Газета
 06 апреля 2009, 13:20   972

УКлоняются

УКлоняются
Краевые и пермские власти предлагают девелоперам выходить на рынок услуг ЖКХ. Строители не спешат записываться в управдомы: доходы от основного и предлагаемого вида деятельности несопоставимы.
Автор: Кирилл Перов

Новый путь. Краевые власти заявили о том, что готовы поддержать строителей, решивших заняться новым бизнесом. Ранее глава Перми Игорь Шубин уже предлагал строительным организациям создавать управляющие компании и выходить на рынок содержания муниципального жилищного фонда города. Теперь эту идею готовы развить и краевые власти. «В крае более 39 тысяч многоквартирных домов и около 600 ТСЖ. Все они нуждаются в профессиональном содержании и управлении», – отмечает министр торговли и развития предпринимательства Марат Биматов. По его словам, сфера ЖКХ – привлекательное направление для развития малого и среднего бизнеса. «Среди сотрудников девелоперских компаний и риэлторских фирм, которые сейчас остались не у дел, много активных и предприимчивых людей. Наша задача в том, чтобы помочь им определиться в выборе сферы деятельности и направить их энергию в нужное русло», – считает он.

Инициатива властей уже обрела практическое воплощение – в феврале 2009 года при поддержке краевого правительства и Ассоциации управляющих компаний создан Центр подготовки кадров жилищно-коммунального хозяйства, который главным образом будет готовить специалистов по управлению жилищным фондом. В образовательную программу включены организационно-правовые основы управления домом, экономические основы управления, организация технической эксплуатации, менеджмент недвижимости, бизнес-планирование деятельности. Уже заканчивается набор первой группы на эту специальность. Обучение в центре платное, но в настоящее время ассоциация ведет переговоры с Минторгом с целью разработать механизм, при котором часть специалистов будет обучаться за счет средств, выделенных по программе поддержки развития малого и среднего предпринимательства. «Мы считаем, что представителям строительной и риэлторской сферы будет проще войти в этот бизнес, поскольку они уже имеют ряд необходимых знаний об отрасли», – считает президент ассоциации Елена Котова. По ее словам, представители строительной отрасли проявляют активный интерес к данной специальности.

Настойчивость, с которой власти возвращаются к идее прихода на рынок услуг ЖКХ строительных компаний, продиктована несколькими причинами. Во-первых, с точки зрения властей, озвученная мера выглядит логичным средством для преодоления кризиса, которая может помочь сохранить накопленный строителями потенциал. Во-вторых, близится срок, когда городским властям предстоит оценить успешность деятельности действующих на рынке УК и сделать в их отношении соответствующие выводы – очередной конкурс на право управления муниципальным жилищным фондом состоится в мае. По словам заместителя главы администрации города Перми Сергея Южакова, из 67 компаний, управляющих жилищным фондом города на сегодняшний день, около 20 % имеют крупные долги перед поставщиками тепла. Как заявил коррепонденту Building «b.c.» Сергей Южаков, городские власти будут агитировать жителей сменить «проштрафившиеся» компании, а значит, городу придется либо увеличивать нагрузку на оставшиеся, либо привлекать на рынок новых игроков. Ими как раз и могут стать девелоперы, вынужденные сократить темпы строительства и имеющие высвободившиеся мощности. Наконец, привлекая в сферу ЖКХ вчерашних прорабов, власти решают проблему нехватки в ней специалистов, умеющих работать в рыночных условиях.

Маловато будет. «Я серьезно размышлял над созданием своей УК еще до кризиса», – рассказывает бывший риэлтор Евгений Запискин. – И пришел к выводу, что для успешного выхода на рынок, прежде всего необходимо наладить хорошие взаимоотношения с городской администрацией. Кроме того, судя по опыту, лучше все-таки управлять объектом недвижимости, находящимся в собственности, а не в аренде или доверительном управлении, – это гарантирует и более высокие доходы, и меньше проблем. В конце концов от этой идеи я отказался», – заключает он.

Девелоперы настороженно воспринимают предложения расширить профиль деятельности, несмотря на то что «карманные» УК у некоторых из них уже есть – такие компании, как правило, создавались для управления возведенными новостройками еще до кризиса. «Сейчас для нас создание собственной УК и выход на рынок – вынужденная мера», – делится генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин. По его словам, чтобы набрать необходимые для успешной работы объемы управляемого жилья, нужно проработать в данной сфере 3–4 года. «Кроме того, возникает вопрос – где взять дома в управление, если все они уже распределены по УК? Если мы выходим на рынок, значит, будем вынуждены какими-то средствами вытеснять других, и неизвестно, во сколько это нам обойдется. В любом случае доходы от этого бизнеса, по сегодняшним оценкам, лишь отчасти перекроют текущие расходы», – резюмирует он.

Сопоставить средства, на которые могут рассчитывать строители, занимаясь управлением муниципальными домами, с доходами от возведения и продажи жилья можно на одном примере. По словам Виктора Суетина и председателя ассоциации «Пермские строители» Александра Черепанова, размышляя о выходе на рынок услуг ЖКХ, девелоперы в первую очередь рассчитывают на выполнение капитальных ремонтов зданий – это наиболее затратная статья в содержании любого дома. В ближайшие годы такие работы во множестве планируется провести за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. До 2011 года Пермский край получит из фонда финансовую поддержку в размере 3,2 млрд рублей, из них на капитальный ремонт домов будет направлено 2,3 млрд. Если учесть, что в 2008 году строительные компании города построили около 840 тыс. кв. метров жилья при средней цене квадратного метра в 52 тыс. рублей, то выручка от продажи, на которую могли рассчитывать пермские девелоперы за один только 2008 год, составляет более 40 млрд рублей.

Рентабельность данных видов бизнеса тоже несопоставима. О сверхдоходах строителей в свое время складывались легенды. Официально девелоперы признавали, что себестоимость квадратного метра жилья за пределами центра Перми составляет около 30 тыс. рублей, в то время как цена продажи на поздних этапах строительства составляла уже от 40 тыс. По словам Елены Котовой, рентабельность бизнеса УК сегодня составляет около 10 %. Есть дома, где услуги управления стоят и дороже, но, конечно, это не относится к старому и ветхому жилью. С одной стороны, УК может рассчитывать на увеличение доходов за счет оказания дополнительных услуг жильцам, с другой – нести дополнительные издержки при выяснении отношений с ресурсоснабжающими организациями и из-за неплатежей жителей. Глядя на это, очевидно, далеко не все строительные компании воспользуются предложенным выходом их кризиса.

Не с руки. Помимо прочего, несмотря на заверения властей, управление жилищным фондом кажется строителям непрофильной деятельностью. Так, создав несколько лет назад собственную УК, компания «Сатурн-Р» была вынуждена в конце концов ее продать. По словам директора по строительству компании Николая Кирюхина, «общение с жителями многоквартирных домов оказалось неблагодарным делом». «Население наших домов в основном пенсионеры. Платежи, которые удается собрать, едва покрывают текущие расходы», – сетует специалист УК «Мой дом», действующей в Свердловском районе. «А ведь все ждут замены стояков, электропроводки, сантехники. Средств для ремонта всех подведомственных домов не хватает, так что ремонтируем постепенно, по мере накопления необходимых сумм», – объясняет она. «По документам наш дом при переходе на баланс управляющей компании имел 3 % износа, хотя простоял без капремонта уже более 20 лет. И власти, и УК предпочли закрыть на это глаза, ведь иначе договор на обслуживание вообще было бы не подписать», – рассказывает председатель СТОС «Заива» Надежда Пастухова. «Работать на таких условиях строительные компании не готовы», – заключает Александр Черепанов.

«Для девелоперов управление жильем – не совсем профильный бизнес», – согласен директор УК «Инженер-Сервис» Роман Гладких. По его словам, основное отличие в том, что управляющие компании получают свои деньги за то, что ведут общение с ресурсоснабжающими организациями и отстаивают интересов жильцов, а опыт строителей лежит в иной плоскости. Поэтому для успешного выхода на рынок им понадобится за определенные деньги привлекать менеджеров высокого уровня, которые смогут организовать весь процесс взаимодействия с жильцами и сетевыми компаниями. «Кроме того, по нашим оценкам, бизнес управления жильем также ожидают нелегкие времена: из-за кризиса и снижения доходов населения возрастет число неплатежей. Когда у человека стоит выбор – заплатить по ипотеке или оплатить коммунальные расходы, – он, скорее всего, выберет первое», – считает эксперт. (Подробнее – см. «Чем больше, тем хуже» на стр. 4.)

«По мнению бизнеса, управляющая компания – достаточно привлекательный вид деятельности», – считает консультант Сергей Нагибин. «Конечно, он непростой, но для тех, кто ищет возможности выхода из кризиса, это вполне приемлемый вариант, тем более что государство готово вкладывать средства в сферу ЖКХ. В то же время, успешной ли будет новая управляющая компания, зависит не от того, имеет ли ее создатель опыт работы в строительной отрасли, а от деловых навыков, способностей к предпринимательству ее создателей», – заключает он.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний