В Перми необходимость изменения системы управления муниципальным имуществом, стремление к его максимально эффективному использованию возникли по ряду причин. «Развитие рыночных отношений привело к тому, что муниципалитет сегодня испытывает все более острую конкуренцию со стороны частного бизнеса. Нам приходится принимать меры для того, чтобы мы могли более гибко и адекватно реагировать на изменяющиеся условия», – говорит первый заместитель главы администрации Перми Анатолий Маховиков. В то же время стоит задача повышения доходов от использования имущественного комплекса Перми. Изменение экономической обстановки послужило дополнительным катализатором такой работы.
Комплекс мер, разработанный для повышения эффективности использования муниципальной недвижимости, уже достаточно хорошо освещен, более того – он приносит ощутимые результаты. Во-первых, аренда помещений, находящихся в городской собственности, полностью переведена на аукционную систему. При этом оценка имущества проводится на основании отчетов экспертов, так что муниципальная недвижимость сдается по ценам, которые полностью соответствуют рыночным. Вместе с этим арендаторам позволено сдавать помещения в субаренду без жесткого контроля их целевого использования, что позволяет предпринимателям более гибко реагировать на потребности рынка. В 2008 году предприниматели получили возможность получать всю информацию о проводимых муниципалитетом торгах на «единой торговой площадке». Это способствовало росту деловой активности: в 2008 году было проведено в полтора раза больше аукционов, чем в предыдущем, а также на треть увеличилось количество их участников. «В результате лишь от этих нововведений доходы от аренды муниципальной недвижимости с 2006-го по 2009 год увеличились с 400 до 600 млн рублей», – отмечает Анатолий Маховиков.
Тем не менее работы в данном направлении продолжаются: из 287 тыс. кв. метров недвижимости, которая находится на балансе муниципалитета, около 70 тыс. кв. метров пустуют. Причина в том, что эти помещения, как правило, требуют существенного ремонта. «Наша задача – заинтересовать частных инвесторов вкладываться в реконструкцию таких зданий, предложить им соответствующие механизмы», – говорит Анатолий Маховиков.
Одной из таких форм взаимодействия уже стала концессия – первое соглашение по зданию детского сада по адресу ул. Студенческая, 16 подписано летом этого года, предприниматель получил объект с условием сохранения его целевого назначения. В настоящее время рассматривается вопрос о создании на аналогичных условиях частного роддома. В ближайших планах мэрии – выставить на конкурс еще 3 объекта недвижимости для заключения концессионных соглашений.
Помимо концессии городская администрация готовится предложить частным инвесторам две другие формы взаимодействия: доверительное управление имуществом и сотрудничество при реконструкции объектов. В настоящее время заканчивается законодательное оформление этих механизмов. Предполагается, что в доверительное управление недвижимость будет сдаваться крупными «пулами» – комплексом зданий, что расширит возможности инвесторов по управлению. Интерес муниципалитета при этом понятен – передача в доверительное управление профессионалам рынка позволит повысить заполняемость площадей и сократить собственные управленческие издержки.
Положение о реконструкции объектов муниципальной собственности нежилого фонда предоставляет инвесторам другой интересный вариант взаимодействия с городскими властями. При заключении такого соглашения здание, переданное предпринимателю, может быть кардинально перестроено. При этом муниципалитет сохраняет за собой площади лишь того размера, которые были зафиксированы при подписании договора, – все, что появилось в результате реконструкции «сверх того», отходит инвестору. Примером объекта, который мог бы быть передан под реконструкцию, служит бывшее здание Ленинского районного суда. В настоящее время оно двухэтажное, причем второй этаж – деревянный. В результате перестройки над ним можно возвести еще несколько этажей. «Муниципалитет при этом может получить отремонтированные помещения, а бизнес – площади для развития», – отмечает Анатолий Маховиков.
Существенные нововведения ожидают и другой блок городского имущества – муниципальные предприятия. Необходимость изменения принципов их управления и оценки деятельности вызвана как конкуренцией со стороны частного бизнеса, так и более фундаментальными причинами.
Олег Ганин, доцент ПГУ, кандидат экономических наук:
– Муниципальные предприятия как форма собственности города в обозримом будущем изменят свою роль. Дело в том, что в начале 90-х годов они создавались для работы, главным образом для оказания услуг населению в тех сферах, где рыночные отношения отсутствовали либо не были развиты. В положении о муниципальном предприятии законом запрограммировано неразрешимое противоречие – с одной стороны, они должны оказывать услуги населению по ценам ниже рыночных, с другой – приносить прибыль. Неудивительно, что качество их услуг отличается от стандартов, сформировавшихся на рынке, а финансовое состояние, как правило, требует повышенного внимания собственника.
В наследство нынешней администрации города достались 60 муниципальных предприятий, из которых 40 к тому времени уже были банкротами. Благодаря целенаправленным действиям этот процесс удалось остановить. Тем не менее будущее оставшихся МУПов требует взвешенного подхода. В этом случае администрация обратилась к помощи профессионалов.
Их заключение было однозначным: то, что может быть интегрировано в рынок, должно быть интегрировано. Муниципальные предприятия, которые оказывают специфические услуги или занимают монопольное положение на рынке, должны остаться в муниципальной собственности, но способы управления ими также должны быть пересмотрены. «Одной из интересных организационных форм является автономное учреждение. Его особенность в том, что АУ, являясь по закону некоммерческой организацией, имеет больше возможностей для получения прибыли», – считает Олег Ганин. «Кроме того, органом управления АУ может быть коллегиальный орган с более четкими полномочиями, чем действующие наблюдательные советы при МУПах.
К работе в нем могут быть привлечены профессиональные управленцы, что может повысить качество принимаемых решений и эффективность использования имущества», – отмечает эксперт. Также для муниципальных предприятий (в первую очередь – обеспечивающих эксплуатацию объектов инфраструктуры) возможна передача в доверительное управление.
В настоящее время все 20 муниципальных предприятий Перми проходят проверку финансово-экономической деятельности, после которой для каждого из них будет разработан собственный трехлетний бизнес-план, установлены четкие показатели прибыли, которую они должны приносить, разработана новая система стимулирования работников и руководителей. Эта работа должна быть закончена к началу 2010 года. «Мы трезво оцениваем возможности МУПов, поэтому основным требованием к ним на первоначальном этапе будет безубыточность деятельности», – отмечает первый заместитель главы администрации Перми Анатолий Маховиков. По результатам выполнения поставленных задач в дальнейшем будет принято решение о судьбе каждого предприятия. Часть из них, например, может быть реорганизована в бюджетные или автономные учреждения, часть – акционирована с возможностью дальнейшей приватизации.
Реализация перечисленных инициатив властей Перми осложняется тем, что в России практически нет опыта подобной деятельности: например, концессионное соглашение в социальной сфере пермский муниципалитет заключил одним из первых в стране, опередив такие города, как Санкт-Петербург и Москва. То же касается и повышения эффективности муниципальных предприятий. «Работа над повышением эффективности управления муниципальной собственностью приносит свои плоды и будет, безусловно, продолжена», – утверждает Анатолий Маховиков.
Справка «bc»
В едином реестре муниципальной собственности по состоянию на начало 2009 года зарегистрировано 85,5 тысячи муниципальных квартир и более 3,7 тысячи нежилых помещений, более 17,3 тысячи объектов инфраструктуры, тепловые, канализационные, водопроводные, электрические сети общей протяженностью 4 329 км, 20 муниципальных предприятий, 224 детских сада, 223 средних образовательных учреждения, 43 учреждения здравоохранения и 20 учреждений культуры. Управление муниципальной собственностью осуществляет департамент имущественных отношений Перми. Адрес: ул. Сибирская, 14. Телефон приемной: 212-67-21, отдел аренды 212-23-29, адрес в Интернете www.dio.perm.ru
