Газета
 09 февраля 2009, 13:20   1188

Залечь на дно

Залечь на дно
Строители ждут, когда у инвесторов сдадут нервы. Потенциальные покупатели пока предпочитают недвижимость валюте.

Строители ждут, когда у инвесторов сдадут нервы. Потенциальные покупатели пока предпочитают недвижимость валюте.

В погоне за евро. По данным центра недвижимости и инвестиций «Статус», за прошлый год сумма инвестиций в недвижимость уменьшилась более чем в пять раз. На протяжении 2008 года в этом секторе рынка наблюдалось снижение потока инвестиций и уменьшение числа покупателей. К концу года строители оказались в ситуации, что жилье как объект вложений оказалось не востребовано, а коммерческие площади перестали продавать.
«Думаю, наибольший отток денежной массы с данного рынка уже произошел, сейчас многие инвесторы заняли выжидательную позицию», –  отмечает директор по развитию ООО «Центр недвижимости и инвестиций «Статус» Александр Шевченко. Эту точку зрения разделяют и другие эксперты Building b.c.
Владимир Пучнин, финансовый директор ОАО «Камская долина»:
– Деньги, которые могли уйти, уже ушли. Но те, кто вложился на короткое время, в ожидании того, что цены на недвижимость будут расти, в связи с изменившейся ситуацией оказались долгосрочными инвесторами. И пока не произойдет падения цен на
20–30 %, спекулянты никуда не уйдут: они стали заложниками ситуации. Но пока ситуация не нормализуется, дополнительного финансового притока тоже не будет.
Если все-таки инвесторы заинтересуются проектами в недвижимости, то входить в них, по мнению генерального директора ИГ «Витус» Алексея Чернова, они будут не на начальной стадии строительства, как это было ранее, а на конечном этапе или при его полной готовности.
Специалисты консалтинговых компаний и строители надеются, что деньги вновь вернутся на рынок, как только изменится макроэкономическая ситуация.
«Бурное развитие российского рынка недвижимости в предшествующие годы и большой интерес к нему со стороны иностранных инвесторов позволяют предполагать, что на рынке существует отложенный спрос на функционирующие объекты», – уверен исполнительный директор Colliers International Максим Гасиев. По словам эксперта, этот факт дает возможность рассчитывать на то, что после стабилизации рынок ждет не затяжная стагнация, а выход на новую траекторию роста.
Но ожидать притока денег строителям не стоит до тех пор, пока наиболее выгодным способом заработать остаются спекуляции на валютном рынке. Перед Новым годом большинство свободных средств было вложено в бивалютную корзину. По данным управляющей компании «РИАЛ», в период с 25 декабря по 20 января вложения в доллар и евро показали доходность 81 % и 88 % годовых соответственно. «Поэтому вкладывать деньги в недвижимость люди не будут, поскольку на сегодняшний день это неэффективно», – уверена финансовый директор РИАЛа Марина Медведева.
Отличное время. По данным аналитиков корпорации «Перспектива», уровень капитализации в сегменте коммерческой недвижимости за последние два года составил 70–90 %, в жилой – порядка 50 %. Но сейчас главной задачей строителей и тех, кто вложил деньги в недвижимость, становится не приращение капитала, а сохранение того, что есть. Вместе с тем крупные компании пока говорят не только о сохранении, но даже о заработке. «Хотя в условиях кризиса доходность уходит на второй план и главным становится не потерять то, что есть, сейчас перед нами стоит задача заканчивать проекты с прибылью, – рассказал корреспонденту Building b.c. Владимир Пучнин. – У нас все проекты рентабельные, но если в докризисные времена доходность составляла 40–70 %, сейчас она снизилась до уровня 10–20 %».
Вместе с тем большинство девелоперов и строителей как заклинание повторяют сейчас тезис о том, что падающий рынок – отличное время для инвестиций. Но одновременно с этим встают два больных вопроса, ответы на которые далеко не очевидны: где взять деньги и когда наступит то самое дно, которое является наиболее выгодным моментом для вложений? Ясно лишь одно: чем быстрее рынок достигнет своего дна, тем быстрее начнется его рост и активизация и, соответственно, увеличится доходность такого рода вложений.
Владимир Пучнин:
– Самое страшное в текущей ситуации – это неопределенность. Все еще продолжается ситуация мутной воды, поэтому сложно дать однозначный прогноз относительно того, каким путем пойдет рынок.
Наиболее удачное время для инвестиций настанет в тот момент, когда доллар достигнет наивысшей планки. Но какой она будет: 40 или 55 рублей за доллар – аналитики не дают однозначной оценки.
Марина Медведева, финансовый директор УК «РИАЛ»:
– Ожидается, что, как только прекратится резкий рост доллара, люди постараются сохранить заработанное на валюте путем вложения в недвижимость. Если бы государство отпустило эту ситуацию, наступление этого момента можно было бы прогнозировать. Но у нас государство хочет – открывает резервы, хочет – закрывает, поэтому сложно делать какие-либо предположения.
Среди специалистов существует три мнения по поводу того, когда же все-таки настанет долгожданный момент падения, после которого наступит фаза роста. Оптимисты говорят, что рецессия идет уже сейчас и скоро начнется снижение темпов падения. Пессимисты, напротив, уверены, что это произойдет в четвертом квартале и роста экономики стоит ожидать лишь с 2010 года. Есть и те, кто придерживается золотой середины и считает, что дно будет достигнуто в августе.
Сейчас есть предпосылки к тому, чтобы придерживаться оптимистических прогнозов. «Прогнозируя ситуацию на 2009–2010 годы, можно сказать, что будет наблюдаться некоторое оживление на рынке за счет инвесторов, которые придерживали средства в ожидании достижения «психологического дна», – отмечает руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина. Специалисты рынка недвижимости потенциальных покупателей разделяют на три категории: тех, кому срочно необходимо решить проблему, кто готов подождать некоторое время, а также тех, кто располагает деньгами и готов ждать до победного. «Мы обратили внимание, что в январе активность среди потенциальных покупателей была выше, чем в декабре. И это нехарактерно для данного периода. Аналогичная ситуация, по нашим данным, происходила и в Москве, – рассказал Владимир Пучнин. – Это не значит, что в начале года была заключено большее количество сделок. Но число обращений к риэлторам возросло. То есть первая группа покупателей уже созрела, вторые дерзают, третьи еще спокойны».
Ниже некуда. Соглашаясь с тем, что приток инвестиций в недвижимость со временем будет нарастать, эксперты полагают, что снижения цен все-таки не миновать.
Марина Медведева:
– Мы ожидаем увеличения инвестиций в коммерческую недвижимость, но, к сожалению, не по тем ценам, которые мы хотим.
Большинство сходится во мнении, что в течение года ценовая планка упадет еще на 20 %.
Алексей Чернов:
– Рублевые цены на недвижимость сильно не упадут. По моему мнению, падение цен на недвижимость может достичь максимум 20–30 %.
Аналогичные цифры прозвучали и у других экспертов.
Александр Шевченко:
– Думаю, что в первой половине 2009 года цены на все виды недвижимости опустятся в среднем еще на 20 % от нынешнего уровня. Таким образом, общее снижение цен на недвижимость от докризисных цен будет на уровне -50 %. Со второй половины 2009 года, после того как инвесторы поймут, что рынок недвижимости достиг дна, начнут активно скупать недвижимость, думаю, в первую очередь это будут коммерческие объекты. Что в свою очередь повлечет рост цен.
Владимир Пучнин считает, что говорить о снижении планки на 20 % можно лишь в отношении новостроек, что касается вторичного жилья, которое не несет кризисных рисков, падения цен не будет. «Пока говорить уверенно о серьезном снижении стоимости было бы неправильным, все будет зависеть от макроэкономических показателей», –  резюмирует эксперт.
С учетом ситуации на рынке самыми ликвидными активами на конец 2008 года, по мнению экспертов Colliers International, являются наиболее удачно расположенные, прежде всего в центральных районах городов-миллионников, готовые объекты недвижимости и земельные участки. Кроме того, ликвидной является продажа доли объекта, находящегося на завершающей стадии строительства, при условии входа инвесторов в эти объекты по затратам. Потеряли прежнюю привлекательность земельные участки, поскольку проекты на ранней стадии наименее интересны потенциальным инвесторам.


Справка «bc»
В начале февраля жилая и коммерческая недвижимость в Перми выставлялась на продажу по следующим ценам:
Новостройки
1. Двухкомнатная квартира в строящемся кирпичном доме на улице Строителей (м-н Парковый). Общая площадь – 69,1 кв. м. Срок сдачи – IV квартал 2009-го. Цена – 3,616 млн рублей.
2. Двухкомнатная квартира в новом доме на ул. Пономарева (м-н Садовый). Общая площадь – 56,5 кв. м. Цена – 3,225 млн рублей.
Вторичное жилье
1. Двухкомнатная квартира на проспекте Парковом в панельном доме. Общая площадь – 44,2 кв. м. Цена – 2,8 млн рублей.
2. Двухкомнатная квартира в кирпичном доме на ул. Успенского. Общая площадь – 52 кв. м. Цена – 3,4 млн рублей.
Коммерческая недвижимость
1. ТЦ «Лайнер»: магазин площадью 27 кв. м, цена – 100,00 тыс.руб./кв. м.
2. БЦ «Бизнес-резиденция»: офис площадью 213, 7 кв. м, цена – 55,00 тыс. руб./кв. м.
Поделиться:
Все новости компаний