономической конъюнктуры. При регулярном мониторинге так называемых контрольных точек можно заметить сигналы, которые говорят о смене тенденции. Я тоже не пророк и могу лишь сказать, что согласно текущей ситуации будет снижение или рост цен, но прогнозировать со 100-процентной уверенностью я не могу. Я уже не помню, какие именно факторы указывали на приближающийся кризис, но, конечно, прогнозы базировались на определенных расчетах.
 

Какие прогнозы о развитии рынка можете сделать сегодня?
– Я бы не хотела давать конкретных цифр. Мы руководствуемся оценочными данными, нет математической модели, которая помогла бы давать максимально точные прогнозы. Это обусловлено тем, что многие стороны нашей жизни, например деятельность власти и крупных предприятий, невозможно измерить в цифрах. Особенно в кризис все меняется достаточно быстро, что отражается на развитии ситуации на рынке недвижимости. Сейчас мы можем лишь давать прогноз по изменению тенденции: говорить о том, как поведут себя спрос, предложение и цены, и только исходя из сегодняшней ситуации. Сейчас можно прогнозировать постепенное восстановление платежеспособного спроса. Цены на вторичном рынке в краткосрочном периоде будут планомерно увеличиваться и снижаться с постепенным переключением на устойчивый рост.
Что касается новостроек, то уже сейчас наблюдается устойчивый покупательский спрос в этом сегменте. Однако средние цены до сих пор имеют отрицательную тенденцию.
В следующем году ожидаем, что оба сегмента перейдут «в плюс» по ценам. Однако активного роста цен ожидать не стоит.

Поделиться:
Все новости компаний