Газета
 02 марта 2009, 13:20   1687

Победить негатив

Победить негатив
Директор УК «ЭКС» Елена Жданова – о прогнозах роста группы компаний «ЭКС» в 2009 году, новых трендах в условиях кризиса, ценах на продукты питания и отношениях с арендаторами.
Автор: Кирилл Перов

Елена Викторовна, оборот ГК «ЭКС» в 2008 году вырос на 28 % к аналогичному результату 2007 года, оборот продуктовой розничной сети «СемьЯ» – на 19 %. Какой прирост можно прогнозировать в 2009 году?

 – Начавшийся год будет непростым, и мы понимаем, что для достижения положительного результата придется приложить больше усилий. В планах компании – не только удержать оборот, но и дать минимальный рост: 11–13 % в зависимости от направления бизнеса. Это тот минимум, на выполнение которого сегодня мы считаем необходимым ориентироваться.

 Площадь коммерческой недвижимости, управляемой ГК «ЭКС», в 2008 году выросла более чем на 80 %. За счет чего был обеспечен такой существенный рывок?

 – Прирост коммерческой недвижимости в структуре бизнеса группы «ЭКС» в 2008 году на 80 % – нетипичная ситуация. «Рывок» обеспечен завершением проектной стадии и вводом в эксплуатацию двух крупных объектов – второй очереди ТРК «СемьЯ» в Перми (45 тыс. кв. метров) и ТРК «СемьЯ» в Уфе (75 тыс. кв. метров). В 2009 году группа не планирует увеличивать площади коммерческой недвижимости, находящейся в собственности компании. Исключения может составить приобретение отдельных, интересных нам объектов. Могу сказать, что на сегодня адекватных нашим ожиданиям предложений о приобретении объектов мы пока не видим. Отчасти это связано с тем, что управляющая компания «ЭКС» повысила требования к приобретаемым объектам: более пристально изучаются все ключевые параметры, такие как доходность, риски, рыночная капитализация. Предположительно, «приценка» продлится до конца 2009 года. Рынок коммерческой недвижимости – наиболее инертный в плане коррекции цен и значительно «медленнее» рынков офисной и жилой недвижимости. Разброс цен на рынке и уровень цен на коммерческую недвижимость, который мы наблюдаем сегодня, по-нашему мнению, говорит о том, что «дно» цены еще не достигнуто – следовательно, мы будем продолжать анализировать предложения и ждать лучшего.

 Озвучьте планы по расширению продуктовой розничной сети «СемьЯ» в 2009 году.

 – Мы намерены развивать розничную сеть, но ключевые слова в нашем инвестиционном подходе – осторожность и здравый смысл. На сегодня мы рассматриваем 5 площадок в Перми для открытия новых магазинов сети. По двум объектам решение практически принято, еще по трем идут переговоры с собственниками помещений. Новые магазины могут появиться в центральных и прилегающих к центру города Перми районах. Планов по увеличению сети в крае сегодня нет, хотя предложения от собственников зданий поступают.

В сложившейся ситуации мы не ставим задачу открыть определенное число магазинов за год. Требования к проектам значительно ужесточены как в плане срока окупаемости, так и по доходной составляющей. В первую очередь нам привлекательны места размещения новых точек, которые будут обеспечивать хорошую посещаемость. Многое зависит также от того, насколько нам интересна арендная ставка.

 Одно из направлений деятельности ГК – магазины модной одежды и обуви. Запланировано ли появление новых брендов в этом году?

 – Ситуация в fashion-ритейле сейчас аналогична ситуации в отрасли в целом – непонятно, как сегмент будет развиваться и что нужно корректировать. Сейчас fashion-ритейл переживает потерю товарооборота в среднем на 20 %. Так как мы работаем с европейскими марками, уровень цены среднего чека вырос в основном из-за роста курсов валют. Между тем рынок дает новые возможности по сравнению с докризисным периодом, так как мы предполагаем передел структуры представленных на нем игроков.

 Группа компаний «ЭКС» вела и продолжает вести переговоры с представителями четырех новых брендов, однако все решения по модным маркам отложены как минимум до июня.

Так же хотим представить интернет магазин модной одежды, где вы сможете найти качественную одежду по доступным ценам с доставкой на дом!

 Эксперты говорят о снижении доступности семейных развлечений в 2009 году в связи с экономическим кризисом. Какие меры ГК «ЭКС» планирует предпринять для привлечения новой аудитории в управляемые ТРК в этом году?

 – Я убеждена, как бы ни пострадал от кризиса бюджет любой отдельно взятой пермской семьи, статья развлечений в нем все равно останется. Люди будут ходить в кино, гулять по развлекательному центру, отдыхать на фуд-корте, общаться – стремление к нормальной жизни победит негатив. Для нас самая главная задача в этих условиях – чтобы нашим покупателям было по-прежнему комфортно, интересно в наших ТРК, чтобы они хотели делать покупки и делали их несмотря на кризис. Мы сформировали концепцию продвижения ТРК, которая предполагает в большем объеме, чем раньше, проведение акций, приуроченных к праздникам. А 4 апреля мы рады пригласить всех наших пермяков в ТРК «СемьЯ» на юбилей – пятилетие ТРК «СемьЯ» в Перми! Также планируется организация выставок и конкурсов совместно с различными общественными организациями.

 Прокомментируйте ход реализации проекта по строительству аквапарка в Перми.

 – Напомню, что аквапарк должен был стать частью многофункционального комплекса в Камской Долине, площадь которого должна была составить 120 тыс. кв. метров. Проект нами заморожен в октябре 2008 года, и рассматривать возможность возвращения к нему мы будем только по итогам 2009 года.

Основные причины сворачивания девелоперских проектов сегодня – это проблематичность кредитования данных проектов, значительное удорожание кредитного ресурса, а также риски рынка ритейла. Вкладывать собственные средства в 100-процентном объеме в проекты Группа не считает целесообразным, так как это очень рискованно и противоречит грамотному инвестиционному подходу. По нашим оценкам, вероятность дальнейшего роста процентных ставок существует, усиливаются риски и в области обеспечения требуемой доходности проекта, и вложения в долгосрочные проекты в итоге могут оказаться убыточными.

 Ограничиться ли иногородняя экспансия Группы Уфой? Какие города планируется осваивать в 2009 году? В последующие годы?

 – Я полагаю, что первым «размороженным» проектом УК «ЭКС» станет строительство ТРК в Тольятти. По данному проекту завершена разработка концепции и эскизной проектной документации. Как только мы увидим, что рынок благоприятствует, тольяттинская стройка сдвинется с места.

Что касается других городов, то кризис, несомненно, поменяет приоритеты, и ранее привлекательные для Группы города могут покинуть пул потенциальных площадок. В первую очередь это может коснуться промышленных городов с большой долей присутствия металлургических и машиностроительных предприятий, а также компаний нефтегазового сектора. Ранее мы просматривали Екатеринбург, Челябинск, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Омск. Как будет выглядеть список инвестиционно привлекательных городов, допустим, в 2010 году, сказать сейчас сложно.

 Группа «ЭКС» сообщала о замораживании нескольких реализуемых проектов (в частности, третьей очереди ТРК «СемьЯ» осенью 2008 года). Сколько проектов официально приостановлено в данный момент, когда группа вернется к их продолжению?

 – На данный момент ни один девелоперский проект группы компаний «ЭКС» не находится в стадии активной реализации. Прорабатывать объекты с точки зрения архитектуры и проектной документации в отсутствие внятной концептуальной и доходной составляющей нецелесообразно. Какой будет концепция – определяет рынок, а он замер. По истечении года мы актуализируем все проекты и примем ряд решений: какие начинания будем возобновлять, в каких необходимо откорректировать концепцию, с какими расстанемся.

 Как изменилась продуктовая конъюнктура в «Семье» и набор непродовольственных марок в сети? В сети стало заметно больше акций и скидок, какой эффект это дает?

 – Матрица продуктов питания и непродовольственных товаров в сети «СемьЯ» нами была сокращена. Матрица непродовольственных товаров уменьшилась значительно, что объяснимо в период прохождения кризисных явлений. В первую очередь это связано с ростом цен у поставщиков и переделом на рынке дистрибуции. Чтобы не допустить общего роста цен в сети, мы вынуждены отказываться от реализации отдельных категорий товаров. В этом процессе очень помогает «обратная связь» – пожелания наших покупателей.

Что касается продуктов питания, для определения необходимости присутствия в сети определенной категории товаров, сопоставляются их качество и цены. В данный момент продуктовая линейка в сети «СемьЯ» сформирована достойно и удовлетворяет запросы наших клиентов. Набор представленных марок и товаров будет обновляться, это естественный процесс.

Кроме того, в сети «СемьЯ» разработана система промоакций на 2009 год. Мероприятия sales-promotion разрабатываются в зависимости от структуры чека – для гипермаркета применяются одни маркетинговые решения, для супермаркетов – другие. Эффект от подобных акций реален: перед зимой стоимость среднего чека упала на 8–10 %, сейчас этот показатель выровнялся и находится на уровне февраля 2008 года, учитывая инфляционные процессы.

 Цены в «Семье» традиционно выше, чем в «Вивате» и «Пятерочке». Есть ли планы системно снижать цены на продукты питания?

 – Да. По-прежнему предлагая высокое качество нашей продукции, мы, проработав всю ценовую цепочку начиная от производителей и поставщиков, будем снижать цены на продукты. В первую очередь речь идет о товарах первой необходимости – мука, крупа, подсолнечное и растительное масло, животные масла, некоторые виды сыра, сахар, курица. Другой компонент нашего подхода – акции и скидки по определенной группе товаров.

Для оптимизации уровня цен в ряде магазинов «СемьЯ» со второго квартала 2009 года стартует программа по изменению ценовой политики. Коррекция коснется в первую очередь точек, расположенных в отдаленных районах Перми. По таким магазинам не исключен переход в формат дискаунтера.

 Вопрос с продажей ТС «Семья» снят с повестки дня?

 - Вопрос и не снят, и не стоит остро. Периодически нам поступают предложения о приобретении актива. Все понимают, что сейчас договориться о достойной цене сложно. Для инвесторов наиболее привлекательны для покупки сети с низким уровнем заимствования, при этом инвесторы ориентируются на пониженные показатели по стоимости приобретения. До кризиса стоимость таких ритейлеров определялась в 8–10 EBITDA, сейчас ожидания инвесторов находятся в области 3–6 EBITDA. Но сети, которые интересны для инвесторов в силу того, что уверенно держатся на ногах, не обременены долгами и способны развиваться, не готовы рассматривать подобные ценовые предложения и продолжают оценивать себя на докризисном уровне. Мы полагаем, снижать приемлемую для нас цену продажи сети «СемьЯ» у нас оснований нет. Будем ждать, пока интерес инвесторов не восстановится в полной мере. Если появится достойный покупатель и озвучена достойная цена – возможность продажи сети обязательно будет рассмотрена.

 Как изменились отношения с поставщиками в условиях кризиса? Есть ли сегодня долги перед поставщиками?

 – Кризис никак не повлиял на механизм взаимоотношений с поставщиками: в целом мы работаем на прежних условиях, не сокращая и не увеличивая сроков оплаты. При этом если поставщик дает нам снижение цены – мы готовы говорить о сокращении сроков оплат. Такие условия договоров у нас уже приняты и действуют с рядом поставщиков. Мы считаем данное действие правильным как с точки зрения снижения цен на товары, так и с точки зрения взаимодействия в кризисный период с поставщиками. Просроченных и неисполненных долгов за полученные товары сеть не имела, не имеет и иметь не будет. Удержать цены сегодня можно, только исполняя все обязательства в срок. Порядка 5 % поставщиков выбыли из пула наших партнеров, им подыскивается замена. Кардинальных изменений в структуре поставщиков не предвидится, ведь в большинстве случаев речь идет о многолетнем сотрудничестве.

 Как «ЭКС» взаимодействует с арендаторами, ведь многие просят пересмотра договоров, ухода от фиксированной суммы к плавающей (например, определенной доле от продаж в торговой точке в качестве арендной платы)?

 – Запросы от арендаторов по поводу снижения арендной ставки поступают регулярно. Каждое обращение рассматривается индивидуально в ходе переговоров. Так проясняется ситуация – что происходит с арендатором, в каких условиях он оказался, насколько поможет ему скидка, насколько его товар важен для концепции ТРК. Отмечу, что ряд операторов, ранее просивших об уменьшении арендной платы, сейчас согласны работать на прежних условиях – они поняли, что сгущали краски. Некоторые арендаторы действительно не могут стоять по существующим ставкам и получают скидки – на квартал, на полгода. Важно понимать, что целью понижения является не уменьшение арендной платы, а сохранение оператора в ТРК, некая поддержка с нашей стороны. Что касается тех, кто закрывается, – здесь мы ничего не можем сделать, потому что это риски другого бизнеса, мы не готовы их брать на себя.

Сильнее всего пострадали арендаторы, ведущие развитие за счет агрессивной кредитной политики. Но есть и такие, кто вообще не ощутил влияния кризиса – например, спрос на развлекательные мероприятия пока не упал, и тренд снижения трафика не обозначился.

По поводу перехода на плавающую арендную ставку – пока обращений не отмечаем, думаю, в силу непривычности данной схемы для большинства операторов. В любом случае целенаправленной политики, направленной на смену арендаторов в ТРК «СемьЯ», нет. Возможно, мы прибегнем к определенной смене концепции, в плане перемещения акцентов потоков и размещения арендаторов. Но общая стратегия торгово-развлекательного комплекса – семейный отдых и покупки – останется неизменной.

 Как реагируют покупатели на призывы властей «покупать пермское»? Есть ли в «Семье» преференции местным производителям?


– Точно могу сказать, что психологически покупатели имеют определенный уровень доверия местным маркам. Выбирая одинаковый товар от пермского или иногороднего производителя, житель города при прочих равных выберет «своего». Но у нас подход строго коммерческий: работаем с теми поставщиками, кто предлагает качественную продукцию по привлекательной и конкурентной цене. И пермские производители постоянно присутствуют в нашей линейке, но не за счет преференций, а по объективным причинам.

 

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний