Газета
 21 сентября 2009, 13:20   1802

Падения без взлетов

Падения без взлетов
Падение цен на рынке коммерческой недвижимости пока остановилось, но достиг ли рынок своего дна, станет понятно лишь в конце года, когда наступит время расплачиваться по кредитам.

Собственники объектов коммерческой недвижимости отмечают, что арендаторы перестали обращаться с просьбами о снижении арендных ставок. Большинство предпринимателей устраивает установившийся уровень цен. По данным консалтингового агентства «Зеленая миля», до кризиса цены предложения и арендные ставки на объекты торгово-офисной недвижимости стабильно росли, прибавляя ежемесячно в среднем 1–3 % в зависимости от сегмента рынка. За семь месяцев с начала 2008 года, по оценкам аналитиков компании, прирост ценовых показателей по отдельным секторам составил от 9 до 15 %. А начиная с сентября прошлого года до конца второго квартала этого года падение цен в некоторых сегментах рынка превышало 30 %. Цифры аналитиков разных компаний относительно того, насколько серьезным оказалось сокращение рынка коммерческой недвижимости, несколько расходятся, но большинство из них отмечают, что наиболее серьезная корректировка цен произошла в сегменте офисной недвижимости. «На протяжении всего 2008 года из-за завышенных цен предложения объектов офисной недвижимости стоимость квадратного метра данных площадей превосходила по цене торговые, что несколько нехарактерно для рынка коммерческой недвижимости. Это положение обусловлено появлением на рынке коммерческой недвижимости в 2007-м – начале 2008 года объектов высокого класса: это «Бизнес Резиденция», «Кэпитал», «Привилегия», «Славяновский Plaza», – отмечает Ольга Пермякова. – Однако в результате значительного падения цен предложения офисной недвижимости (по сравнению с темпами торговой) рынок пришел к балансу». Специалисты «Зеленой мили» приводят следующие данные: по итогам первого квартала 2008 года офисные помещения были дороже торговых на 5 %, в третьем квартале – на 7 %, а начиная с сентября разница эта уменьшалась (к концу 2008 года она составила 4,7 %), с 2009 года лидером стал сегмент торговой недвижимости. К концу второго квартала 2009 года объекты торговой недвижимости превосходили по цене объекты офисной на 25 %. Расхождения данных, которые приводят специалисты разных компаний, касаются в основном оценки стоимости торговых площадей. Аналитики Pan City Group отмечают, что стоимость квадратного метра объектов торговой недвижимости начиная с сентября прошлого года сократилась на 36 %, у «Камской долины» тот же показатель упал до 23 %, а «Зеленая миля» зафиксировала сокращение лишь на 11,75 %. Аналогичная ситуация и со стоимостью аренды торговых площадей (подробнее – см. таблицу). По оценкам аналитического отдела «Камской долины», средняя цена предложения офисных помещений в Перми сейчас составляет 58 450 руб./кв. метр, в то время как в сентябре 2008 года данный показатель был на уровне 84 630 руб./кв. метр. Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости, по данным той же компании, на начало августа текущего года составила 528 руб./кв. метр в месяц, на рынке торговой недвижимости – 781 руб./кв. метр в месяц. Время переездов. Несмотря на то что падение стоимости аренды оказалось более мощным, собственники предпочитали сдавать площади в аренду, а не продавать. Заключались единичные сделки купли-продажи в основном потому, что собственникам площадей срочно нужны были деньги. Чтобы не продешевить, большинство владельцев объектов коммерческой недвижимости предпочитали сдать их в аренду и тем самым немного заработать. Сейчас ситуация изменилась несущественно. Елена Жданова, директор управляющей компании «ЭКС»: – На сегодняшний день, несмотря на то что цены на объекты коммерческой недвижимости снизились, покупатели по-прежнему не готовы идти на сделку по той цене, которую предлагают собственники. Продавцы со своей стороны не уступают. Таким образом, наступила некая стабилизация цен на рынке коммерческой недвижимости. Однако говорить о том, что дно пройдено и возможен рост цен по сделкам с коммерческой недвижимостью, еще рано, так как сделок купли-продажи по-прежнему на рынке крайне мало и положительной динамики не наблюдается. Сейчас очередное падение может спровоцировать только необходимость массового сброса коммерческой недвижимости ее владельцами для закрытия задолженности по кредитам и займам, а также более активная реализация банками залоговых активов по просроченным кредитам. Другим фактором, повлиявшим на снижение цен, стала миграция арендаторов. В Перми было немало объектов, где состав компаний за время кризиса изменился на 90 %. По словам заместителя генерального директора «Камской долины» Алевтины Романовой, в меньшей степени пострадали маленькие помещения. «Когда ситуация на рынке изменилась, наиболее устойчивыми оказались маленькие площади. У нас есть бизнес-центр, сдавался буквально по комнатам, и за весь период кризиса там практически ничего не поменялось: кардинальной смены арендаторов не произошло», – пояснила Алевтина Романова. На крупных объектах арендаторы менялись чаще: с целью минимизировать расходы компании меняли адреса, переезжая на меньшие площади. Сложнее всего найти арендаторов на объекты, которые были недавно введены в эксплуатацию или планируются к сдаче. Как рассказала корреспонденту Building b.c. финансовый директор УК «РИАЛ» Марина Медведева, у компании возникли сложности с заполнением бизнес-центра «Любимов». Сейчас миграция прекратилась. По словам Елены Ждановой, арендаторы практически перестали обращаться к собственникам с запросами о снижении арендных ставок. Но проблемы со 100-процентной заполняемостью объектов есть до сих пор. Несмотря на то что за прошедший год в крае, по данным Пермьстата, на 9,2 % возросло количество предприятий, число пустующих помещений за тот же период существенно увеличилось: предприниматели стремились сократить объем арендуемых площадей. По оценкам Pan City Group, если в сентябре прошлого года в Перми пустовало 5–6 % коммерческих площадей, то уже к январю порядка 8–10% объектов недвижимости собственники не смогли сдать в аренду. На сегодняшний день, по оценкам аналитиков, в Перми остались без арендаторов 15–18 % помещений коммерческого назначения. По словам Марины Медведевой, наибольшие сложности возникли с заполняемостью складских площадей. По ее словам, сегодня пустует порядка 30 % от общего объема складов. Офисы заполнены лишь на 75–80 %, а торговые площади на 85 %. Марина Медведева: – При выборе помещения для аренды люди по-прежнему продолжают в первую очередь ориентироваться на цену и расположение объекта. Конкуренции по качеству по-прежнему нет. Развития нет. Серьезное потрясение девелоперы и строители испытали, когда лишились возможности получать кредиты. Сейчас и банки, и предприниматели делают первые шаги навстречу друг другу, но ситуация по-прежнему очень хрупкая. Алевтина Романова: – Работать стало проще, потому что появилась возможность договариваться с банками о реструктуризации долгов и предоставлении кредитов. В ноябре-декабре прошлого года финансовые организации вообще не давали денег, теперь стороны находят компромисс. Аналогичную тенденцию отмечает и генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. Аналитики утверждают, что сегодня есть все предпосылки для повышения интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. «Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, регулярно выставляются на торги. Город Пермь является инвестиционно привлекательным с точки зрения развития рынка коммерческой недвижимости. Потенциал города еще не исчерпал себя», – уверена руководитель консалтинговой компании «Зеленая миля» Ольга Пермякова. Но на деле оказывается, что ждать оживления рынка в ближайшее время не приходится. Андрей Паршин, менеджер по аналитике и маркетингу PAN City Group: – Инвесторы готовы вкладывать деньги, но их прежде всего интересуют готовые объекты по «кризисным» ценам. Новые проекты в настоящее время непривлекательны для инвестиций. Сегодня строительством в Перми занимаются единицы (подробнее – см. таблицу), девелоперы не спешат возвращаться к намеченным ранее планам. «Компания постоянно отслеживает ситуацию, но сегодня мы, прежде всего, не видим пула арендаторов, которые к моменту завершения строительства объекта смогут заполнить торговые площади и платить достаточные для окупаемости проекта арендные ставки. Крайне неопределенной выглядит ситуация с потребительским спросом и его динамикой в ближайшие годы, плюс нет возможности привлекать инвестиционные кредиты, да и ставки по ним являются экономически нецелесо-образными для проектов подобного рода. Пока мы не увидим серьезных положительных сдвигов в потребительском спросе и в экономике в целом, мы не будем начинать новые проекты. Полагаю, к тому времени, когда изменится экономическая ситуация и компании снова будут готовы развиваться, изменится в положительную сторону и ситуация по кредитам», – рассказала Елена Жданова. Но в существующих условиях большинство пермских предпринимателей сегодня не видят возможности для развития. «В экономике наблюдается снижение объемов производства. Бизнес не развивается, все сидят на месте. Арендаторы перестроились на тот объем продаж, который есть, и пока не готовы что-либо менять, – поясняет ситуацию Марина Медведева. – Если раньше арендатор обращался за уменьшением арендной платы, потому что предполагал получить выручку меньше, то сейчас, при стабилизации рынка, уровень продаж просел сильно – на 30–35 % от докризисного уровня, но падение прекратилось. Хотя стабилизация – это не развитие, это фиксация достигнутого результата». По словам заместителя председателя правления «Урал ФД» Александра Яцкова, в этом году банк практически не выдавал кредитов на развитие бизнеса. «Порядка 70 % всех выданных кредитов пошли на перекредитовку, оставшиеся 30 % – на пополнение оборотных средств», – отмечает Александр Яцков. По мнению экспертов «bc», минимум еще год компании будут выжидать и жить с оглядкой. А значит, ждать экономического подъема в ближайшее время не приходится. Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, то тенденции роста на рынке коммерческой недвижимости начнут проявляться не раньше чем через полтора года.

Справка

По данным консалтинговой компании «Зеленая миля», в большей степени за III, IV кварталы 2008 года и начало 2009 года были достроены и введены в эксплуатацию те объекты, которые находились на последней стадии завершения строительства: ТЦ «Домино» Свердловский р-он (IV кв. 2008 г.) ТЦ «Земляника» Дзержинский р-он (I кв. 2009 г.) ТЦ «Карнавал» Мотовилихинский р-он (IV кв. 2008 г.) ТЦ «Сити-центр» Ленинский р-он (2009 г.) Новые проекты, дата сдачи которых намечалась на конец 2008-го – начало 2009 года, продлили сроки. – ТРК «Горный Хрусталь» Мотовилихинский р-он (завершение строительства намечено на октябрь 2009 года, однако, разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено) – ТОЦ «Алир» Мотовилихинский р-он (завершающая стадия строительства; намеченный срок ввода – конец 2008-го – начало 2009 г.) – ТЦ «De Lux» Свердловский р-он (стадия строительства, окончание постройки намечено на 2009 г.) – БЦ «Губернский» Ленинский р-он (стадия строительства, окончание постройки намечено на 2009 г.) – ДЦ «Триада» Свердловский р-он (здание на реконструкции)

В стадии строительства, окончание которого намечено на конец 2009-го и 2010 год (которое, возможно, приостановлено), находятся следующие объекты: – ТРЦ «Star Mall» Свердловский р-он (окончание строительства намечено на II–III кв. 2009 г.) – ТОЦ по ул. Подлесной, 49, Дзержинский р-он (окончание строительства намечено на IV кв. 2009 г.) – ТРЦ «Разгуляйся» Ленинский р-он (окончание строительства намечено на IV кв. 2009 г.) – БЦ «Green Plaza» Свердловский р-он (2009 г.) – БЦ «Zeppelin» Ленинский р-он (окончание строительства с 2009 г. перенесено на II кв. 2010 г.) – БЦ «Аквамарин» Ленинский р-он (2009 г.)

Падения без взлетов

Падения без взлетов

Поделиться:
Все новости компаний