Газета
 15 марта 2010, 13:20   2552

Рынок покупателя

Рынок покупателя
пермский рынок недвижимости после катастрофического падения осенью 2008 года начинает медленное, но восхождение вверх.

В  конце февраля  ведущие аналитики Перми озвучили тенденции развития рынка недвижимости в период кризиса и сделали прогноз  на  ближайший  период. Специалисты единодушно утверждают, что дно кризиса пройдено, индексы по всем позициям медленно  поползли  вверх. Сегодня аналитики стараются разобраться в причинно-следственных связях кризиса, провести параллели его развития  в различных регионах и  вывести формулу,  по  которой рынок пойдет в ближайшие дватри года.

Кризис  на  пермском  рынке наступил в конце сентября – октябре 2008  года. Осенью многие застройщики еще держали цены, надеясь на увеличение спроса. По мнению аналитиков, этому способствовало  несколько  причин: в 2007–2008 годах в крае успешно развивались ипотечные программы  кредитования населения, сложилась  стабильная ценовая политика  на  рынке  вторичного жилья,  активно  использовались акции и бонусные программы, периодически  снижающие  стоимость  квартир  в  новостройках. Массовый обвал цен на рынке недвижимости в Перми произошел в начале 2009 года.
Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела ОАО «Камская долина»:
– Падение пермского  рынка  было значительнее, чем в других городах. Мы были в первой пятерке, где цены просто рухнули и на  вторичном рынке, и на первичном. Анализируя причины той ситуации, наши специалисты пришли к мнению, что такой обвал произошел не только из-за переизбытка предложения, но из-за несоответствия цены и качества для покупателя. Объекты классов «бизнес плюс», «бизнес» и даже «эконом» сдавались без отделки. Точки зрения покупателя и  застройщика не совпадали: застройщик предлагал объекты  с  большими площадями,  забыв о малом формате. Что  видел покупатель? Высокая цена плюс  стоимость ремонтных работ. С такой ситуацией мы подошли к кризису.
Фазы кризиса. Специалисты разделили период кризисного развития рынка недвижимости на две фазы: конец 2008  года  – начало 2009 года и вторая половина 2009 года  – начало 2010  года. За этот промежуток времени произошло кардинальное изменение рынка  – от рынка продавца к рынку покупателя.
Мария Турова, аналитик ОАО «Камская долина»:
– С конца 2008 года, когда первые признаки снижения спроса уже были налицо, крупнейшие  застройщики
Перми  свою  ценовую  политику  не изменили.  Особенно  это  касалось объектов  в  завершающей  стадии строительства,  где цены, по  сравнению  с докризисными, долгое время не  снижались. Обычными мерами, которые использовали застройщики в этот первый период, были локальные акции, привязанные к конкретным проблемным  объектам. Ни  одна из этих мер по активизации спроса на рынке ни к чему не привела. И к началу 2009 года все застройщики были вынуждены начать постепенное снижение цен по  всем  своим проектам. По итогам первого – начала второго квартала 2009 года средние цены на новостройки снизились на 15–20 %. На первое место  вышли не ценовые факторы, а  вкусы и предпочтения потенциальных покупателей, также ожидания дальнейшего снижения цен и доходов.
2009  год, особенно его первая половина, нанес  сокрушительный удар  по  строительному  бизнесу. По данным  специалистов,  свыше 20 % строящихся объектов в Перми были  заморожены, порядка 15 % существенно отставали от графика строительства. В сравнении с 2008 годом количество объектов, начатых строительством, уменьшилось в 2,6 раза (2008 год – 48 объектов, 2009  год  – 18). По состоянию на конец 2009 года средняя цена нового жилья в Перми составила 38 330 рублей за кв. метр и упала, в сравнении с таким же периодом 2008 года, почти на 30 %. Общие цифры ввода жилья составили порядка 65 % от уровня предыдущего года.
Аналогичные тенденции отметили  аналитики PTDN Group. По их данным,  с начала кризиса и  до  конца ноября  2009  года рынок новостроек «просел» на 32,5 %  в  ценовом  выражении. При этом цены предложения в течение этого времени менялись неравномерно. Основное падение пришлось на весну-лето 2009 года (-19 %). В этот период среднемесячное снижение цен составляло около 3 %.
Мария Турова:
– Если  до кризиса  доля розничных  покупателей  у  крупнейших застройщиков превышала 60 %, а инвесторов  –  доходила  в  лучшие периоды до 40 %, то доля рыночных сделок  в  современной  стадии развития рынка  составляет  лишь 20 % от  общей  структуры  реализации. Остальные 80 % приходятся на нерыночные сделки. Это взаимозачеты с подрядными  организациями,  государственные программы. В третьем квартале на территории Перми было реализовано по государственным программам порядка 80 тыс. кв. метров. Период с конца августа 2009 года – фаза перелома для застройщиков на рынке жилья, их поворот  в  сторону интересов покупателя. Кроме того, застройщики начали более взвешенно подходить к  своему покупателю и предлагать  объекты, которые  востребованы рынком.
Показатели  регионов. Похожую  ситуацию  переживали  и соседние с нами регионы. Такому же  обвалу цен на недвижимость подвергся рынок Екатеринбурга.
Михаил Хорьков, руководитель  аналитического центра Уральской палаты недвижимости, г. Екатеринбург:
– По итогам 2009  года  объемы
строящегося жилья снизились на 37 %, а в середине года показатель был близок к 50 %. Фактически каждый третий объект  в  городе  был  заморожен,  а те объекты, которые  строились,  создавали только видимость строительства, когда  за полгода мало что меняется. Большинство замороженных строек – это эконом-класс. Что касается ввода жилья, то, скорее всего, по итогам этого года показатель  будет приличный  за счет  созданного  задела  в предыдущие годы.
На столичном рынке, по данным аналитиков, в первом полугодии 2009  года объем спроса в целом находился на отметке не выше 70 % от докризисного уровня.
Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэльнедвижимость» (г. Москва):
–  У  нас  просадка  больше  всего коснулась  сегмента  элит и  бизнескласса. Это  объясняется  структурой жилищного строительства. В Москве на бизнес-класс приходилось до последнего квартала 2008 года порядка 60 % жилья, на элитный сегмент – порядка 10 %, на сегмент «эконом» и «средний класс»  оставалось 30 %. В 2009  году появились новые тенденции, и рынок первичного жилья наконец развернулся
в сторону потребителя. У нас стали появляться новые проекты жилья эконом-класса с удаленностью от центра: три-четыре станции метро от кольцевой. Уже в сентябре беспрецедентные объемы продаж по  этим проектам  доходили в первую неделю до 500 квартир. При этом  среднерыночная цена  в  этом сегменте была ниже на 15–20 %. Конечно же, был некоторый дисконт. Это подстегнуло рынок. Квартиры стали успешно продаваться и подорожали на 15–20 %.
В Перми, по данным PTDN Group,  улучшения на рынке недвижимости в первую очередь коснулись вторичного рынка. За ним последовал рынок новостроек. Несмотря на жалобы застройщиков на катастрофическое падение  цен, Пермь,  по  оценкам РГР, по итогам февраля 2010 года вошла в десятку российских городов с самой высокой стоимостью квадратного метра.
Поддержка  государства. Существенную  роль  в  переломе ситуации на рынке недвижимости аналитики отводят  государственной  системе  поддержки покупательского спроса. С момента обвала рынка правительство предложило и успешно внедрило в жизнь  несколько  социальных программ по приобретению квартир у застройщиков, а также разработало  совместно  с  банками систему ипотечного кредитования с  понижающейся  ставкой.  По мнению Константина Апрелева, вице-президента  Российской гильдии  риэлторов,   «в  общем количестве совершаемых сделок в разных регионах доля государства в  обеспечении финансирования этих  сделок  сегодня  составляет от 20 до 60 %. У населения пока не появилось больше доходов, а государство стимулирует спрос разными способами, в том числе субсидированием,   ипотечной ставкой и прочими ресурсами. Это чуть ли не единственный тренд, который сегодня разогревает рынок. Цель действий правительства со снижением ипотечной ставки – прежде  всего  восстановление покупательского спроса среднего класса. Если государство сохранит свое участие на рынке, то мы уже к осени выйдем к реальному восстановлению экономики и началу роста цен, когда цены будут расти больше, чем инфляция».
Рост  оборотов.  Если  говорить о перспективах рынка недвижимости на ближайший период, то аналитики сходятся в одном – рынок развивается по  умереннопессимистическому  сценарию. С  сентября  2009  года  появился стабильный спрос на квартиры, что  спровоцировало небольшой рост цен. «Необходимо  строить несколько сценариев,  – комментирует Эльвира Епишина.  – На среднесрочную  перспективу мы прогнозируем рост средней цены предложения в пределах 10 – максимум 20 %».
Уровень экономического развития в целом не позволит рынку восстановиться до докризисного уровня  в ближайшие 4–5 лет, считает ведущий аналитик лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group Павел Новоселов, а значит, строителям придется  сохранять лояльность по  отношению  к  покупателю  и придерживаться политики ценового сдерживания даже в условиях дефицита.
Московские  специалисты более позитивно смотрят в будущее. Владислав Луцков считает: «2010–2012 годы – это годы дефицитного  предложения  на  рынке новостроек. Отсутствие вводимых  объектов  в  2010  году  будет компенсироваться  недостатком платежеспособности  населения. Сегодняшний рост продаж мы в первую очередь связываем с возвратом  на  рынок  отложенного спроса населения, которого мы не наблюдали в течение 9 месяцев 2009  года. А 2011–2012  годы, на наш взгляд, годы уверенного роста
оборотов рынка. В  2011  году мы ожидаем увеличения оборотов на 15 %. 2012 год, скорее всего, выйдет на уровень 20–25 % с плюсом. Это полное восстановление рынка и с точки зрения уровня цен, и с точки зрения оборотов».

На нашем сайте, самый большой каталог недвижимости в Перми, а так же продажа квартир в Перми, легко найти квартиру без посредников

Рынок покупателя

Рынок покупателя
 

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний