Газета
 22 сентября 2008, 00:00   895

Было, но прошло

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из наиболее популярных видов вложений. Однако в текущих рыночных условиях спрос может значительно упасть, и есть риск, что больше цены на недвижимость расти не будут.
Автор: Кирилл Перов
Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из наиболее популярных видов вложений. Однако в текущих рыночных условиях спрос может значительно упасть, и есть риск, что больше цены на недвижимость расти не будут.

В начале августа фонд «Общественное мнение» провел исследование, посвященное финансовому поведению россиян. По его данным, наиболее популярной стратегией распоряжения свободными средствами россиян является вложение в недвижимость. Такой вариант выбрал каждый третий участник опроса (32 %), отвечая на вопрос о том, как бы он распорядился свободными 80 тыс. рублями. На втором месте – как и прежде – вклады в Сбербанк: 22 % положили бы деньги на вклад до востребования, 17 % – на срочный депозит. Третье место среди гипотетических инвестиционных предпочтений граждан делят между собой вложения в собственный бизнес (его выбрали бы 14 %) и хранение их дома, в рублях или в валюте (12 %). 8 % россиян вложили бы гипотетически свободные деньги в золото, 6 % – в акции каких-либо компаний, по 2 % – в паевые инвестиционные фонды, в негосударственные пенсионные фонды и облигации.
Рынок покупателя. Возможности инвестирования в недвижимость очень разнообразны. В частности, всегда есть выбор между коммерческой и жилой недвижимостью. «Как правило, частные инвестиции направлены в жилую недвижимость, в коммерческую же обычно инвестируют посредством паевых фондов недвижимости, – отмечает ведущий эксперт управляющей компании «Финам Менеджмент» (Москва) Дмитрий Баранов. – При этом если речь идет о ПИФах, то наиболее целесообразной является сумма от 100 до 150 тыс. рублей, самостоятельные инвестиции требуют гораздо больше средств – от 1 млн рублей».
Александр Шевченко, директор по развитию центра недвижимости и инвестиций «Статус»:
– На сегодняшний день наиболее интересны инвестиции в коммерческую недвижимость, в строительство складских комплексов, офисных и торговых зданий. Также достаточно выгодным является приобретение земельных участков под индивидуальную жилищную застройку и под строительство коттеджных поселков.
По мнению Дмитрия Тимофеева, начальника аналитического отдела управляющей компании «Парма-Менеджмент», если в 2007 году рынок недвижимости был в первую очень рынком продавца, то сейчас он превращается в рынок покупателя. В то же время он подчеркивает, что недвижимость долгосрочно только отбивает инфляцию, не больше, и просто покупка недвижимости без сдачи ее в аренду является не самым лучшим способом инвестирования.
Говоря о доходности, эксперты «bc» отмечают, что она зависит от множества факторов: это и категория недвижимости, ее месторас-положение, степень готовности, близлежащая инфраструктура и прочее. По словам Александра Шевченко, в краткосрочном плане доходность гарантируется, если цены в момент инвестирования находятся на своем нижнем пределе. Что касается ПИФов, то здесь согласно законодательству доходность гарантироваться не может.
Циклическое развитие. По мнению Александра Шевченко, инвестиции в недвижимость всегда были наиболее надежным и выгодным инструментом вложения денежных средств. Дмитрий Баранов при этом подчеркивает, что данный вид инвестиций наиболее популярен среди граждан с доходом выше среднего уровня, что объясняется высоким порогом вхождения в рынок. Внимание инвесторов к данному инструменту объясняется высокими темпами роста рынка недвижимости (которые она ранее демонстрировала), надежностью объекта инвестиций, а также возможностью получать дополнительную прибыль за счет, например, сдачи объекта в аренду.
Но при этом собеседники «bc» отмечают, что при инвестировании в недвижимость нужно учитывать ряд нюансов. «Цены на недвижимость подвержены цикличности – за ростом всегда следует период стагнации, который потом переходит в период снижения цены. После этого вновь начинается рост», – поясняет Александр Шевченко. Дмитрий Тимофеев разделяет точку зрения о существовании ценовых циклов и утверждает, что их сложно спрогнозировать. По его мнению, недвижимость никогда резко не падает и не растет в цене, этот процесс нередко продолжается годами. «Примером является рынок недвижимости США, где «надувание пузыря» продолжалось с 1998-го до середины 2006 года, а сейчас цены на дома падают уже более двух лет и будут  продолжать падать в ближайшие годы», – отмечает эксперт «bc».
В настоящее время российский рынок недвижимости находится в стадии равновесия, когда цены практически не меняются и лишь по некоторым видам недвижимости наблюдается незначительное снижение цены. В этих условиях, по признанию экспертов, инвестиции в недвижимость потеряли привлекательность. «Спрос на недвижимость сейчас, несомненно, снижается, особенно у спекулянтов, поскольку получить сейчас сверхприбыль от вложений в недвижимость маловероятно. В связи с этим они переводят свои средства в более краткосрочные проекты, например акции растущих предприятий, – уверяет Александр Шевченко. – Однако для инвесторов, которые смотрят в будущее и хотят надежно вложить свои средства, этот вид инвестиций остается весьма актуальным».
С оптимизмом на состояние рынка недвижимости смотрит и Владислав Рычков, заместитель генерального директора по инвестициям ООО «Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг». C этим категорически не согласен Дмитрий Тимофеев, считающий, что жилая недвижимость в России уже прошла пик своего роста и теперь цена на нее будет падать.
Неоднозначный прогноз. Ряд собеседников «bc» все же не считают нужным сейчас переводить средства, вложенные в недвижимость, в какие-нибудь другие инструменты инвестирования. По мнению Александра Шевченко, в долгосрочном плане инвестиции в недвижимость окажутся достаточно выгодны. «Другое дело, если целью инвестирования является получение быстрой прибыли. В этом случае инвесторам необходимо запастись терпением, для изучения рынка высокорискованных, но прибыльных операций, прежде всего с акциями высокотехнологичных новых компаний», – резюмирует собеседник «bc». Дмитрий Баранов склонен полагать, что сейчас имеет смысл подождать, а в качестве альтернативы можно посоветовать лишь доверительное управление капиталом в брокерской компании. По мнению Сергея Седова, директора Пермского аналитического центра, у некрупных инвесторов особого выбора нет, поскольку речь идет не о том, чтобы заработать, а о том, как сохранить и не потерять то, что есть в наличии. «Так что либо жилье, как психологически комфортный инструмент, либо наличные деньги», – заключает эксперт «bc».
По словам Александра Шевченко, во многом ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от разрешения макроэкономических глобальных мировых проблем на финансовых рынках, так как эти рынки напрямую зависимы друг от друга. «Когда кризис на финансовом рынке закончится, рынок недвижимости выйдет на новый уровень развития, особенно это касается строительства новых жилых и коммерческих объектов, а также загородных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, – прогнозирует г-н Шевченко, – появится много жилищных и инвестиционных программ различного уровня, которые помогут сдвинуть его в плане увеличения платежеспособного спроса, что в свою очередь оживит рынок и увеличит его инвестиционную привлекательность.
Дмитрий Баранов:
– Спад рынка недвижимости прогнозируется уже этой осенью, коррекция на нем может составить порядка 20 %по смелым прогнозам. Если делать более долгосрочный прогноз, то произойдет постепенная коррекция рынка и снижение динамики роста в течение ближайшего времени. В целом же возможность резкого роста или падения рынка практически исключена.
Владислав Рычков в свою очередь склонен утверждать, что к концу 2009 года в Перми можно будет ожидать оживления спроса и, как следствие, возобновления роста цен на недвижимость. Дмитрий Тимофеев, напротив, не верит в продолжение бурного роста недвижимости, так как, по его мнению, уже сейчас цены на квартиры слишком дороги.
Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний