Пермские риэлторы могут потерять свою долю рынка, отдав ее крупным федеральным игрокам. При этом завоевывать соседние регионы местные агентства недвижимости не планируют.
По данным аналитиков компании «МИАН», суммарный оборот по сделкам, совершаемым агентствами недвижимости в Перми составляет порядка 650–700 млн долларов. (Для сравнения: в Санкт-Петербурге данный показатель оценивается в 2 млрд долларов, а в Новосибирске – в 1,3 млрд долларов). Однако рынок риэлторских услуг в Перми на сегодняшний день вполне сформировался, хотя стагнация в секторе жилой недвижимости неизменно коснулась и этого сегмента. Уже сейчас многие эксперты говорят о возможном его сокращении. По данным Пермьстата, количество официально зарегистрированных организаций, оказывающих посреднические услуги в сделках с недвижимостью, выросло с 1995 по 2006 год более чем в два раза. При этом если в середине девяностых годов в Перми действовало 34 риэлторских компании, то к началу ХХI века их число сократилось до 20 и затем на протяжении нескольких лет находилось на одном уровне, но уже с 2004 года начался серьезный рост. К концу 2006 года, как отмечает Пермьстат, число агентств недвижимости достигло 78. При этом официальная статистика не принимала в расчет индивидуальных предпринимателей и общества с ограниченной ответственностью, которые также оказывали подобные услуги. На текущий момент в Перми, по подсчетам Пермского отделения НП «Российская гильдия риэлторов», услуги оказывает порядка 400 официально зарегистрированных организаций, при этом большую часть рынка по-прежнему занимают средние и мелкие компании, а также индивидуальные предприниматели. Однако некоторые эксперты уверены, что данные официальной статистики существенно занижают реальное число маклеров, работающих в Перми. По словам директора АН «Территория» Екатерины Пахомовой, сверх 400 официально зарегистрированных компаний в столице края работает еще порядка 300 контор со штатом 1–2 человека. Однако из-за меняющейся ситуации на рынке жилья они, по мнению эксперта «Building b.c.», постепенно исчезнут с рынка. По статистике ежегодно в Перми появляется 10–15 компаний и примерно столько же «отмирает».
Вадим Перегудов, исполнительный директор «РГР. Пермский край»:
– Существенных изменений объема рынка по сравнению с прошлым годом сегодня не наблюдается. Конечно, появляются новые компании, как правило, их открывают бывшие сотрудники известных агентств. Однако многие из них прекращают свою деятельность через несколько месяцев работы. Причину этих процессов эксперты усматривают в обострении конкурентной ситуации, а отчасти и в сезонном спаде рынка. «В условиях постоянно возрастающей конкуренции и снижения уровня платежеспособного спроса населения на жилую недвижимость, вызванного значительным ростом цен в течение прошлого года, ожидать существенного увеличения количества риэлторских компаний на рынке Перми не стоит», – считает руководитель аналитической службы АН «МИАН» Алексей Кудрявцев.
Узкий круг. Несмотря на значительно возросшее за последние годы число риэлторских компаний, количество лидеров и их доля на рынке Перми относительно невелики. «Под лидерами рынка мы понимаем целый ряд компаний, объединенных некоммерческим партнерством «РГР. Пермский край», – сегодня их 50 в Перми и 11 в Березниках. Эти слова подтверждают цифры: компаниями, входящими в партнерство, сегодня осуществляется 70 % сделок с недвижимостью от общего количества операций на рынке. Остальные 30 % сделок совершаются мелкими агентствами недвижимости и частными маклерами, но с каждым годом эта цифра уменьшается, поскольку в партнерство вступает все больше агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, в среднем по 20 в год», – утверждает Вадим Перегудов. Однако представители пермских агентств недвижимости более скромны в своих оценках. В числе компаний, которые держат первенство по числу совершаемых сделок, эксперты «Building b.c.» назвали АН «Тимур» и «Перспективу» (оба агентства входят в состав корпорации «Перспектива»), «Надежду», «Респект», Пермское агентство недвижимости и Пермский торговый дом недвижимости. По словам Екатерины Пахомовой, доля пятерки лидеров сегодня в совокупности составляет порядка 5 % от общей суммы сделок. Но аналитики МИАНа утверждают, что она будет расти.
Алексей Кудрявцев:
– В 2006 году в структуре сделок с жилой недвижимостью 15 крупнейших организаций города занимали около 30–35 % рынка. В 2008–2010 годах прогнозируемое расширение зоны их влияния составит 3–5 % в год. На данной тенденции скажется как сила бренда крупных компаний, так и увеличение уровня конкуренции на рынке риэлторских услуг, а также повышение уровня его цивилизованности, обусловленное в том числе и входом федеральных игроков. За прошедший год о своих планах по выходу в регион заявили сразу несколько крупных российских компаний: «Хирш» (первый офис в Перми открылся в феврале 2007 года), Century 21, «Дом.Ру» и «МИАН – Агентство недвижимости». В отличие от «МИАН – АН» остальные компании работают по франчайзинговой схеме. По данным «РГР. Пермский край», сейчас интерес к Перми проявляют еще несколько компаний из Москвы и Челябинска.
«По их оценкам, пермский рынок недвижимости обладает большим потенциалом развития, однако конкретные сроки открытия офисов ими пока умалчиваются», – сообщил Вадим Перегудов. Пермяки в свою очередь не торопятся осваивать соседние территории. В прошлом году корпорация «Перспектива» попыталась открыть свое агентство в Екатеринбурге, однако руководством компании опыт был признан неудавшимся. «На сегодняшний день пермские маклеры не рассматривают для себя выход в другие регионы. Это обусловлено тем, что на каждом рынке уже сформировались определенные предпочтения, поэтому наши технологии не будут конкурентоспособны на них. Единственный путь – создание компаний на местах и работа по их технологиям. Соответственно, пока на пермском рынке есть возможность и потенциал развития, местные игроки будут расширять свое присутствие именно на нем», – уверен коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. По мнению Екатерины Пахомовой, на сегодняшний день в Перми не так много компаний, которые могли бы добиться успеха в экспансии рынка соседних регионов. В первую очередь ими могли бы стать девелоперские организации, которые не только готовы продавать жилье в других регионах, но и могут там его строить.
На спад. Проведенное компанией CCR в конце 2007 года социологическое исследование показало, что в Перми на протяжении последних 6 лет наблюдалось стабильное увеличение числа сделок на рынке недвижимости. Максимальный прирост пришелся на 2003 год (40,7 %). В последующие годы темпы роста замедлились, но оставались стабильно высокими. Минимальный прирост в 16 % произошел в 2005 году, в 2007 году он составил 19,1 %. «По сравнению с прошлым годом объем рынка существенно не изменился, – считает Алексей Кудрявцев. – Но произошли изменения в структуре доходов компаний: с одной стороны, наблюдается сокращение общего числа сделок на рынке, с другой – цены на недвижимость на сегодняшний день зафиксированы на максимальном уровне, соответственно, доходы агентств от каждой проведенной сделки увеличились». Однако риэлторы считают, что тенденция к сокращению числа сделок, заключенных с помощью профессионалов, позволяет говорить о снижении емкости этого сегмента.
Екатерина Пахомова:
– Очевидно, что объем рынка риэлторских услуг уменьшается, поскольку за последний год рынок недвижимости сократился на 25 %, на этом фоне на 5–10 % сократилось и количество обращений к специалистам. По оценкам разных специалистов, профессионалами сегодня заключается от 40 до 55 % сделок от общей суммы сделок с недвижимостью, большая доля которых происходит на рынке вторичного жилья, остальная часть договоров подписывается самостоятельно или с помощью так называемых черных маклеров.
«Одним из ключевых показателей цивилизованного рынка недвижимости является доля сделок, проводимых через риэлторские компании, – поясняет руководитель PTDN realty group Ольга Пермякова. – По официальным данным, в Пермском крае этот показатель составляет 40–45 %. По мировым стандартам он достигает 90–95%. Однако это не означает, что остальная часть сделок проходит без участия риэлторов. На деле эта доля значительно больше». Однако некоторые эксперты считают такое замедление сезонным и в дальнейшем рассчитывают на рост рынка. «В 2008–2009 годах доля сделок, проводимых через агентства недвижимости, будет расти приблизительно на 5–7 % в год. С другой стороны, будет увеличиваться доходность с каждой сделки, проводимой через АН, так как в долгосрочной перспективе ожидается увеличение цен на объекты жилой недвижимости в среднем на 10–15 %», – уверен Алексей Кудрявцев. Значительная доля рынка на сегодняшний день принадлежит так называемым черным маклерам. По самым скромным подсчетам, до 40 % сделок, проводимых на рынке жилой недвижимости, совершается с их помощью. Соответственно, отсутствие закона «О риэлторской деятельности», в котором обозначался бы минимальный барьер вхождения на этот рынок, специалисты называют главной проблемой местных риэлторов.
Вадим Перегудов:
– Сегодня, для того чтобы работать на рынке, достаточно зарегистрировать ООО или ИП. Ни в одном государственном документе не прописано, кто такой риэлтор и чем он занимается. Отсюда исходит и непрофессионализм, и некачественное оказание услуги, и, как следствие, опороченное имя всей профессии.
На разных уровнях. Говоря о стагнации рынка, эксперты называют несколько факторов, способствующих сложившемуся положению дел. Руководитель направления маркетинга и рекламы АН «Тимур» Олег Смирнов говорит об отсутствии достаточного количества свободных средств у населения для приобретения недвижимости, которое в том числе связано со значительной потребительской инфляцией, повышением ЦБ РФ ставки рефинансирования и постепенным повышением ставок по ипотеке, которая становится все менее доступной. «Кроме этого можно сказать и о частых публикациях в СМИ о возможном снижении стоимости объектов недвижимости – все это так или иначе снижает покупательскую активность», – уверен эксперт. Екатерина Пахомова отмечает, что снижение заинтересованности пермяков в услугах риэлторов вызвано также достаточно высоким процентом вознаграждения.
По данным «Building b.c.», на сегодняшний день среднее вознаграждение риэлтора в Перми составляет порядка 3–4 % от суммы сделки. Но начинающие агентства недвижимости в борьбе за клиента, как правило, демпингуют, снижая ставку до 2 %. Крупные сетевые компании берут за свои услуги 5–6 %, объясняя столь высокий процент качественным сервисом. Однако специалисты не исключают, что в дальнейшем для увеличения потока клиентов агентства недвижимости будут снижать сумму вознаграждения. По словам Екатерины Пахомовой, из-за отсутствия единой тарифной политики пермские компании не могут эффективно сотрудничать. «Из-за этого между компаниями нет партнерских отношений. Например, в Америке вознаграждение любого маклера составляет 6 %. Поэтому, когда один специалист приводит клиента в другое агентство, вознаграждение делится пополам. У нас такого нет, поэтому агентства недвижимости плохо договариваются между собой», – утверждает эксперт. Эксперты уверены, что в ближайшем будущем в Перми произойдет перераспределение рынка риэлторских услуг. Мелким компаниям придется уступить свою долю рынка крупным федеральным игрокам. Кроме того, останется очень мало компаний, предоставляющих широкий спектр услуг и проводящих сделки не только с жилой недвижимостью, в дальнейшем произойдет сегментация компаний, они начнут специализироваться на определенном секторе недвижимости, выбрав для себя сделки с землей, жильем или коммерческими объектами. Однако по-прежнему при выборе компании большую роль, по мнению экспертов, будут играть рекомендации. Так что даже маленькие компании с хорошей репутацией всегда найдут своих клиентов.
Екатерина Пахомова, директор АН «Территория»:
– На сегодня спрос и предложение на рынке жилой недвижимости сбалансированы. В последнее время предложение выросло, а спрос упал. Но потребность в приобретении квартир не исчезла, просто многие пермяки не решаются на сделку, пока ситуация по изменению цен на жилье не прояснится.
По поводу ее развития аналитики делают разные прогнозы. На мой взгляд, спрос постепенно активизируется, люди начнут решать квартирный вопрос. Но цены при этом расти не будут, продолжая колебаться примерно на одном уровне.При этом, возможно, цены в новостройках, предлагаемых надежными компаниями, будут расти, а у тех организаций, которые возводят единичные объекты, наверняка снизятся.Вероятно, начнет падать и стоимость квадратного метра во вторичном жилье в таких домах, как хрущевки и брежневки. Хотя это снижение не будет обвальным, поскольку многие зачастую покупают квартиры во вторичных объектах из-за невозможности получения кредита на покупку квартиры в новостройке. Такая тенденция заметна уже и сегодня.На текущий момент, по нашим подсчетам, на продажу ежемесячно выставляется порядка 5,5 тыс. квартир. Спрос составляет порядка 60 % от предложения, но если судить по фактическим сделкам, то сейчас он реально ниже и составляет 20–30 % от предложения на рынке Перми.
