Газета
 14 декабря 2009, 13:20   2987

«Кризис обнулил ситуацию»

«Кризис обнулил ситуацию»
Сергей Худяков, генеральный директор ООО «Строн-М», – о том, насколько сложным оказался кризисный год для мелких строительных компаний, реконструкции Перми и проблемах саморегулируемых организаций.

Сергей Владимирович, насколько сложным оказался уходящий год для строительной отрасли края? Было тяжелее или проще, чем предполагалось, когда строились планы на год?
– Он оказался гораздо сложнее, чем предполагали. Все ожидали, что будет стагнация, падение цен, но не знали, когда наступит решающий момент и до какого уровня упадут цены на недвижимость. Если бы мы были готовы к тому, что в конце весны падение стоимости жилья в Перми окажется таким серьезным, а летом вообще не будет продаж, то пересмотрели бы ценовую политику.
Кому, на ваш взгляд, крупным холдингам или мелким компаниям строительной отрасли, оказалось труднее переживать кризис?
– Думаю, все зависит не от масштабов компании, а от того, насколько она смогла адаптироваться к условиям кризиса. Мы видим, что мелкие компании в первую очередь прекратили свою деятельность, но и среди крупных есть множество таких, которые сейчас стоят на коленях, пытаясь реструктуризировать долг. И подчас оказывается, что мелким компаниям удобнее приспособиться к кризисным явлениям, потому что у них небольшой штат, меньше кредитные и налоговые обязательства, они могут быть более гибкими. У больших компаний тоже есть свои плюсы. Даже если у них положение тяжелое, но есть большие запасы нереализованных квартир, то через участие в аукционах они могут рассчитывать на деньги государства. Те, у кого осталось мало квартир, тоже могут рассчитывать на господдержку, но для того, чтобы выиграть лот, им приходится договариваться и объединяться с другими компаниями.
Кому пришлось больше снижать цены в условиях кризиса?
– Это тоже зависит от внутреннего положения дел в компании. Крупным застройщикам, оказавшимся со всех сторон обложенными кредитами, приходилось скидывать квартиры по дешевке. Много таких акций было летом, когда квартиры продавались по 25,9 тыс. рублей за кв. метр. Зато мелкие компании, которые строили за счет собственных средств, до последнего держали цены.
Очень много говорилось о том, что кризис покажет истинное положение дел в компаниях, что многие обанкротятся, уйдут с рынка. Пока громких банкротств не было. Чем это вызвано? Пермские строители оказались устойчивее, чем предполагалось?
– Ряд компаний, особенно мелких, все-таки обанкротились, просто это прошло незамеченным из-за того, что объектов у них было немного, и их мало кто знал.
Но кризис выявил проблемы и в компаниях, считавшихся примером для других: раздутые штаты, огромное кредитное бремя, издержки на рекламу, корпоративные мероприятия и прочие расходы. Кризис ситуацию обнулил. Не секрет, что строительные фирмы развиваются за счет кредитных средств. И в условиях стабильной экономической ситуации все были уверены, что не только смогут вернуть кредиты, но еще и заработать на этом из-за постоянного роста стоимости квадратного метра. А когда наступил кризис, оказалось, что строить за счет кредитных средств, имея ограниченный собственный капитал, рискованно.
Я сейчас наблюдаю, какую политику ведут наши компании. Раньше застройщики осваивали одновременно до 10 площадок. Тогда инвесторы были готовы вкладывать деньги на первоначальных стадиях строительства, еще на этапе свайного поля, первого этажа. Сейчас, когда люди покупают квартиру только после сдачи дома, ситуация изменилась. Застройщики не распыляются сразу на несколько объектов, а, наоборот, действуют постепенно. Сначала заканчивают один дом, реализуют площади и только после этого переходят к следующему объекту. Даже те застройщики, которые вели десяток площадок, если не вдвое больше, весьма существенно сократили число параллельно строящихся объектов.
Кризис стал основным, но не единственным событием уходящего года. Другой обсуждаемой темой стал переход к саморегулируемым организациям. На ваш взгляд, позволит ли это решить проблему компаний-однодневок на строительном рынке и повысить безопасность возводимых объектов?
– О предстоящих изменениях в строительной отрасли говорилось очень много. Не секрет, что первоначальная реакция строителей на СРО была крайне негативной. Я эту позицию частично разделяю. На мой взгляд, концепция лицензирования себя не изжила. Я считаю, что проблема лицензий была в недостаточном контроле и формальном подходе к выдаче этих документов. Не секрет, что в нашей стране высокий уровень коррупции, и, видимо, этой системы проблема тоже коснулась. И поскольку не строители принимают законы и, видимо, никто особо с ними не разговаривал, раз решили перейти к СРО, приходится подчиняться. Хотя, я думаю, тут тоже возникнет очень много проблем. В Интернете, например, уже появились объявления о продаже допусков на строительные работы. Я думаю, поменяв одно на другое, но не решив глобальные проблемы нашего государства, будет сложно наладить работу новой системы.
Действовавшая до сих пор система лицензий хоть и работала не в полную силу, но она была хотя бы отлажена. То есть был понятен механизм, откуда что идет, куда бежать, что делать. По работе саморегулируемых организаций по-прежнему остается много вопросов. Насколько мне известно, 21 октября Минрегионразвития издало приказ № 480 о расширении перечня организаций, которые должны вступить в СРО. К объявленным ранее видам деятельности добавились ведение технадзора, выполнение функций заказчика и генподрядчика. Но даже проверить эту информацию оказалось очень сложно. Об этом приказе не в курсе ни в краевом министерстве градостроительства, ни в ассоциации «Пермские строители», и источники в Интернете лишь ссылаются на этот приказ, но не публикуют его. Похоже, что и Министерство регионального развития не заинтересовано в том, чтобы довести информацию до конечных исполнителей приказа.
Кроме того, для вступления в СРО необходимо уплатить первоначальный взнос. До нового года он установлен в одном размере, после отмены лицензий его грозятся повысить. Я не знаю, является ли это подспорьем для строителей в условиях кризиса.
Поэтому, пока идет такая неразбериха, сложно что-либо комментировать. Думаю, только после того, как пройдут все эти детские болезни и система постепенно начнет работать, можно будет говорить о ее достоинствах и недостатках.
Вы уже вступили в СРО?

– Нет, мы пока не вступили. Ждем приказ Минрегионразвития, пока официально мне его не подтвердили. Но мандраж среди застройщиков уже начался.
Думаю, что после Нового года, когда СРО начнут действовать, мы посмотрим, как это будет развиваться, понаблюдаем немножко со стороны и решим.
В следующем году пермские власти должны принять Генеральный план. Как вы оцениваете идею разработчиков мастер-плана реконструкции центра Перми? Насколько сложно будет войти в этот процесс?
– Мы видим, что жилой фонд ветшает и устаревает. Голландцы говорят правильно: если из центра Перми убрать гаражи и хрущевки, то останется много пространства для застройки и развития города. Но здесь мы сталкиваемся с другой проблемой. Расселить эти дома не так-то просто: у их жителей амбиций гораздо больше, чем у жильцов бараков. В Москве строительная фирма может себе это позволить. А вы слышали, чтобы в Перми разобрали хоть одну пятиэтажку? О проектах говорили много, но по факту ничего не происходит. Либо это нецелесообразно, либо для воплощения идеи требуется на начальном этапе вложить большой объем средств, который не под силу пока нашим пермским компаниям. А сама идея замечательная. Но я думаю, что пока реконструкция жилого фонда не очень реализуема в нашем городе. У нас есть огромное количество домов, которые необходимо сносить и на их месте строить новые. В Перми есть целые микрорайоны, которые застроены одно- и двухэтажными деревянными домами. Например, наша компания занималась расселением дома, построенного еще до революции. Именно такие территории, я думаю, являются наиболее перспективным направлением для освоения. До кризиса множество застройщиков проявляли к ним интерес. Но сейчас кризис нарушил планы, и компании в первую очередь идут на свободные площадки, которые не требуют расселения и сноса.
По данным Пермьстата, по итогам десяти месяцев в Перми по сравнению с прошлым годом сократились объемы строительства, но в Березниках, Кунгуре и Соликамске они, наоборот, возросли. На ваш взгляд, в чем причины? Строители уходят из Перми в другие города региона?
– Среди своих коллег я не встречал тех, кто из-за кризиса предпочел строить за пределами столицы края. Если в Перми строительная отрасль стагнировала, то в регионе ситуация не лучше, туда пойдут в последнюю очередь. Кроме того, при строительстве за пределами Перми резко возрастает стоимость строительных материалов. Я думаю, что высокие показатели связаны с тем, что из-за удешевления стройматериалов компании решили завершить ранее начатые объекты.
Мы рассматривали вариант строительства жилья за пределами Перми, но пришли к выводу, что если не участвовать в государственных программах по выкупу жилья, то продавать там квартиры будет очень сложно. Вероятность заработать очень мала.
Если у людей появляются деньги, то они хотят купить квартиру в Перми.
Проблема дефицита жилья будет в большей степени актуальна для Перми?
– Потребности исходят из платежеспособного спроса. Если в Перми люди всегда готовы покупать новостройки, не факт, что это могут позволить себе жители в регионе. Тем более, если у людей появляются деньги, они предпочитают взять ипотеку и приобрести квартиру в Перми. Так что дефицит жилья будет в первую очередь ощутим в Перми.
 

Поделиться:
Все новости компаний