Газета
 12 мая 2008, 13:20   1039

«Ипотека не должна быть массовой»

«Ипотека не должна быть массовой»
Вера Зубова, заместитель генерального директора ОАО «Пермское агентство ипотечного жилищного кредитования», – о тенденциях на ипотечном рынке, дефолтных кредитах и кризисе ликвидности.
Вера Зубова, заместитель генерального директора ОАО «Пермское агентство ипотечного жилищного кредитования», –
о тенденциях на ипотечном рынке, дефолтных кредитах и кризисе ликвидности.


Какие основные направления деятельности ПАИЖК на ипотечном рынке?
– ПАИЖК на ипотечном рынке работает в нескольких направлениях. Во-первых, ПАИЖК является первичным кредитором, выдает физическим лицам займы на приобретение жилья; во-вторых, наша организация выкупает готовые закладные, то есть занимается рефинансированием; в-третьих, обслуживает и сопровождает ипотечные кредиты (займы). Все направления очень важны.
За первые 2,5 месяца 2007 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) выкупило у банков 9349 закладных, оформленных на ипотечные кредиты, то есть в среднем по 1039 в неделю. В 2008 году – всего 3716 закладных, то есть в среднем по 372 в неделю, приводится статистика на сайте АИЖК. Как выглядит статистика по Пермскому агентству ипотечного жилищного кредитования (ПАИЖК), есть ли снижение количества выкупленных закладных?
– Статистика ПАИЖК пока выглядит оптимистично. За I квартал текущего года рефинансировано абсолютно такое же количество закладных, как и за аналогичный период прошлого года, поэтому снижения количества рефинансированных закладных по статистике у нас не наблюдается. Более того, я думаю, что эта тенденция продолжится. На данный момент итоги по выкупу закладных за 2007 год у нас подведены, но обнародовать их мы сможем только тогда, когда они будут утверждены на общем собрании акционеров ПАИЖК, которое состоится после 1 июля 2008 года. Возможно, изменится порядок выкупа закладных у первичных кредиторов, региональных операторов: выкуп будет осуществляться только после предварительной экспертизы закладных: можно будет предлагать к выкупу только закладные, прошедшие экспертизу.
Существуют ли у ПАИЖК проблемы со средствами для выкупа закладных?
– За все время, что существует ипотека в крае, мы привыкли к тщательному планированию наших финансовых потоков, и благодаря этому нам хватает средств для выдачи займов и для выкупа готовых «качественных» закладных. Сетуем лишь на то, что качественных по всем параметрам кредитов не так уж и много. Это связано, во-первых, с ужесточением требований к заемщикам, качеству кредитных продуктов. Во-вторых, АИЖК с февраля ввело категорию «рисковых кредитов»: минимальный первоначальный взнос в 10 % от стоимости квартиры допускается только при сумме кредита до 1,5 млн рублей, если сумма кредита больше, то минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 20 %.
Какие планы у ПАИЖК на 2008 год?
– Планов на 2008 год у ПАИЖК очень много, они достаточно масштабные. В частности, наша деятельность будет направлена на диверсификацию источников рефинансирования, снижение доли неликвидных активов и сохранение рыночных позиций в новых условиях. Также мы планируем в 2008 году перейти на международные стандарты финансовой отчетности (МФСО) и получить международный рейтинг. Надеемся, что сможем реализовать поставленные цели и задачи.
Каков план по выкупу закладных на 2008 год? Какова тенденция по сравнению с 2007 годом?
– Объемы рефинансирования закладных напрямую связаны с качеством их обслуживания: чем качественнее обслуживаются кредиты, тем больше объем выкупа закладных, который для нас согласовывает АИЖК.
По итогам I квартала текущего года, подведенным специалистами АИЖК, по количеству рефинансированных кредитов мы находимся на 9-м месте по Приволжскому федеральному округу, и на 19-м – по России. В этом смысле мы «крепкие середнячки»: нам важно соотношение количества и качества.
По объемам ипотечного жилищного кредитования на каком месте среди российских регионов находится Пермский край?
– Место Пермского края по истечении каждого месяца, квартала постоянно меняется. По итогам I квартала край по объемам ипотечного кредитования находится на 13-м месте, по Приволжскому округу – на 3-м после Самарской области и Башкирии.
Какова доля просроченных кредитов ПАИЖК? Как она меняется?
– Рефинансирующих организаций у ПАИЖК несколько. Если смотреть в общей массе закладных, которые сейчас находятся в агентстве на обслуживании, а их порядка двух с половиной тысяч, то имеют признаки дефолтных примерно 1 % закладных. По закладным, принадлежащим АИЖК, доля дефолтных закладных составляет 0,2 %. Количество кредитов, платежи по которым производятся с какими-либо нарушениями, около 3 %. Наша основная задача заключается не в том, чтобы довести ситуацию до судебного разбирательства и обратить взыскание на квартиру, а предоставить заемщику право изыскать все имеющиеся возможности для оплаты и остаться с жильем. Невысокий процент дефолтных кредитов связан с тем, что специалисты ПАИЖК проводят тщательную проверку заемщиков и качественно оформляют документы. Немалое значение, как я уже говорила, имеет качество работы службы по сопровождению, обслуживанию кредитных продуктов. Но для нас и это количество дефолтных закладных является существенным, ведь объем работ для разрешения кризисных ситуаций очень большой, даже при не очень значительной сумме долга трудозатраты значительные.
Каков средний размер ипотечного кредита на сегодняшний день?
– Он с прошлого года не поменялся: это 1 млн 100 тысяч – 1 млн 200 тысяч рублей.
Кто сегодня средний получатель ипотеки (социальный статус, доход)?
– Средний возраст заемщика в Пермском крае 33 года. Все чаще получатели ипотечных кредитов (займов) – это наемные работники, руководители среднего звена, имеющие стабильный доход.
Какие квартиры в основном приобретаются в ипотеку?
– Чаще приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры стандартных или типовых планировок на вторичном рынке жилья.
Какую долю ипотечного рынка занимают кредиты ПАИЖК?
– Если не учитывать крупные банки, банки с государственным капиталом, такие как Сбербанк и ВТБ, а принимать в расчет менее крупные и региональные банки, то доля ПАИЖК на ипотечном рынке по итогам 2007 года составила 19 %. Это, на наш взгляд, неплохой процент, учитывая, что ПАИЖК не является кредитной организацией.
Что будет с рынком в свете кризиса ликвидности и возможных проблем с наличностью?
– Надеюсь, что такого кризиса, как в США, в России не будет. У нас по-иному распределены риски неплатежей. Однако проблемы с ликвидностью, которые возникли у отдельных банков, появились еще в конце прошлого года. В связи с этим они приостановили выдачу ипотечных кредитов, в итоге эти банки как самостоятельные единицы могут уйти с ипотечного рынка либо будут поглощены более крупными.
Ожидает нас, я думаю, ужесточение требований к заемщикам и оформлению документов, что, конечно же, повлечет за собой уменьшение количества выданных ипотечных кредитов в абсолютных величинах. Предпосылки для этого уже появились. Если еще в марте на VI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» АИЖК только говорило о совершенствовании стандартов выдачи с целью распределения рисков, то в настоящий момент это свершившийся факт.
С 15 мая 2008 года вступают в силу Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) в новой редакции. Как мы и предполагали, Стандартами значительно ужесточаются требования к заемщикам. Так, например, работающим по совместительству, недостаточно представить копию трудового контракта или приказ о приеме на работу, необходимо подтвердить работу по совместительству декларацией 3-НДФЛ.
Кроме того, АИЖК предполагает ввести дифференцирование ставки в зависимости от факторов риска, обобщить судебную практику и практику исполнительного производства в регионах, усовершенствовать стандарты сервиса и рейтингования первичных сервисеров и разработать новые финансовые инструменты и механизмы снижения рисков для банков.
Как будет меняться ставка по кредитам, какой она должна быть, чтобы ипотека стала массовой?
– У банкиров и тех, кто занимается ипотечным кредитованием, есть такая поговорка: «Жилье недоступно, ипотека доступна». Цены на рынке недвижимости сейчас настолько высоки, что приобрести жилье, не привлекая заемные средства, может лишь очень маленькая доля населения.
На данный момент процентные ставки по ипотечным кредитам вполне приемлемые, другое дело, что цены на жилье постоянно растут. До конца первого полугодия ставки менять не планируют, по крайней мере, так заверило АИЖК. Тем не менее, на наш взгляд, ипотека и не должна быть массовой. Имеется наглядный пример – США. Массовость ипотеки привела к нелучшим последствиям для экономики в целом. Ипотека не панацея, это только один из вариантов улучшить свои жилищные условия.
Поделиться:
Все новости компаний