Газета
 13 сентября 2009, 13:20   1464

Промзона отдыха

Лидером роста на пермском рынке коммерческой недвижимости стали промышленные объекты. Интерес к ним проявили компании из Екатеринбурга и Москвы.

Лидером роста на пермском рынке коммерческой недвижимости стали промышленные объекты. Интерес к ним проявили компании из Екатеринбурга и Москвы.

Лето 2004 года подтвердило одну из наиболее интересных тенденций развития пермского рынка коммерческой недвижимости: своеобразным «мотором» его роста остаются иногородние компании (в первую очередь, «сетевики»), приходящие в Прикамье и нуждающиеся в пригодных для работы помещениях. Аналитики пророчат, что ближайшем будущем внешний фактор лишь усилит свое влияние.
Выгоды, связанные с работой в сегменте коммерческой недвижимости, впервые оценили в Москве. Произошло это по вполне естественным причинам. Столичный строительный бум и наличие свободных инвестиций обеспечили чрезвычайный интерес к возведению торговых, офисных, развлекательных и промышленных объектов. Внимание к коммерческой недвижимости в регионах проявилось лишь к 2001-2002 годам. В условиях банковского кризиса финансирование разнообразных объектов городской инфраструктуры превратилось в стабильный бизнес, обладающий помимо всего прочего, и своеобразным запасом прочности, и вполне ясно очерченными перспективами, связанными с ростом арендных платежей. (Достаточно сказать, что за три года стоимость аренды в Прикамье выросла аж на 70%). Миддл-класс также предпочел инвестировать в недвижимость, правда, жилую, что привело к буму на рынке.
Пермский рынок коммерческой недвижимости, обладающий очевидным потенциалом роста, в своем развитии столкнулся с множеством противоречий, ярко проявивших себя этим летом. Достаточно сказать, что в ценовом отношении (динамике и росте) жилищный сектор уже явно опережает своего коммерческого «собрата». «Business-class» предлагает своеобразный хит-парад коммерческой недвижимости по итогам лета-2004.

1. Пермь промышленная
Летом этого года некоторые законы рынка все же продолжали работать (а в этом можно было усомниться, наблюдая за «квартирным бумом»). Так, например, закономерным лидером хит-парада стала именно промышленная недвижимость. Причем, если раньше наибольшим спросом пользовались объекты площадью в 100-200 квадратных метров, то теперь есть покупатели на помещения в 1,5-3 тысячи квадратных метров и даже больше. «Происходящее во многом связано с тем, что в Прикамье заходят компании из других регионов, нуждающиеся в производственных помещениях», – пояснил «bc» директор Центра коммерческой и загородной недвижимости Корпорации «Перспектива» Игорь Голубев. По заявлениям эксперта одного из пермских риэлторских агентств, речь идет в первую очередь о компаниях из Москвы и Екатеринбурга. Предприятия именно этих двух городов устроили настоящую экспансию в Пермь летом 2004-го. Тенденцией ближайшего года называют «московскую матрицу»: использование местной «туземной» рабочей силы в комплексе с западными технологиями. Матрица была успешно апробирована, соответственно, в столице. За счет начавшегося движения московских капиталов в регионы, появился интерес к промышленным объектам, в том числе и в Перми. Активность проявляет, как было отмечено, и большой уральский брат - город Екатеринбург.
В то же время то, в чем нуждается иногородний бизнес и то, что предлагают пермские риэлторы, это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Большая часть зданий пребывает в стадии реконструкции, однако, компании нуждаются в уже готовых комплексах «Производство+офис». С другой стороны, реконструкция (советских промышленных объектов) – гораздо более дешевый путь, нежели возведение новых.
Внимание к промышленной недвижимости в черте города поддерживается также и за счет того, что подобные объекты могут быть успешно переоборудованы в торговые или офисные центры (один из наиболее удачных примеров – ТЦ на ул.Уральской, 63).
Осенью ожидается небольшой спад активности на рынке промышленной недвижимости (поскольку покупать ее эффективнее летом, когда есть возможность проводить реконструкцию), но спрос останется на уровне.

2. Магазин на диване
Такого размашистого строительства торговых центров, как в 2004-м, Пермь не видела давно, если вообще когда-либо видела. Достаточно сказать, что общая площадь всех ТЦ, возведенных в Перми с начала года, уже превышает цифру в 35 тысяч квадратных метров. Согласно планам строителей и инвесторов, в 2005-2006 гг. появится еще не менее 60 тысяч квадратных метров торговых площадей. Все это отнюдь не означает, что помещения под магазины – самая выгодная коммерческая недвижимость.
По данным риэлторов, доход от сдачи в аренду торговых площадей уже не кажется таким баснословным, как ранее. Связано это с тем, что наступило естественное насыщение рынка. Так, в летний период произошло падение арендных ставок на 10-15% (данные Корпорации «Перспектива»), в абсолютных величинах сокращение цены одного квадратного метра составило от 100 до 200 рублей. Ради справедливости, отметим также, что аренда остается высокой именно в новейших торговых центрах. Связано это с тем, что ТЦ строятся под «якорных» арендаторов из Москвы, соответственно выстраивается и ценовая политика. В целом же, предложение на рынке торговой недвижимости сейчас превышает спрос. Дальнейшее падение арендных ставок вряд ли возможно (иначе бизнес станет просто неэффективным, учтем также и начало осенней деловой активности), но и роста ожидать не приходится – предпосылок нет.

3. Офисы-лилипуты
Офисная недвижимость этим летом оказалась в «провале». Предложение намного превышает спрос, и предложение связано с помещениями от 150 до 400 квадратных метров. В то же время в связи с развитием малого бизнеса наибольшей популярностью пользуются так называемые «офисы-лилипуты».
Это также привело к некоторому падению арендных ставок по офисной недвижимости. Ситуация усугубляется тем, что достаточно крупные коммерческие объекты покупаются инвесторами не под себя, а именно с целью получения прибыли от аренды. Поэтому есть немало помещений, которые просто не могут найти арендаторов. Особой активности, связанной с офисами, осенью также не предвещается.
Выросли и запросы потенциальных арендаторов. Последние ищут вариант «все включено», когда, например, коммунальные платежи учитываются в стоимости аренды.
Развитие офисной инфраструктуры, по всей видимости, в ближайшем будущем будет связано с приходом московских ритейл-компаний, нуждающихся в региональных представительствах.

4. Хлеба и зрелищ
Ниша развлекательной инфраструктуры в Перми, по-прежнему, пустует. Однако именно торгово-развлекательные центры представляются наиболее интересной коммерческой недвижимостью. Концептуально к этому формату движутся две компании – «РИАЛ», возводящий комплекс на месте бывшего «Колизея» и бывшего мини-рынка «Куйбышевский», и «Олимпия-Пермь», достраивающая ТЦ на улице Мира. Хлеб и зрелища, естественно, связаны с московским капиталом и столичными «якорями». И это, по всей видимости, закономерно.

Поделиться:
Все новости компаний