Газета
 19 октября 2009, 13:20   2580

Правила съема

Правила съема
Даже в тех случаях, когда у предпринимателя нет возможности своевременно вносить арендную плату, он защищен от произвола собственников законом.

В жизни часто бывают ситуации, когда по разным причинам арендатор не может внести в установленный договором срок арендную плату. В результате этого у него появляется задолженность за пользование помещением.
Вот тут-то арендодатель и начинает «показывать» свое истинное лицо.  В ход идут различные приемы оказания давления на арендатора с тем, чтобы получить с него все причитающиеся по договору платежи.
Обычно в подобных ситуациях собственники прекращают арендатору или его работникам доступ в помещение, опечатывая его, меняя на дверях замки, выставляя свою охрану. Более того, не дают ему вынести или вывести свое имущество, запугивают арендатора и его работников, угрожая, что обратятся к своим знакомым в правоохранительных органах либо к криминалу.
В большинстве случаев собственники при решении вопроса получения долга с арендаторов пользуются их абсолютной правовой безграмотностью.
Однако закон предоставляет арендатору немало прав по защите своих имущественных интересов. Грамотно пользуясь ими, арендатор сможет минимизировать потери.
Согласно действующему законодательству сама по себе задолженность по арендной плате не дает собственнику права каким-либо образом ограничивать арендатору или его работникам доступ в помещение, переданное по договору аренды.
Данные действия арендодателя могут быть квалифицированы должностными лицами правоохранительных органов как самоуправство. Наказание за подобные действия предусмотрено законом.
Если арендодатель опечатал, своими силами закрыл или каким-либо иным образом не допускает арендатора и его работников в помещение, сначала это обстоятельство необходимо грамотно зафиксировать.
Сделать это можно с помощью фото-, видеосъемки, составив соответствующий акт в присутствии как минимум двух человек.
После этого арендатору необходимо вызвать милицию и сообщить прибывшим сотрудникам правоохранительных органов, что он и его работники не могут попасть в свое помещение. Да, именно в свое помещение, так как в соответствии с договором арендатор получает помещение во владение и пользование на определенный договором аренды срок. И пока этот срок не истек или договор аренды не расторгнут, арендатор имеет право владеть и пользоваться помещением как своим собственным. По большому счету аренда помещения отличается от собственности только тем, что арендатор не может распоряжаться имуществом, то есть продавать, дарить, менять и т. д., а только временно владеть и пользоваться.
Владение необходимо понимать как осуществление фактического господства над помещением, а пользование как извлечение доходов от владения этим помещением.
Прибывшим сотрудникам милиции необходимо четко объяснить, что арендатор и его работники не могут попасть в свое помещение в связи с тем, что собственник не допускает их в помещение.
Одной из главных задач сотрудников милиции в силу закона «О милиции» является обеспечение общественного порядка и недопущение ситуации каких-либо потасовок, драк и иных неправомерных действий.
В связи с этим прибывшие на место сотрудники милиции сначала должны установить личности арендодателя и арендатора. А после того, как арендатор предъявит им договор аренды помещения, они должны предложить собственнику в добровольном порядке обеспечить доступ в помещение арендатору и его сотрудникам.
В случае установления факта задолженности по арендной плате работники милиции обычно рекомендуют арендодателю обращаться с соответствующим иском в суд, а не принимать самостоятельно каких-либо действий, препятствовать доступу в помещение. Если арендодатель не выполнит законных требований сотрудников милиции о необходимости обеспечить в период действия договора аренды свободный доступ арендатору и его работникам в арендованное помещение, то он понесет за это ответственность, предусмотренную законом.
В случае если сотрудники милиции не предпримут действенных и эффективных мер по разрешению данной конфликтной ситуации и собственник не предоставит арендатору свободного доступа в помещение, необходимо обжаловать действия сотрудников милиции в контролирующие их деятельность органы.
Однако, как показывает практика, своевременное обращение в милицию по данным фактам и грамотно выстроенная и озвученная сотрудникам милиции позиция арендатора с предъявлением соответствующих документов помогают разрешить данную проблему.
Впоследствии вопрос о задолженности арендатора по арендной плате может рассматриваться и разрешаться в суде.
Ситуации, когда арендодатель при наличии долга у арендатора не дает ему возможности выносить свое же имущество из помещения, выражаются в выставлении охраны арендодателя около дверей арендованного помещения, даче указаний арендодателем посту охраны, как правило находящемуся на общем входе в здание, где располагается арендованное помещение, о том, что арендатору и его работникам запрещено вывозить свое имущество.
Обычно собственник мотивирует свои действия тем, что арендатор должен ему арендную плату, и пока она не будет выплачена, он не сможет вынести или вывести свое имущество.
Указанные выше действия арендодателя будут носить незаконный характер, и за это он может быть привлечен к ответственности.
Арендатору в данной ситуации также необходимо фиксировать данные факты, как и в первом описанном выше случае, с помощью различных технических средств, составления об этом соответствующего акта в присутствии как минимум двух человек, а также обратиться к правоохранительным органам.
В соответствии с законом факт наличия долга по аренде помещения не дает арендодателю права препятствовать выносу или вывозу имущества арендатора из арендованного помещения.
Сотрудники милиции обычно разъясняют арендодателю, что он не вправе препятствовать арендатору или его работникам выносить или вывозить свои же вещи из арендованного помещения. Они также должны объяснить арендодателю, что арендатор, как собственник имущества, находящегося в арендованном помещении, не может быть ограничен в своих правах иначе как по решению суда. А вышеуказанные действия арендодателя могут расцениваться как попытка завладеть чужим имуществом, за это законом предусмотрена ответственность, в том числе и уголовная.
Думаю, что, оценив и взвесив все риски, арендодатель предпочтет «не связываться» с грамотным арендатором.
В заключение хотелось бы особо выделить значение фиксации вышеуказанных действий арендодателя. Арендатор может впоследствии использовать данные материалы в качестве доказательств при обращении в суд с иском к арендодателю о взыскании с последнего убытков.
В случае вынесения судом решения в пользу арендатора о взыскании с арендодателя убытков, судебные приставы-исполнители всегда реально взыщут деньги с арендодателя, так как с него всегда есть чего взять – он обладает недвижимостью.
 

Поделиться: