Газета
 09 ноября 2009, 13:20   1700

Квартира на кону

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, может стать рискованным предприятием. Его результат зависит от добросовестности застройщика и реального положения дел в компании.

 Житель Перми обратился к Игорю Шубину с просьбой разобраться в ситуации, сложившейся с покупкой квартиры у пермской строительной группы «Камская долина». Как пояснил на сайте главы города Андрей Дятлов, в апреле он приобрел квартиру у «Камской долины» в доме по ул. Вагонная, 29, но до сих пор не получил на нее всех документов. «От других лиц мы узнали, что наши квартиры посуточно заложены в банке, а ведь в случае банкротства «Камской долины» мы останемся без жилья», – отмечает г-н Дятлов. Глава города на это сообщение ответил, что не имеет полномочий для того, чтобы вмешиваться в ситуацию и посоветовал собственнику обратиться в Инспекцию Государственного строительного надзора Пермского края либо в правоохранительные органы.
Корреспонденту «bc» Андрей Дятлов рассказал, что компания-застройщик затягивание процедуры оформления документов объяснила большим объемом работы, а также очередями в Регистрационную палату. Финансовый директор «Камской долины» Владимир Пучнин, заявил «bc», что обременение с квартиры снято, поскольку компания расплатилась по кредиту, по которому квартиры находились в залоге. А выдача документов, по словам финансового директора, затягивается из-за длинной цепочки оформления.
«Риски покупателя при оформлении сделки с квартирой, которая находится в залоге у банка, конечно, возрастают. Но на сегодняшний день в Прикамье не было прецедентов, чтобы покупатель потерял свою собственность», – прокомментировал ситуацию, связанную с приобретением квартир с обременением, Владимир Пучнин.
Несмотря на то что выдача кредитов для строительных компаний стала возможна только при условии его обеспечения, компании предпочитают не оставлять квартиры в залог. Сделки с такими квартирами тоже немногочисленны. По словам генерального директора ООО «УК «Пермский торговый дом недвижимости» Александра Петухова, в среднем лишь 5–7 % квартир от общего объема рынка находятся в залоге. У разных кредиторов величина «дефолтного портфеля» неодинакова и колеблется в интервале от 5–15 % до 25 %. Однако, по данным «bc», в Перми есть дома, где абсолютно все квартиры находятся в залоге.
Продажа таких площадей вызвала проблемы как у покупателей, так и у самих застройщиков. «Главный риск для покупателя – невозможность застраховать свои риски. Впрямую эта ситуация в страховых компаниях не рассматривается в качестве объекта страхования», – отмечают аналитики Центра деловой информации. По словам экспертов, сегодня нет реальных механизмов заставить строительную компанию потратить деньги на выведение из залога именно той квартиры, которую оплатил покупатель. Фирма может взять деньги и потратить их по своему усмотрению. «Это не значит, что деньги потеряны. Просто строители могут решить направить их на более «важные», по их мнению, работы. В таком случае выведение из залога и соответственно регистрация сделки в собственность может затянуться. А если вдруг свои права на квартиру заявит банк (в рамках своих отношений со строительной компанией), тогда возникает существенная проблема», – описывают покупательские риски аналитики ЦДИ.
Приобретая заложенную в банке квартиру, покупатель должен быть уверен в добросовестности застройщика.
Заместитель генерального директора Строительно-монтажного треста № 14 Наталья Белобородова считает, что на слова застройщика лучше не полагаться, а самостоятельно уточнить, перевел ли застройщик деньги за купленную квартиру, либо заплатить за квартиру напрямую банку.
При оформлении документов строительные организации зачастую отказываются прописывать сроки снятия обременения в договоре купли-продажи, так как не могут поручиться за банки. По словам Натальи Белобородовой, сложности со снятием обременения с квартиры могут возникнуть даже тогда, когда застройщик выполнил все взятые на себя обязательства.
«Процедура предполагает, что после того, как покупатель вносит деньги за квартиру, застройщик передает их банку. Дальше банк должен снять обременение с квартиры. Но на практике выходит, что банковские клерки считают чуть ли не своим долгом затянуть эту процедуру. В нашей практике был случай, когда банк принимал решение о снятии обременения с квартиры в течение месяца», – отметила собеседница «bc».
Эксперты на вопрос о том, как сократить риски, дают универсальный ответ: тщательно составлять договор купли-продажи и прописывать ответственность строителей по срокам и по использованию денег.
По словам Александра Петухова, наименее рискованный для покупателя способ предполагает снятие обременения (залога) до регистрации сделки. Но такая схема, отмечает эксперт, не устраивает банки: в этом случае на время регистрации сделки кредит останется необеспеченным, что влияет на показатели кредитора. Поэтому риски операций по продаже жилых помещений перекладываются на покупателя. Существует два варианта: квартиру либо продают с обременением – банк дает согласие на продажу и после погашения суммы долга снимает обременение, либо покупатель вносит часть денег (равную сумме невыплаченного долга продавца) до регистрации сделки, и тогда на некоторое время он остается без денег и без документа о праве собственности. Эти риски продавец заложенного жилья зачастую компенсирует покупателю снижением цены квартиры.
Но даже юристы не всегда могут гарантированно защитить покупателя.
«Если у строительной компании дела идут хорошо, то проблем с покупкой квартиры, которая находится в залоге, не должно возникнуть. Но простому обывателю сложно узнать, каково реальное положение дел у застройщика. Кроме того, летом этого года в силу вступили изменения в Федеральном законе «О несостоятельности / банкротстве», которые позволяют оспаривать сделки, совершенные застройщиком в течение 3 лет до признания компании банкротом. Если сделку попытаются оспорить, то какое решение примет суд – одному Богу известно», – рассказал «bc» адвокат коллегии адвокатов «Чебин и Партнеры» Олег Чебин.
 

Как сообщает информационный портал lenta.ru, Агентство недвижимости DOKI совместно с Санкт-Петербургским научно-исследовательским психоневрологическим институтом имени Бехтерева представили результаты исследования, целью которого стало изучение типов поведения покупателей и продавцов недвижимости в условиях кризиса.
Специалисты изучали поведение участников сделок с недвижимостью, проводившихся в Москве и Московской области в период с ноября 2008-го по август 2009 года. За это время было изучено 1050 сделок.
В отличие от нормальной экономической ситуации, когда собственник продает квартиру с целью извлечения быстрой прибыли, в период кризиса на сделку людей толкала «попытка бегства от реальной обстановки в конкретном месте проживания или желание надежно инвестировать средства».
Информагентство также сообщает, что решение о продаже квартиры, по выводам исследователей, в большинстве случаев происходило под влиянием негативных сообщений в СМИ и мнений знакомых, которые считали, что недвижимость в новых условиях не является надежным объектом сохранения денежных средств, а также собственного негативного предчувствия. Исследование показало, что такими мотивами руководствовались 79 % респондентов, не сомневались в своем решении 12 % продавцов. 61 % покупателей, совершавших сделки в период с февраля по апрель нынешнего года, продемонстрировали признаки маниакально-депрессивного психоза: повышение настроения, двигательное и речевое возбуждение, интеллектуальное возбуждение. «При этом мысли респондентов были полны оптимизма, преобладала переоценка личности, идея величия вплоть до бредовых идей фантастического содержания», – приводит lenta.ru результаты исследования.
Многие респонденты признались, что испытывали страх из-за возможности отмены сделки (67 %) и эмоциональное перенапряжение, хроническую апатию и даже усталость после завершения сделки (84 %). 27 % респондентов признались, что прошли через эмоциональный срыв в процессе покупки квартиры. В наличии эмоционального срыва в процессе покупки квартиры признались 27 % респондентов. Но больше всего москвичи и жители Московской области боялись потерять деньги или жилье в процессе сделки.

Поделиться:
Все новости компаний