Газета
 04 августа 2008, 00:00   1518

Несет потери

Несет потери
Строительная отрасль Пермского края находится в кризисном состоянии. Эксперты «bc» прогнозируют уменьшение количества игроков на рынке.
Строительная отрасль Пермского края находится в кризисном состоянии. Эксперты «bc» прогнозируют уменьшение количества игроков на рынке.

Строительная отрасль Прикамья за первое полугодие 2008 года демонстрирует отрицательные показатели. В соответствии с данными Пермьстата объем работ, выполненных по данному виду деятельности за январь – июнь этого года, в Пермском крае составил 18 млрд рублей, что соответствует 91,6 % аналогичного периода 2007 года. Таким образом, согласно официальным статистическим данным снижение объема выполненных работ составило 8,4 %, в то время как за соответствующий период прошлого года рост составил 10,8 %. Правда, несмотря на общее снижение объема работ в целом по строительной отрасли, показатель ввода в действие жилой недвижимости вырос. За первое полугодие 2008 года предприятиями и организациями, а также индивидуальными застройщиками были построены квартиры общей площадью 313,8 тыс. квадратных метров, что на 13,7 % больше, чем за январь – июнь прошлого года (подробнее – см. график объема работ, выполненных в области строительства).
Согласно данным Госкомстата в России рост ввода новостроек за первое полугодие текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого составил 2,9 %, этот же показатель в 2007 году находился на отметке 34,3 %. Таким образом, объем ввода жилья в целом по стране в текущем году почти в 10 раз меньше, чем за соответствующий период прошлого года. Согласно официальной статистике при значительных объемах жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в первом полугодии произошло уменьшение ввода жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В Москве снижение составило 50,7 %, Санкт-Петербурге – 19,6 %, Московской области – 7,0 % и Краснодарском крае – 1,7 %.
Официальные данные в целом подтверждают мнения собеседников «bc» о появлении кризисных явлений в строительной отрасли Прикамья.
Успех «варягов». По мнению Бориса Николаева, аналитика ОАО «Камская долина» (KD Group), первое полугодие 2008 года характеризуется ростом числа застройщиков. По разным оценкам экспертов, на сегодня их в Перми от 70 до 100. Как считает эксперт, это повлияло на «распыление» их долей в общем объеме строительных работ. «Если ранее десять крупнейших застройщиков концентрировали порядка 60 % от общего количества возводимых объектов, то на сегодня их доля снизилась до 42 %», – рассказывает г-н Николаев.
Об увеличении конкуренции среди застройщиков говорит еще целый ряд экспертов. Так, по мнению Сергея Худякова, заместителя генерального директора ООО «Строн-М», в условиях снижения покупательной способности конкуренция все более возрастает.
Сергей Худяков:
– В случае когда один застройщик строит дом в Индустриальном районе, а другой в Мотовилихе, то в глазах покупателя они вряд ли будут считаться конкурентами. Но если один предлагает возможность ипотечного кредита на 25 лет, а другой просит все деньги сразу, тогда возникает конкуренция.
В таких случаях, по утверждению строителя, застройщики вынуждены вести более продуманную политику продаж. Еще одним фактором, влияющим на увеличение конкуренции среди строительных организаций, по мнению г-на Худякова, является приход в Пермский край крупных игроков из других регионов. Эксперт называет целый ряд иногородних застройщиков: ЗАО «Первая ипотечная компания «Регион»» (г. Москва) ведет строительство жилого комплекса «Полет», краснодарская компания «Девелопмент-Юг» выиграла торги на право застройки микрорайона Ива-1, московский холдинг «Ренова» осуществляет возведение жилого комплекса «Квартал на Механошина». Однако специалисты по-разному оценили роль «варягов» в регионе. По мнению генерального директора ЗАО «Ренова-СтройГруп-Пермь» Рудольфа Миннахметова, при выполнении запланированного руководством Пермского края показателя в 1 млн квадратных метров по вводу жилья в год местным застройщикам потребуется помощь иногородних компаний. Ввиду этого усиление конкуренции на рынке можно считать положительным моментом. «Город получает новые жилые и коммерческие площади, интересные архитектурные и развитые в инфраструктурном плане проекты. Кроме того, приход иногородних застройщиков стимулирует развитие местных компаний», – утверждает г-н Миннахметов. Более скептически на приход «варягов» смотрит исполнительный директор ассоциации «Пермские строители» Владимир Копытов. На его взгляд, вхождение на пермский рынок иногородних компаний привело к тому, что конкурсы на застройку больших территорий выигрывают только крупные иногородние компании, обладающие серьезными финансовыми средствами. Несмотря на это, г-н Копытов не теряет оптимизма: «Думаю, пермские строительные организации без своей доли не останутся, строительно-монтажные работы тоже будут востребованы».
Эксперты согласны лишь с тем, что ввиду существующего потенциала роста рынка и в будущем стоит ожидать прихода новых игроков, не только российских, но и иностранных. Так, г-н Миннахметов отмечает, что по инвестиционной привлекательности пермский рынок находится сегодня в числе лидеров в Приволжском округе.
По данным статистики, объем работ в области строительства в Пермском крае сопоставим с Республикой Коми, существенно превышает Кировскую область, но в значительной степени отстает от соседней Свердловской области. Однако в Кирове по сравнению с Пермью наблюдается рост ввода площадей за первое полугодие 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. таблицу выполненных работ в области строительства).
Среди лидеров строительной отрасли Перми называются «Камская долина», «Стройпанелькомплект», ОАО «ПЗСП», «Трест 1», ООО «Трест 14», ООО «Сатурн-Р» (подробнее – см. таблицу).
Будущее за высотками. Рудольф Миннахметов отмечает, что динамично развиваются различные секторы недвижимости. «С ростом покупательной способности населения в первую очередь стремительными темпами стал развиваться сектор жилой недвижимости, затем – торговой, а теперь вслед за ними, как результат возросшей деловой активности, подтягивается и коммерческий сектор», – говорит эксперт. По оценкам г-на Николаева, динамика структуры рынка недвижимости Перми показывает относительную стабильность. Наиболее развитым продолжает оставаться жилищный сегмент, доля которого на первое полугодие 2008 года достигает почти 90 % всего рынка. Доля коммерческого и производственного сегмента за аналогичный период составляет 12 % и 4,5 % соответственно. «В сегменте коммерческой недвижимости четко обозначилась тенденция повышения интереса арендаторов к офисным помещениям высокого класса (в том числе класса А), сопровождающаяся одновременным насыщением в подсегменте помещений более низкого класса качества», – говорит специалист. Олег Глызин, генеральный директор группы строительных компаний «Трест № 1», считает, что в регионе по-прежнему наблюдается нехватка коммерческой недвижимости, особенно складских помещений и логистических центров. На его взгляд, в ближайшее время это будет одним из наиболее перспективных направлений.
Что качается основных тенденций в сегменте жилой недвижимости, то наблюдается значительный рост монолитного домостроения. «Количество новостроек, возводимых по монолитной технологии, практически сравнялось с числом кирпичных домов (53 и 56 зданий соответственно)», – рассказывает аналитик KD Group. О развитии технологий строительства и применении новых материалов также говорит Рудольф Миннахметов. «Если раньше новостройки в городе были исключительно панельные или кирпичные, что ограничивало этажность, архитектурный облик объектов, то сейчас технологии монолитно-каркасного домостроения позволяют возводить высотные башни», – поясняет эксперт. По оценкам специалистов компании «Камская долина», средняя цена, предложенная за квартиры в монолитных новостройках, на 1 июля 2008 года превысила аналогичный показатель для кирпичных домов на 3,7 %, хотя еще на начало года последние были выше в цене почти на 9 %.
Однако идея развития в городе малоэтажного жилого строительства не покидает руководство Перми. Так, практически на каждом заседании градостроительного совета Игорь Шубин указывает проектировщикам на возможность возведения таунхаусов.
Среди других основных трендов в строительстве отмечается улучшение условий проживания, увеличение внимания баланса с точки зрения инфраструктуры территории и архитектуры здания, а также комплексное освоение территории.
«Прекрасное далеко». По мнению участников рынка, достижение планируемого показателя в миллион квадратных метров жилья в этом году возможно. Однако целый ряд специалистов сомневаются в востребованности такого объема жилья на рынке. «Существуют примеры, когда квартиры находят своих конечных потребителей, то есть жильцов, в течение одного-двух лет», – говорит Сергей Худяков. Генеральный директор ОАО «Пермский завод силикатных панелей» Николай Демкин также отмечает тот факт, что объемы строительства сегодня растут по инерции, а компании работают на старых возможностях. По мнению эксперта, в отрасли на данный момент наблюдаются существенные проблемы. В частности, в сегодняшних условиях прибыль застройщиков неуклонно сокращается. Г-н Демкин приводит следующие подсчеты.
Николай Демкин:
– С начала текущего года в разной степени поднялись цены на металл, цемент, щебень и другие материалы. На сегодня их стоимость для производства одного кубометра железобетона, из которого можно построить порядка одного квадратного метра жилья, составляет около 10 тыс. рублей. Цена земли прибавляет в себестоимость метра недвижимости еще от 5 до 15 тыс. рублей, тарифы на присоединение к сетям при условии заключения еще и договора (навязываемого монополистами) на ликвидацию невозможности присоединения – еще 10 тыс. рублей.
Таким образом, резюмирует г-н Демкин, вклад только этих составляющих в себестоимость строительства составляет от 25 до 35 тыс. рублей за квадратный метр возводимого объекта (без стоимости проекта, строительно-монтажных работ и других материалов для строительства, без выполнения технических условий и благоустройства). Одновременно, по утверждению строителя, не наблюдается рост платежеспособного спроса ввиду отсутствия ощутимого увеличения доходов граждан и ужесточения предоставления заемщикам ипотечных кредитов.
Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект», подтверждает, что в июне количество обращений клиентов по поводу покупки жилья по сравнению с весенним периодом снизилось в два раза.
Владимир Копытов имеет еще более пессимистичный взгляд на перспективы строительной отрасли.
Владимир Копытов:
– На данный момент строительная отрасль находится в кризисном состоянии. На это влияет рост ставки ипотечного кредитования, цен на стройматериалы, несвоевременная выдача технических условий для ведения строительных работ, падает покупательная способность на рынке. У строительных организаций ограниченные перспективы по приобретению новых земельных участков, в особенности у пермских компаний. Банки определяют кредиты строительным организациям как рисковые.
«Рискованно выдавать кредиты на возведение жилой недвижимости в связи с тем, что рынок на данный момент полностью встал», – подтверждает Евгений Вильховецкий, председатель совета директоров ОАО «Каури».
Екатерина Пахомова, директор агентства недвижимости «Территория», подводит итог рассуждениям: существующие объемы застройки не востребованы, несмотря на это, сохраняется существенная динамика ввода площадей. В итоге, по ее словам, это привело к тому, что уже сейчас часть строек заморожена. «Крупные организации, безусловно, выживут в критических условиях, но строителям, занимающимся точечной застройкой, все сложнее работать», – говорит г-жа Пахомова.
Президент НПФ «Стратегия» Петр Пьянков рассказывает, что уже в этом году произошло существенное снижение темпов строительства. «Отодвинуты сроки начала возведения запланированных на этот год новостроек, а текущие работы идут очень медленными темпами», – говорит г-н Пьянков. В ближайшей перспективе, по мнению эксперта, стоит ожидать ухода со строительного рынка небольших компаний и укрупнения строительных организаций, имеющих серьезную капитализацию и собственные финансовые источники. Пермских фирм среди них может не оказаться.
По словам экспертов, в прошлое уходит тенденция, когда выгоднее было вкладывать деньги в еще строящееся жилье на праве долевого участия. Теперь, как рассказывает Николай Демкин, люди предпочитают покупать готовое жилье, что существенно снизило приток финансовых средств от покупателей в начале строительства. «В этих условиях мелким застройщикам ничего не остается, кроме как демпинговать, чтобы привлечь деньги на стадии строительства», – объясняет г-н Демкин. Это, по словам эксперта, в будущем может привести к невозможности закончить строительство и появлению очередной волны обманутых пайщиков.
Однако Владислав Рычков, заместитель генерального директора по инвестициям ООО «Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг», смот-рит на происходящие процессы в отрасли более позитивно. На его взгляд, сейчас проблемы испытывают мелкие застройщики, имеющие в своем портфеле по 1–2 дома и рассчитывающие на средства дольщиков. Однако при таком уровне цен покупка жилья основной массой населения без ипотеки невозможна, а этот инструмент сдерживают кризисные явления на мировых финансовых рынках. Также с ростом предложения проблемы возникли у плохо спозиционированных жилых комплексов. «Не продаются, как в прошлом году в условиях дефицита, элитная недвижимость в центре города без машино-мест или двухуровневые квартиры в панельных домах», – поясняет г-н Рычков. «Что касается внешнего окружения, то, даже если ипотечные ставки не опустятся, уровень инфляции сделает жилье вновь интересным объектом инвестиций. К тому же другие источники инвестиций – ценные бумаги и банковские депозиты – не радуют своей доходностью», – отмечает Владислав Рычков. По его мнению, уже к концу 2009 года о кризисе забудут, а рынок будет развиваться по московскому сценарию: строительный бизнес консолидируется в руках крупных компаний, которые, регулируя объем предложения, не допустят снижения цен.
Но большинство экспертов не разделяют мнение г-на Рычкова. Они уверены, что в перспективе на 2010–2012 годы при сохранении наблюдающихся тенденций ситуация в строительной отрасли будет лишь усугубляться.

Несет потери
Несет потери
Поделиться: