Газета
 13 июля 2009, 13:20   1866

Дачный сезон

Дачный сезон
Пермяки начали отказываться от идеи приобрести дом в загородном поселке. Теперь в моду входит покупка дач. Однако риэлторы оказались не готовы к такому повороту событий.

В течение 2009 года количество планируемых к застройке коттеджных поселков сократилось более чем на 30 %. 8 % строящихся объектов были заморожены. Такие данные приводит аналитический отдел «Камской долины». По словам аналитика компании Натальи Лагуновой, кризис пришелся как раз на момент наиболее динамичного развития этого сегмента.

Если в июне 2005 года на пермском рынке, отмечает эксперт, насчитывалось 7 готовых и строящихся поселков, то к июню 2007-го их количество достигло 25–30. В конце того же периода объектов комплексного малоэтажного строительства было уже порядка 50.

Наталья Лагунова:

– Снижение активности наблюдалось на пермском рынке организованного загородного строительства с конца 2008 года. В тот момент в регионе насчитывалось примерно 85 коттеджных поселков (с учетом готовых, строящихся и планируемых к застройке), к июню текущего года их осталось меньше 80. Из них около 20 готовых (введенных в эксплуатацию) поселков, порядка 40 строящихся и 10 планируемых к застройке.

Несколько отличается от данных аналитиков «Камской долины» статистика консалтинговой группы «Зеленая миля». По подсчетам ее специалистов, на сегодняшний день в Пермском крае насчитывается примерно 75 организованных коттеджных поселков, 10 из которых запущены для проживания, порядка 40 застраиваются и более 20 находятся на стадии проекта (девелоперами куплена земля, составлен генплан поселка и проводится активная маркетинговая политика).

Руководитель другой консалтинговой группы, Research&Decisions, Регина Давлетшина более категорична и считает, что в настоящее время можно говорить лишь о 10 жизнеспособных поселках, дома в которых выставлены на продажу.

В период кризиса многие девелоперы были вынуждены отказаться от своих планов: одни отложили реализацию проектов до лучших времен, другие решились на продажу ранее втридорога приобретенных земельных участков. Те, кому отступать некуда, идут на снижение цен и с помощью различных бонусов и акций пытаются договориться с оставшимися на рынке покупателями.

Элита в почете. По просьбе Building b.c. специалисты строительных компаний, аналитики, а также риэлторы назвали лучшие объекты загородного строительства, представленные сегодня на пермском рынке. Эксперты издания оказались единодушны в своем выборе. Почти все, оценивая коттеджные поселки, отметили, что образцовым объектом в этом сегменте можно назвать элитную деревню Демидково – за четкую концепцию и соответствие ей, а также удачное местоположение. С этой же точки зрения достойными внимания, по мнению специалистов, можно считать поселки Протасы, Южная Усадьба, Лукоморье, Троицкие поляны – 4, Вернисаж.

До наступления кризиса, оценивая рынок загородного строительства, аналитики не уставали повторять, что девелоперы не ограничивали себя строгими рамками и пытались устанавливать свои правила игры. Несформированный рынок позволял застройщикам определять статус своего поселка независимо от того, соответствует ли он обязательным параметрам. В соответствии с выбранной категорией назначалась цена.

Ольга Пермякова, руководитель консалтинговой группы «Зеленая миля»:

– Организованные коттеджные поселки разделились на три основные категории: «элит», «бизнес» и «эконом». Ввиду незрелости пермского рынка загородного домостроения данная классификация очень условна. Границы цено-образования между классами размыты. Единственное, что объединяет все категории, – высокий доход собственников. То, что эконом-класс – самый низший, лишь создает иллюзию доступности данного вида продукта.

Позволить себе купить коттедж в загородном поселке до сих пор мог лишь покупатель с тугим кошельком, в то время как основной спрос, по оценкам специалистов, сосредоточен в более низком ценовом сегменте. Кроме того, цены на такие объекты стабильно росли.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Надежда» Ольги Мальцевой, с 1998-го по 2008 год рост цен на рынке загородной недвижимости составил 100 %. В то же время в организованных коттеджных поселках произошло двукратное увеличение цены за послдние два года.

В связи с тем что политика цено-образования зачастую основывалась на интуитивных предположениях и собственных запросах девелоперов, разброс цен на рынке был существенным. Говорить о средней стоимости квадратного метра в этом сегменте сложно. Специалисты «Зеленой мили» попытались рассчитать этот показатель, разделив коттеджи на категории в зависимости от площади дома. По данным аналитиков компании, стоимость квадратного метра загородного жилья в Пермском крае варьируется в пределах от 17,04 тыс. рублей в особняке, площадь которого превышает 500 кв. метров, до 50,54 тыс. рублей за кв. метр в небольшом доме до 100 кв. метров (подробнее – см. таблицу).

С учетом того, что ипотека стала недоступной для населения, позволить себе купить загородный дом в поселке сейчас могут лишь люди с доходом выше среднего, имеющие сбережения.

Владимир Радченко, заместитель генерального директора по развитию ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН»:

– Сегодня на рынке загородного жилья практически не представлены поселки, реализующие принцип доступности и комфорта. Если в 2008 году дом площадью 100 кв. метров соответствовал по цене двухкомнатной квартире в Перми, то сегодня расхождение в стоимости стало более значительным.

Вернулись к народу. Застройщик и инвесторы все чаще приходят к пониманию, что при разработке концепции загородного поселка в первую очередь необходимо ориентироваться на покупателя среднего класса.

Алексей Демкин, заместитель генерального директора Пермского завода силикатных панелей:

– Безусловно, чем ниже ценовой сегмент, тем шире рынок. По статистике, богатых людей в России 10 %, среднего класса – порядка 20 % и еще около 10 % – люди, живущие за чертой бедности. Таким образом, порядка 60 % – социальная группа «ниже среднего», по которой кризис как раз и ударил наименее сильно. Но на сегодня данный класс менее всего готов вступать в покупку загородной недвижимости, поскольку не способен кредитоваться. Поэтому, на мой взгляд, в продажах загородной недвижимости нужно ориентироваться все-таки на средний класс.

В связи с этим в последнее время можно наблюдать тенденцию роста строительства (планирования) коттеджных поселков эконом-класса, нежели «бизнес». «Примерами таких объектов, – отмечает Ольга Пермякова, – являются новые проекты (рассчитанные на покупателей с более низким уровнем дохода), с минимальным набором инфраструктуры, вдали от водоемов, с малой площадью дома (до 100 кв. метров) и участка (6–7 соток)». В качестве таковых она приводит Строгановский Посад и Дворцовую Слудку.

В качестве примера новых проектов можно назвать «Строгановский Посад», «Хохловские Горки – 4»,«Успенку»,«V – LIFE», «Новую Хохловку» и другие.

Риэлторы на сегодняшний день отмечают наибольшую покупательскую активность в совершенно других сегментах. По словам директора агентства недвижимости «Респект» Алексея Ананьева, спрос на загородную недвижимость распался на две категории: дачи для сезонного проживания ценой до 200 тыс. рублей и сверхдорогие объекты стоимостью 6 млн и более. «Средний сегмент – загородный дом, как альтернатива квартире для постоянного проживания, — с рынка практически исчез. Спрос на дачи очень высок – люди ищут возможность выходные проводить за городом, пусть и в не очень комфортабельных условиях. К сожалению, риэлторы оказались не готовы к удовлетворению такого спроса – как правило, земля у собственников находится в неопределенном статусе, и затраты на проведение сделки очень высоки», – отметил Алексей Ананьев.

Коттедж с подарком. В поисках путей выхода из сложившейся ситуации инвесторы находят разные решения.

Владимир Радченко:

– Наиболее привлекательное предложение для покупателя – это готовый дом в организованном поселке со всеми коммуникациями. Но такие предложения на текущий момент существуют в основном в сегментах «бизнес» и «премиум». Всем остальным приходится либо снижать цены, либо предлагать что-либо «в подарок».

Поэтому в последнее время распространена практика различных акций, например мансарда в подарок, рассрочка платежей и т. п. В зависимости от того, строил ли девелопер на собственные средства или привлекал заемный капитал, корректируется и ценовая политика. Одни предпочитают держать стоимость квадратного метра на прежнем уровне. Другие идут на уступки покупателям. По словам Ольги Мальцевой, два одинаковых объекта, расположенных в одном и том же месте, могут продаваться, например, за 300 тыс. и 1 млн рублей.

По оценкам Research&Decisions в среднем цены на некоторые коттеджи снизились на 30–50 %. Аналитики «Камской долины» отмечают, что в поселках, где застройщики уже перешли к распродаже размежеванных земельных участков, наблюдается наибольшее снижение цены. С начала года по ряду объектов оно достигло 50 %. Между тем анализ данных средней цены на рынке, которые приводит «Зеленая миля» показывает, что стоимость квадратного метра на коттеджи растет. Эксперты объясняют это тем, что за последний год на продажу было выставлено много элитных поселков.

Во многих реализуемых проектах инвесторы отступают от первоначальной концепции и переходят к распродаже земельных участков, в условиях кризиса ряд девелоперов исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя. По мнению Натальи Лагуновой, это наиболее яркие тенденции последнего времени в загородном строительстве.

Кроме того, с недавних пор среди девелоперов стали более популярными проекты строительства дачных поселков. «Дома в таких поселках предназначены для сезонного проживания, таким образом, снижается стоимость строительства домов. Также выходят на рынок проекты строительства «дешевых» коттеджей – домов, строящихся по технологиям быстросборного каркасного домостроения», – отмечает аналитик «Камской долины».

***

Эксперты Buillding b.c. уверены: несмотря на кризис, в ближайшей перспективе стоит ожидать стабилизацию спроса на индивидуальные загородные дома, рынок отыграется, и рост цен будет более динамичным, чем оказалось падение. В выигрыше останутся те девелоперы, кто сейчас смог найти средства и довести дело до конца, не замораживая строительство.

«У тех, кто нашел средства, есть реальная возможность получить в будущем сверхприбыль, сэкономив на затратах сегодня, ведь стоимость земли упала в среднем на 15–20 % и выше (по сравнению с докризисным уровнем). Это по анализу цен предложения, тогда как цены фактических сделок снизились на 50 % и выше. К тому же теперь очень широк выбор земельных участков», – отмечает Ольга Пермякова. Уже сейчас, по данным риэлторов, на рынке появились покупатели-инвесторы, которые, пользуясь снижением цен и имея доступ к кредитам, скупают активы.

Дачный сезон

Дачный сезон

МНЕНИЕ

Ольга Пермякова, руководитель консалтинговой группы «Зеленая миля»: – Сегодня коттедж не по карману пермяку со средним доходом, если он не владеет большой городской квартирой в элитной новостройке. Средняя стоимость 2–3-комнатной квартиры в доме старой застройки в неотдаленном районе города составляет на сегодняшний день в среднем 2–3 млн рублей, цена предложения коттеджа общей площадью 100–200 кв. метров – около 5 млн рублей. Таким образом, не хватает 2,5–3 млн рублей. Воспользовавшись пусть даже льготной ставкой по кредиту (ипотека «Молодая семья» – 13,5 %, при максимальном сроке кредитования – 10 лет), собственник ежемесячно будет выплачивать более 50 тыс. рублей, что почти в два раза превышает средний достаток горожан. К тому же в стоимость коттеджа не входит отделка помещений, обустройство площадки перед домом, содержание коттеджа (выплаты управляющей компании за вывоз мусора, уборку территорий, охрану, газ, тепло, электричество и т. д.). Таким образом, затраты на приобретение дома и его содержание несопоставимы с затратами на покупку квартиры, что не делает загородное жилье (в частности, в коттеджном поселке) альтернативой городской квартире.

Поделиться:
Все новости компаний