Газета
 13 сентября 2009, 13:20   864

Точка роста

Недвижимость становится объектом активных инвестиций и интерес к ней будет только расти.
Недвижимость становится объектом активных инвестиций и интерес к ней будет только расти.

Последние месяцы демонстрируют стабильное увеличение интересов инвесторов к недвижимости. Операции ПФПГ на московском рынке, новости об организации «Перспективой» и «Витусом» ПИФа коммерческой недвижимости, стабильный рост цен как на квартиры, так и на офисы делают сделки с недвижимостью весьма привлекательными для вложения средств. При этом их окупаемость наступает уже в течение пяти лет.

Деньги в дом
Одним из наиболее распространенных среди частных лиц способом вложения свободных средств является покупка квартиры. Рынок жилья демонстрирует стабильно высокий рост, который с ноября прошедшего года по сентябрь текущего составил по разным категориям квартир от 22 до 25%. При этом, как отметил директор АН «Перспектива» Алексей Ананьев, в Перми количество тех, кто покупает квартиру для вложения средств, за последний год увеличилось на 10-15%. В общем объеме сделок с жильем удельный вес таких сделок составляет уже 5-7%.

Значительная доля квартир (из этих 5-7%) сдается в аренду. При этом, по словам Алексея Ананьева, лишь десятая часть приобретаемых в «Перспективе» квартир сдается в найм через агентство. Как пояснил генеральный директор компании MVM Анатолий Маховиков, до 40% затрат собственника жилья идет на ремонт и меблировку, причем это не капитальные затраты, а те, которые необходимо проводить перманентно. Вдобавок арендная плата в течение года может составлять 40-70 тысяч рублей.

Другой метод, применяемый пермяками, – покупка квартиры в плохом состоянии и ее дальнейшая перепродажа после освежающего ремонта. При этом стоимость жилья, помимо рыночного роста цены на него, увеличивается на 50-70 тысяч рублей.

«Проходимый» бизнес
Другим, не менее популярным инструментом для извлечения прибыли является коммерческая недвижимость. Она не демонстрирует столь стремительного роста стоимости, как жилье, – в год он составляет приблизительно 10%, однако позволяет извлекать прибыль с помощью сдачи в аренду. По оценке директора дивизиона коммерческой и загородной недвижимости корпорации «Перспектива» Игоря Голубева, инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются через 4-5 лет.

Ее цена, как и стоимость жилья, сильно варьируется в зависимости от района, коррелирует с этим показателем и арендная плата, если речь идет о магазинах, для которых главным критерием является «проходимость». Так, по словам Анатолия Маховикова, в Универсаме «Семья» на Борчанинова и доме быта «Агат» проходимость составляет примерно 600 человек в час, исходя из этого, ставка аренды составляет 2000 рублей за квадратный метр. В ЦУМе же, при проходимости в 2000 человек в час, арендная плата за метр составляет 4-5 тысяч рублей.

Аренда офисов обходится значительно дешевле. Средняя цена за квадратный метр в центре и прилегающих к нему районах колеблется в пределах от 500 до 700 рублей за квадратный метр. Причем, по словам Игоря Голубева, в последнее время большим спросом пользуются помещения площадью от 40 до 70 квадратных метров, рассчитанные на небольшие предприятия.

Тенденцией становится передача коммерческой недвижимости в управление профессиональным игрокам рынка. На данный момент такую услугу предоставляют «Перспектива-траст», ПТДН и MVM. В частности, в обязанности управляющей компании входит содержание территории, проведение ремонта и поддержание помещения в хорошем состоянии, поиск арендаторов и, если речь идет о магазине, даже привлечение клиентов. По словам Анатолия Маховикова, затраты на содержание коммерческой недвижимости составляют в среднем 100 рублей за квадратный метр в месяц. За эти услуги компании получают заранее оговоренную сумму, в случае достижения высоких результатов не исключены и премии, например, процент с продаж.

Плюсы для собственников также очевидны.

Константин Подвальный, первый заместитель генерального директора ОАО «ИК «Ермак»:
– Приобретенный нами ПКТБ «Химмаш» мы передали в управление компании MVМ. Выведя управление объектом на аутсорсинг, мы снизили эксплуатационные издержки и переложили на плечи управляющей компании подбор арендаторов.

Частный вклад
Еще одной формой инвестиций в недвижимость является вложение средств в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Пока в Перми нет ни одного такого объекта, однако о намерениях организовать его говорили представители управляющих компаний «Парма-Менеджмент», «Ермак» и «Витус». Последняя уже заявила, что создает его совместно с корпорацией «Перспектива». По словам генерального директора УК «Витус» Юрия Скудаева, в таких фондах есть генеральный инвестор, который на начальном этапе выкупает около 85-90% паев, а затем, в зависимости от целей, уменьшает свою долю до 50% путем допэмиссии или выхода на вторичный рынок. По своей организационной структуре ЗПИФ очень похож на ЗАО, поэтому, чтобы облегчить управление фондом, стоимость пая устанавливается на весьма высоком уровне – от 100 тысяч рублей.

Кроме того, по словам исполнительного директора УК «Парма-Менеджмент» Эдуарда Матвеева, плюсом паевого фонда является то, что пайщики освобождаются от налога на прибыль и НДС, что позволяет оптимизировать финансовую деятельность предприятия.

Если учитывать нестабильность ситуации на фондовом рынке и банковский кризис, то положительным моментом, по общему признанию экспертов, является то, что недвижимость имеет низкую корреляцию с финансовыми рынками. Очевидно, что сейчас рынок недвижимости находится на подъеме, а значит, и количество паевых фондов недвижимости будет расти. Как отметил Юрий Скудаев, на американском рынке доходность подобных ПИФов немного выше доходности облигаций. При переходе к российским реалиям, от этого фондам недвижимости можно ожидать доходности примерно 20% годовых.
Поделиться:
Все новости компаний