Газета
 13 сентября 2009, 13:20   1209

Конфликт интересов

Особенности законодательства позволяют дольщикам отсуживать у строительных организаций полную стоимость квартиры. Однако в ближайшее время Госдума планирует изменить существующее положение дел.
Автор: Кирилл Перов
Особенности законодательства позволяют дольщикам отсуживать у строительных организаций полную стоимость квартиры. Однако в ближайшее время Госдума планирует изменить существующее положение дел.

Долевое участие в строительстве все чаще применяется строителями как способ привлечения инвестиций. Большинство жилых домов в Перми возводится на средства будущих жильцов. Однако, в соответствии с ныне действующим законодательством, задержка сдачи дома чревата для строителей многочисленными судебными процессами и потерями прибыли, при которых за месяц просрочки застройщик в качестве пени может выплатить дольщику полную стоимость квартиры. Правда, в последнее время суды перестали принимать решения, в которых фигурируют столь внушительные суммы, порой ограничиваясь лишь тысячей рублей.
Dura lex, sed lex
Участие в долевом строительстве, по определению Верховного суда, является одним из видов договора подряда и регулируется законом «О защите прав потребителей». В соответствии с ним, за каждый день просрочки при сдаче дома застройщик должен выплатить неустойку 3% в день, но не больше стоимости услуги. Соответственно, при задержке примерно на месяц дольщик вправе требовать возмещения полной стоимости квартиры. Исходя из всего вышесказанного, законодательное регулирование долевого участия в строительстве вызывает немалые споры заинтересованных сторон.
Как считает начальник юридического отдела строительной группы «Камская долина» Алексей Швецов, с точки зрения логики применение закона «О защите прав потребителей» вполне закономерно, поскольку в абсолютном большинстве случаев дольщик приобретает жилье для удовлетворения собственных социально-бытовых нужд. Однако, как отметил господин Швецов, с позиции права, под договор подряда долевое участие в строительстве не подходит. По мнению генерального директора ЗАО «Камтрансстрой» Ювиля Каллю, оно должно регулироваться законом «Об инвестиционной деятельности», который, в частности, гласит, что дольщик может осуществлять вложения «в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта», то есть и для удовлетворения социально-бытовых нужд.
Иного мнения придерживается генеральный директор юридической компании «Бизнес-консалтинг» Артем Шилков:
– Не надо подгонять закон под себя. Заметьте, что строительные организации чаще всего говорят о том, что надо снизить размер пени, а не о том, что необходимо вовремя сдавать дома в эксплуатацию.
Строители же в свою очередь заявляют, что примерно в половине случаев вина за задержку сдачи дома лежит на самом дольщике, который с опозданием осуществляет платежи или проводит несвоевременно отделочные работы в квартире.
Ювиль Каллю:
– Если задержка происходит по нашей вине, мы готовы платить неустойку, но разумную, которую мы оговариваем в договоре с дольщиком, а не ту, которая установлена законом «О защите прав потребителей». Те 3% в день, которые с нас требуют дольщики, были приняты в начале 90-х, когда процент по банковским кредитам варьировался от 250 до 300 годовых. Сейчас же эта неустойка выглядит несоразмерно большой.
Встретимся в суде
Оппоненты не раз сходились в суде, решая спорный вопрос о размере пени. Гражданский кодекс, в частности, трактуя понятие договора, позволяет сторонам заключать соглашения, как регламентированные законом, так и нет. С теоретической точки зрения это позволяло строительным организациям надеяться на признание их права выплачивать пени по тому договору, который заключают между собой застройщик и дольщик. Однако решение Верховного суда о признании долевого строительства видом услуги подряда оставляло строительным организациям возможность лишь воспользоваться статьей 333 Гражданского кодекса, которая гласит: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».
В самом начале формирования судебной практики по этому виду дел нередкими были решения, когда размер выплат пострадавшим жильцам доходил до 250-300 тысяч рублей; несколько раз дольщикам, чьи интересы представлял «Бизнес-консалтинг», удалось отсудить у строителей полную стоимость квартиры. По словам Артема Шилкова, услуги юридической компании пользовались особым спросом среди дольщиков в 2002-2003 годах, когда в среднем за год к ее помощи прибегало около 40 пострадавших дольщиков. С течением времени судьи стали снижать размер неустоек и, по словам господина Шилкова, ее средний размер установился в пределах от 70 до 90 тысяч рублей. Однако в ряде судебных процессов в качестве пени за просрочку сдачи жилого дома в эксплуатацию «Камская долина» выплачивала дольщикам суммы в 4000, 2000 и даже 1000 рублей.
Постепенно ситуация изменилась, количество дел несколько сократилось. Строительные организации нашли методы борьбы с подобного рода претензиями дольщиков, несколько видоизменив форму договора с клиентами. Кроме того, как единогласно отметили Алексей Швецов и Артем Шилков, дела о долевом участии в строительстве не требуют высокой квалификации и, как правило, используются для обучения молодых юристов. Сотрудники «Бизнес-консалтинга», которые вели эти дела, по словам Артема Ивановича, набрались опыта и получили более сложные задания, поэтому число судебных исков сократилось. Но сейчас в юридическую компанию набраны молодые специалисты, которые, по словам генерального директора, пройдут «обучение», отстаивая интересы дольщиков в суде. Поэтому «Бизнес-консалтинг» планирует в ближайшее время разослать письма дольщикам, срок сдачи домов которых либо уже просрочен, либо наступает в ближайшее время.
Ситуация может измениться по инициативе законодательной власти. По словам Алексея Швецова, Государственная дума в конце 2004-го планирует внесении изменения и поправки в закон о защите прав потребителей, в частности, отдельно прописать в нем правила долевого участия в строительстве и значительно уменьшить размер пени, установив его размер на уровне 1/200 ставки рефинансирования за день просрочки. Изменения в закон были приняты нижней палатой российского парламента в первом чтении 10 июня, второе чтение планируется на октябрь 2004 года. Правда, как заявил «bc» представитель Пермской области в Совете Федерации Олег Добросоцкий, несмотря на то, что верхняя палата рассматривает проекты законов заранее, закон «О защите прав потребителей» сенаторами еще не обсуждался.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний