Газета
 21 сентября 2009, 13:20   944

Год без сюрпризов

Год без сюрпризов
В конце августа – начале сентября прошлого года эксперты заговорили о кризисных тенденциях на рынке недвижимости. Тогда уже почти никто не сомневался, что проблемы пришли всерьез и надолго, пытались спрогнозировать развитие ситуации. Говорили о том, как долго ждать дна, как сильно пострадают строители и о спасительных мерах. Год спустя Building b.c. попросил экспертов, связанных с рынком недвижимости, оценить, что изменилось за это время. Специалисты отвечали на следующие вопросы:
Автор: Кирилл Перов

1. Насколько, по Вашим оценкам, сократились объемы рынка недвижимости в Пермском крае с момента начала экономического кризиса?
2. По какому сценарию (пессимистичному или оптимистичному) развивалась ситуация на рынке недвижимости Перми? Можно ли утверждать, что рынок достиг дна, в какой момент это произошло?
3. Стоит ли ожидать оживления рынка и роста цен? Изменится ли стоимость квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости в Перми до конца года? Каким образом?
4. Как долго строительные компании будут ощущать последствия кризиса?


Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»:

1. С августа 2008 года количество сделок на рынке недвижимости стало сокращаться. В связи с этим объем предложений начал плавно возрастать. К маю-июню он достиг своего максимального значения. Дальнейшего увеличения объема предложения не происходит по причине того, что продавцы, не реализовав свои объекты по желаемой цене, просто сняли их с продажи до лучших времен. Можно считать, что во вторую половину июля – начало августа мы достигли психологического дна. Активный выход на рынок застройщиков с различными программами, связанными со снижением цены до 30 тыс.руб./1 кв.метр и ниже, привел к тому, что покупатели перестали выжидать и начали покупать квартиры. Дальнейшего снижения цен на жилье ожидать не стоит, так как мы нащупали ту цену, которая стала интересна покупателям.
2. При пессимистичном варианте развития рынка жилья – после окончания скидочных акций люди будут ожидать дальнейших снижений цен и временно перестанут приобретать квартиры. При оптимистичном сценарии – те, кто не успел приобрести квартиру, будут продолжать совершать покупки как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
3. Нельзя не принимать в расчет участия на рынке недвижимости игрока в лице государства, которое совершает сделки, что приводит к оживлению рынка в целом. Цена таких сделок не превышает 33 600 руб./1 кв. метр Поэтому если события будут развиваться по оптимистичному сценарию, оживление на рынке жилой недвижимости, несомненно, произойдет. Но с большой долей вероятности можно утверждать, что сделки будут совершаться по цене в районе 33 600 рублей. Дальнейшего роста цен на рынке жилья до конца года не ожидается.
4. Цена продажи и аренды на рынке коммерческой недвижимости продолжает плавно снижаться. Рынок коммерческой недвижимости продолжает плавное снижение как в цене продажи, так и в цене аренды. Уровень спроса пока отстает от количества предложений. И арендаторы, и покупатели заняли выжидательную позицию. Они ждут интересных предложений от собственников. Поэтому если кризис в жилой недвижимости, можно считать, мы пережили, то кризис на рынке коммерческой недвижимости еще впереди.

Виктор Тунев, руководитель аналитического отдела финансовой группы «Ермак»:
1. Мы не владеем точной информацией. Статистика говорит о сохранении объемов ввода жилья, существенном снижении строительных работ и жутком падении объемов сделок. А без сделок рынок сложно назвать рынком.
2. Ситуация развивалась и развивается по стандартному для кризиса сценарию. Товары длительного пользования, а недвижимость в их числе, пострадали больше всего. Спрос упал не только из-за снижения доступности жилья и роста процентных ставок, но и по причине того, что недвижимость долгое время использовалась как основной инструмент для сбережений в стране. Темпы снижения цен ожидаемые, но о дне мы узнаем только когда цены перестанут падать, пока говорить об этом рано.
3. Цены уже достигли психологически низкого уровня. Основная масса квартир предлагается по ценам от 30 до 50 тыс. рублей за кв. метр, тогда, в зависимости от района и качества жилья. Как раз нижний уровень (30 тыс.) соответствует цене, озвученной премьер-министром как параметр доступности жилья эконом-класса. Поэтому темпы снижения цен замедлятся, но о каком-то существенном росте можно забыть надолго. Скорее всего, недвижимость как инструмент для инвестиций и спекулятивного получения прибыли уйдет в прошлое, а основными покупателями квартир станут исключительно конечные потребители, чьи возможности будут определяться доступностью ипотеки. Процентные ставки, несмотря на плавное снижение, еще слишком высоки, и пока они не опустятся ниже 10 % годовых, ипотека не станет массовым явлением.
4. Мы ожидаем, что уже с 2010 года спрос на потребительском рынке начнет оживать, но до сектора недвижимости он дойдет позднее. Проблемы строительных компаний не смогут быть решены, пока не начнется цикл запуска новых проектов. На это может уйти год или два, за которые участники рынка осознают новые реалии и поймут дальнейшие перспективы. Только достраивать старые площадки и распродавать имеющиеся – путь в никуда. Это медленная и мучительная смерть. Выход может быть в поиске стратегических инвесторов или создании проектов с участием государства.

Сергей Седов, руководитель ООО «Пермский аналитический центр»:
1. Если судить по данным Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о совершаемых сделках, сокращение рынка было небольшим. В первом полугодии 2009 года количество сделок с жилыми помещениями снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4,6 % с 121 229 единиц до 115 620.
В сегменте коммерческой недвижимости наблюдался даже рост: если в первом полугодии прошлого года ФРС зарегистрировала 27 443 сделки, то за шесть месяцев текущего года этот показатель составил 33 299. Незначительно сократился объем регистрации договоров участия в долевом строительстве: с 1 834 в первом полугодии прошлого года до 1 239 в этом.
2. Еще осенью 2008 года мы прогнозировали, что в этом году предельные величины средней стоимости кв. метра установятся в Перми в интервале 40–45 тыс. за кв. метр. Рынок скорректировался до этих показателей и ушел сейчас чуть ниже, в район 38–40 тыс. руб-лей: сказалось то, что состояние экономики показывает худшие результаты, чем ожидалось.
Относительно текущих доходов населения и объемов ипотечного кредитования дно находится на уровне 35–40 тыс. рублей за кв. метр. То есть на текущий момент мы уже в районе локального дна. Темпы коррекции цен при этом значительно замедлились.
Дальше все будет зависеть от уровня реальных доходов населения, думаю, говорить более определенно о ценах на жилье в следующем году можно будет только по результатам осени, после подведения итогов традиционного начала делового сезона (сентябрь-ноябрь).
3. Думаю, мы будем плавать в обозначенном интервале, с текущей экономической ситуацией особых шансов на какой-либо значительный рост цен, естественно, нет. Это касается и жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость аренды коммерческой недвижимости, вероятнее всего, останется на установившемся на сегодняшний день уровне. При этом не исключено, что низколиквидные помещения еще потеряют в цене. На рынке продажи коррекция еще также не закончилась.
В любом случае покупать и продавать помещения в сложившихся обстоятельствах будут гораздо меньше, чем арендовать.
4. В этом и следующем году банк-ротство ожидает те компании, кто не смог расплатиться по кредитам и взятым ранее обязательствам. На рынке останутся те, кто сможет этот период пережить, дальше будет более или менее спокойная работа. Но вернуться к докризисным объемам строительства мы сможем не раньше чем через 5 лет.

Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект»:
1. Ответ на этот вопрос зависит от того, в чем измерять. Если мы говорим об объемах сданного жилья, то, скорее всего, рынок не сократился: сегодня все пытаются закончить строительство объектов, возведение которых началось года два назад.
Если оценивать объемы закладки нового жилья, то они, наверное, сократились раз в десять. На каждые десять заложенных домов в прошлом году сейчас приходится только один.
Производство строительных материалов упало в 3–5 раз.
2. По пессимистичному. И говорить о том, что кризис достиг своего дна, пока рано. Мы включаем телевизор – и оказывается, что кризис закончился. Но я вижу покупательную способность населения, говорить об активном росте пока не приходится.
Показательным будет следующий год, когда мы увидим, сколько жилья заложено. Думаю, что в 2011 году будет сдано максимум 100 тыс. кв. метров жилья.
3. Если и будет, то незначительно. Сегодня цена достигла своего предела.
4. Если кризис продлится еще полгода-год, то ощущать его последствия будет просто некому. Компании посыплются как карточные домики.
 

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний