Газета
 09 июня 2008, 13:20   1068

Проблема с размером

Проблема с размером
Пермские девелоперы сосредоточили внимание на строительстве больших бизнес-центров с большими офисами. Предпринимателям, нуждающимся в качественных помещениях небольшого формата, придется подождать.
Пермские девелоперы сосредоточили внимание на строительстве больших бизнес-центров с большими офисами. Предпринимателям, нуждающимся в качественных помещениях небольшого формата, придется подождать.

Сегодня строительство коммерческой недвижимости в Пермском крае динамично развивается. В ближайшие три года в Перми заявлено возведение более 230 тыс. квадратных метров офисной недвижимости. Примечательно, что это не помещения, расположенные в жилых домах и пристроях, а качественные современные офисы в специализированных бизнес-центрах класса А и В.
Для них характерно наличие качественной отделки, зон отдыха, паркинга, телекоммуникационного оснащения здания, профессиональной системы охраны, инженерных сетей, предоставление услуг профессиональной управляющей компании.
Но необходимо отметить, что сегодня в бизнес-центрах класса А и В при продаже или аренде площадей преимущественно встречаются помещения больших размеров (от 100 кв. м). Например, в новом БЦ «Авангард» (класс А) предлагаются площади от 140 квадратных метров, в БЦ «Серго» (класс В) – от 50 до 500 квадратных метров.
С другой стороны, на рынке сложилась ситуация, при которой большинство владельцев предприятий малого и среднего бизнеса, молодых компаний, некоторые из крупных организаций и представительств иностранных фирм, желающие разместить свой клиентский офис в центре в престижном здании, заинтересованы в аренде или приобретении небольших офисных площадей. Результатом стало формирование обширного пула заявок на данную категорию офисной недвижимости.
На сегодняшний день, по оценкам наших экспертов, на пермском рынке аренды офисных площадей наиболее востребованными являются две группы помещений: небольшие – от 20 до 40 квадратных метров и от 70 до 100 квадратных метров – с качественной отделкой, с расположением в центре, в территориях с высокой транспортной доступностью, наличием паркинга, развитой инфраструктуры. Кроме того, о наличии неудовлетворенной потребности в подобных помещениях говорят данные о реализованном спросе: среднее значение доли выбывших объектов за месяц по небольшим офисам значительно превышает аналогичный показатель по офисам площадью от 50 квадратных метров.
Спрос на небольшие офисы чаще предъявляется со стороны мелких предпринимателей, которым выгоднее не вкладывать в недвижимость, а увеличивать свой оборотный капитал. Как следствие, им не требуются большие площади.
В качестве альтернативы они выбирают аренду офиса.
Из структуры предложения офисной недвижимости Перми видно, что малые площади преимущественно сдаются в аренду, тогда как более крупные помещения чаще находятся в продаже.
На сегодня предложение небольших площадей на пермском рынке офисной недвижимости ограничено. Помещения площадью до 50 квадратных метров составляют 15 % (на рынке продажи) и 34 % (на рынке аренды) в общем объеме предложения.
Согласно нашей классификации это в основном площади, распложенные на первых и цокольных этажах жилых домов (офисы класса Е и Е1), а также помещения, находящиеся в офисных зданиях старой постройки: в Домах быта, зданиях бывших промышленных предприятий.
Такие помещения не соответствуют требованиям сегодняшних покупателей и арендаторов по качественным характеристикам.
Новые специализированные офисные центры демонстрируют наличие помещений площадью свыше 100 квадратных метров, хотя в предложении встречаются и меньшие площади – от 50 квадратных метров.
Необходимо отметить, что в продаже и аренде в настоящее время практически отсутствует предложение небольших площадей класса А.
Особенность в том, что девелопер, реализуя дорогостоящий проект, стремится окупить его в минимальные сроки и как можно раньше начать получать прибыль.
Поскольку продажа площадей начинается еще на стадии строительства объекта, девелоперу невыгодно реализовывать площади мелкой нарезкой. На этом этапе требуются средства для финансирования проекта.
Кроме того, необходимо принимать во внимание, что привлечение крупных, известных арендаторов обеспечивает бизнес-центру хорошую репутацию.
Практика показывает, что собственники бизнес-центров класса А и В нередко заявляют в продажу целый этаж либо часть этажа, рассчитывая на крупных игроков рынка. Они же в свою очередь, нарезая площади на более мелкие части, компенсируют свои издержки за счет установления более высокой цены продажи и, в особенности, более высокой арендной ставки.
Для представителей малого и среднего бизнеса сегодня предлагаются офисы в реконструированных офисных зданиях, гостиницах, а также на верхних этажах крупных торговых центров.
В силу того что рынок офисной недвижимости Перми находится в стадии активного роста и пока не насыщен, доминантными участниками сегодня выступают крупные компании: девелоперы, инвесторы и организации. Требуется время, чтобы усилилась роль мелкого и среднего бизнеса. Поэтому в настоящее время реализуются преимущественно интересы сильных игроков.
Поделиться:
Все новости компаний