Газета
 09 июня 2008, 13:20   1014

Рекорды рынка

Рекорды рынка
Свободных денег у населения не осталось, рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования. А его темпы снижаются.
Свободных денег у населения не осталось, рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования. А его темпы снижаются.

За последнее время на рынке жилой недвижимости г. Перми произошел ряд серьезных изменений. 2007 год ознаменовался значительным ростом цен на рынке новостроек и вторичного жилья. Так, по данным наших аналитиков, за период с января 2007 года по январь 2008 года новостройки подорожали в среднем на 35,3 %, а вторичная жилая недвижимость на 39,4 %. Тем не менее лето прошлого года показало определенную зыбкость текущего ценового положения. В течение лета цена корректировалась, доходя по отдельным сделкам до 5–6 %, отражая явное угасание спроса.
Подъем цен на рынке жилья Перми осенью 2007 года, по нашим наблюдениям, был вызван не столько повышением реальных доходов населения, сколько был обусловлен стереотипным опытом прошлых лет, когда очередной виток цен на жилье приходился именно на осень. Фактически покупатели и продавцы осенью 2007 года отыграли свои стереотипные ожидания на повышение, что и вылилось в очередной подъем цен. Явное несоответствие ценовой ситуации потенциально изъявляемому спросу привело к постепенному затовариванию рынка.
Новые рубежи. Начиная с прошлой осени объем предложения жилой недвижимости на рынке постепенно и уверенно растет, достигнув на сегодняшний день рекордных для Перми величин. Так, по состоянию на май 2007 года на вторичном рынке жилой недвижимости г. Перми было выставлено на продажу 115 тыс. квадратных метров жилья, а сейчас этот показатель составляет свыше 213 тыс. квадратных метров.
На классическом рынке такая ситуация уже привела бы к коррекции цен на товар до оптимального с точки зрения потребителя ценового уровня. На пермском рынке недвижимости от серьезной коррекции цен удерживает особенность поведения участников рынка. На вторичном рынке значительное количество частных продавцов, которые действуют с оглядкой на свой предыдущий, во многом стереотипный опыт, ориентируясь на сложившееся медиапространство (печатная пресса, ТВ, радио, Интернет), а также общую обстановку на рынке и свои пожелания по улучшению жилищных условий. На первичном рынке продавцов сравнительно немного, при этом на их поведение накладываются серьезные ограничения – необходимо изыскивать средства на проведение строительных работ, выплату заработной платы, уплату взятых на себя кредитных обязательств и т. д., что побуждает к более активным действиям.
Наличие множества продавцов различного формата и определяет инерционность рынка: все события происходят сравнительно медленно. Отметим также, что под стагнацией мы понимаем отсутствие активных, значительных оборотов по рынку (сделок), при этом цена может расти инерционно, сроки экспозиции квартир на рынке – увеличиваться, однако количество сделок – лишь только уменьшаться, что фактически и происходит в настоящее время.
Панацея – ипотека. Рынок первичного и рынок вторичного жилья на сегодняшний день фактически неразрывно связаны между собой. Это происходит потому, что доля населения, способного купить новостройку без использования заемных средств, сравнительно мала, а основная часть населения, даже с учетом ипотечных кредитов, при текущей ценовой ситуации может лишь улучшить свои жилищные условия.
Таким образом, необходимым условием улучшения жилищных условий при покупке квартиры в новостройке является возможность продажи имеющегося жилья на вторичном рынке через цепочку альтернативных сделок по купле-продаже с привлечением заемных средств.
Потенциал наличных средств населения на покупку квартир был полностью исчерпан в 2006-м – начале 2007 года. Основным двигателем сделок в настоящее время является использование заемных средства (ипотека, кредит). Таким образом, ограничитель средней цены на рынке жилой недвижимости Перми –
это реальная платежеспособность населения. Проще говоря, на колебания средней цены на рынке уже в среднесрочной перспективе будут непосредственно влиять реальные доходы населения. Отметим также, что частный спекулятивный капитал ушел с этого рынка еще в прошлом году, зафиксировав свою прибыль.
Кризисные явления на мировых финансовых рынках также оказывают определенное влияние на ценовую ситуацию на местном рынке жилья. Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, увеличение процентной ставки, свертывание ипотечных программ в ряде банков являются крайне негативными факторами для рынка.
Обращает на себя внимание тот факт, что, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, опубликованным на сайте в I квартале 2008 года, было зарегистрировано:
– ипотеки на основании договора – 671;
– ипотеки на основании закона –
2 415;
– выдано закладных – 884.
Между тем за весь 2007 год было зарегистрировано:
– ипотеки на основании договора – 3 065 (примерно 766 регистраций в квартал);
– ипотеки на основании закона – 11 396 (примерно 2849 регистраций в квартал);
– выдано закладных – 4 831 (примерно 1207 регистраций в квартал).
Простой анализ показывает, что при сохранении темпов выдачи ипотечных кредитов на уровне
I квартала 2008 года в Пермском крае будет зарегистрировано меньше ипотечных сделок, чем в прошлом году.
Перспективы. На сегодняшний день ключевыми факторами с точки зрения развития ценовой ситуации являются состояние ипотечного рынка, а также объемы строительства нового жилья, которые будут оказывать определенное давление на рынок вторичного жилья. Учитывая постоянный рост объема предложения на рынке и некоторое ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов в последние месяцы, наиболее вероятным сценарием развития событий будет являться летняя коррекция цен. По нашей оценке, при этом варианте развития ситуации величина коррекции может составить приблизительно до 5–7 % от текущего уровня цен, что позволит оживить рынок. По второму сценарию развития рынок продолжит стагнировать на текущем ценовом уровне с небольшими колебаниями до восстановления покупательной способности населения (конец года). По нашим прогнозам, ценовой интервал для Перми на этот год составляет 57–65 тысяч руб./кв. м.
Поделиться:
Все новости компаний