Газета
 01 марта 2010, 13:20   984

В эпоху дефицита

В наступившем году проявится тенденция роста цен на жилье, однако роста объемов ввода пока не предвидится.

Строительство стало одной из отраслей экономики Пермского края, в наибольшей степени пострадавших от кризиса: по данным Пермьстата, только в течение 2009 года спад в отрасли составил свыше 18 % (больше – только у обрабатывающей промышленности). К этому стоит добавить, что проблемы в отрасли начались еще в 2008 году. В течение первого полугодия отмечалось лишь отсутствие той положительной динамики, которая существовала в 2007-м, и объемы строительства держались на уровне аналогичного периода предыдущего года. Однако уже начиная с августа-сентября ситуация медленно начала ухудшаться, и по итогам года спад составил порядка 2 %.
Разные тенденции. Как следует из данных Пермской мультилистинговой компании, приводимых «Камской долиной», с декабря 2008 года по декабрь 2009-го количество предложений на вторичном рынке сократилось на 56,0 %, на первичном рынке – на 44,7 %. Если в 2008 году было начато строительство 48 новостроек (418 тыс. кв. метров), то в 2009 году – 18 объектов общей площадью около 150 тыс. кв. метров.
Следует отметить, что географические проявления кризиса в секторе строительства были неравномерными. В частности, ввод жилья в 2009 году в краевом центре сократился гораздо существеннее, чем по краю в целом – более чем на треть (-34 %). При этом спад жилищного строительства за пределами краевого центра был весьма неравномерным, а в ряде территорий, напротив, отмечался рост. В частности, в 2009 году в Соликамске было введено на 87 % больше жилья (по общей площади), чем в 2008-м, в Березниках – на 66 %. Среди муниципальных районов наиболее позитивную динамику показали Горнозаводский и Гремячинский районы (в 3,3 и 2,4 раза соответственно), а также Чердынский (+97 %), Лысьвенский (+84,4) и Юсьвинский (+71 %) районы. Наиболее депрессивные территории, напротив, потеряли порядка 2/3 и более жилищного строительства (Александровский, Губахинский, Ординский, Чусовской районы и г. Кудымкар). Но столь существенный рост в основном происходил за счет индивидуального жилищного строительства. При этом ИЖС финансировалось населением, а не строительными компаниями.
В сравнении с регионами-конкурентами Пермский край проигрывает в динамике развития строительной отрасли: официальная статистика зафиксировала в них либо рост ввода жилья (Нижегородская область, +3,6 %), либо менее существенный, чем в Прикамье, спад.
Смещение приоритетов. Следует отметить, что спад в секторе строительства не был равномерным. Если одни игроки были вынуждены заморозить свои стройки, то другим удалось продемонстрировать некоторый рост объемов сданных площадей. Изменение ситуации в отрасли строительства привело к увеличению доли крупнейших игроков на рынке. По данным Research&Decisions, в 2009 году «Камская долина», «СтройПанельКомплект» и Пермский завод силикатных панелей совместно построили 45,4 % от общего объема сданного в Перми в 2009 году жилья (подробнее – см. таблицу). Не исключено, что в следующем году лидеры поменяются местами. Уже в этом году отрыв Пермского завода силикатных панелей от СПК был несущественным. Но если, по словам генерального директора ПЗСП Николая Демкина, возглавляемое им предприятие планирует и дальше наращивать объемы строительства, то генеральный директор СПК Виктор Суетин неоднократно заявлял, что пока не приступает к возведению новых объектов.
Одной из черт кризиса в строительной отрасли стало снижение цен на недвижимость. По данным специалистов «Камской долины», за 2009 год средняя цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась на 27,2 %, на первичном рынке – на 26,6 %. Максимальные темпы падения наблюдались во втором квартале, а с мая-июня 2009 года ежемесячные темпы падения цен начали заметно сокращаться. Так, в сентябре и октябре снижение цен стабилизировалось на уровне «минус» 1 % ежемесячно, а по итогам четвертого квартала снижение на первичном рынке было незначительным, а цена на вторичном рынке даже несколько возросла (+1,2 %).
Однако сегодня ситуация меняется. По словам Николая Демкина, в настоящее время идет процесс роста рыночной стоимости жилья. «Это объективный процесс, и здесь основных факторов два: существенное сокращение объема предложения и рост цен на энергоресурсы и железнодорожные перевозки», – считает господин Демкин.
В то же время эксперты «bc» отмечают, что в настоящее время отмечается оживление спроса на рынке первичной недвижимости: оно началось в конце 2009 года и сохраняется до сих пор. Эти тенденции отмечают и на ПЗСП.
Николай Демкин:
– Что касается способов привлечения покупателей, то в наших планах – продолжить все то, что мы начали в прошлом году: это и ценовые акции, и программа сервисного обслуживания квартир, и программа зачета вторичного жилья, и наша клубная программа. Продолжается и наш совместный проект с ООО «Первая страховая компания» – программа страхования рисков долевого строительства. Для многих покупателей-дольщиков в прошлом году именно возможность страховки стала решающим моментом при выборе застройщика. В настоящее время наши специалисты ведут работу над дальнейшим развитием этого проекта: предполагается, что в перспективе страховой полис сможет выступать в качестве залога при получении ипотечного кредита в банке на этапе строительства жилья, вне зависимости от степени готовности объекта. Из наших новых разработок – собственная программа ипотечного кредитования, которую мы планируем запустить в этом году. Условия ипотеки, которые мы готовы предложить нашим клиентам, вполне сопоставимы с банковскими.
Одной из основных тенденций дальнейшего развития рынка строительства эксперты «bc» называют увеличение объемов возведения жилья малой площади: именно в этом сегменте сегодня спрос наиболее значителен.
Регина Давлетшина, директор компании Research&Decisions:
– Кризис сместил приоритеты покупателей с сегментов бизнес и премиум-класса в самый емкий платежеспособный сегмент эконом-класса. Уже сейчас появляется предложение квартир с площадями от 30 кв. метров. Однако в соответствии с потребительским (а не платежеспособным) спросом площади должны начинаться от 40–45 кв. метров, поэтому можно предполагать, что на рынке будут появляться предложения квартир оптимальных по площади.
По данным специалистов «Камской долины», свыше 60 % площадей во вновь начатых в 2009 году строительных объектах – квартиры эконом-класса (8 панельных жилых домов, 3 – каркасно-кирпичных и 2 – кирпичных). Остальные объекты относятся к домам класса «эконом+» – преимущественно монолитное домостроение.
Цены в рост. По словам Николая Демкина, сегодня объективно не существует предпосылок для увеличения объема предложения. «В первую очередь строительные компании сомневаются в том, что построенное ими жилье будет продано. Помимо этого застройщиков останавливают последние новации, связанные с уменьшением разрешенной этажности на приобретенных ранее площадках, в том числе там, где уже разработаны проекты. Препятствует увеличению объемов строительства и размер платы за присоединение к сетям водопровода, канализации, электроснабжения: при резко снизившейся рыночной стоимости жилья эта плата стала чрезмерно высокой», – уверен эксперт.
Как следствие, Николай Демкин прогнозирует сохранение тенденции роста цен на жилье. С этим согласна и Регина Давлетшина. По ее мнению, при сохранении динамики роста цен четвертого квартала 2009 года в течение 2010 года и к концу 2010 года цены могут подрасти на 10–12 % и установиться на уровне 45 тыс. рублей за кв. метр. Владимир Пучнин, финансовый директор холдинга KD Group, называет эти прогнозы слишком «скромными», он полагает, что текущий дефицит жилья, оживление банковского кредитования может привести в взрывному росту цен.
В целом же, по оценкам Регины Давлетшиной, 2009–2010 годы будут годами минимальных объемов строительства жилья, после чего начнется постепенное наращивание объемов ввода.
В эпоху дефицита

В эпоху дефицита

В эпоху дефицита

Поделиться:
Все новости компаний