Газета
 12 мая 2008, 13:20   1441

Без вариантов

Без вариантов
Аналитики прогнозируют: появления качественного элитного жилья на рынке Перми стоит ожидать не раньше чем через три года. Однако сами застройщики реализовывать проекты в данном сегменте пока не планируют.
Аналитики прогнозируют: появления качественного элитного жилья на рынке Перми стоит ожидать не раньше чем через три года. Однако сами застройщики реализовывать проекты в данном сегменте пока не планируют.

Анализируя пермский рынок недвижимости, специалисты крупнейших риэлторских и строительных компаний города пришли к выводу, что на сегодняшний день в Перми нет высококачественного элитного жилья. Несмотря на тот факт, что Пермь еще не доросла до настоящей элитной недвижимости в полном смысле этого слова, многие утверждают, что резерв для роста огромный.
В марте текущего года рабочая группа аналитиков НП «РГР. Пермский край» на основе методических рекомендаций главного аналитика РГР Геннадия Стерника разработала классификацию многоквартирных жилых новостроек Перми. В проделанной специалистами работе были четко определены три основных класса: «эконом», «бизнес», «элит» и два подкласса: «эконом+» и «бизнес+» (подробнее о параметрах элитного жилья см. Справку). При этом начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвира Епишина, являвшаяся также одним из членов рабочей группы, подчеркнула, что в разработанной классификации пока приведены только общие признаки элитного жилья.
Эльвира Епишина:
– Для того чтобы разработать более подробные требования к качеству жилья данного класса, необходимо, чтобы данный сегмент рынка был сформирован. Для пермского рынка – это ближайшее будущее, а не сегодняшняя действительность.
Не дотянули. По подсчетам экспертов, на сегодняшний день в Перми на различных стадиях строительства находятся 152 дома, 112 из них – экономкласс, 40 – бизнес-класс, лишь 10 из которых можно отнести к категории «бизнес+». При этом специалисты поясняют, что опыт строительства домов действительно высокого статуса «имеют в основном пермские компании», но, когда речь заходит о брендах, упоминается, как правило, только «Камская долина». «Если несколько лет назад в понятие «элитный дом» входило местоположение, а также площадь квартиры и высота потолков, то в последнее время элитное жилье переходит на более качественный уровень, – уверен начальник отдела продаж ЗАО «ПИК-Кама» Дмитрий Кузнецов. – Сейчас говорить о насыщенности рынка не приходится, так как элитное жилье не строится, а есть дома повышенного комфорта и с удачным местоположением». «В Перми на сегодняшний день нет жилья, которое относилось бы к категории «элит», можно говорить лишь о наличии домов класса «бизнес+». Проекты, удовлетворяющие всем современным требованиям, предъявляемым к данной категории жилья, только начинают появляться», – соглашается с коллегой коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. Аналогичное мнение, буквально дублируя друг друга, высказали и другие специалисты пермского рынка недвижимости.
По мнению экспертов, к категории, приближенной к жилью класса «люкс», можно отчасти отнести дома по адресам: Сибирская, 65а; М. Горького, 9; Советская, 36; Луначарского, 54; Комсомольский пр., 8; Краснова, 30, 32, 34; М. Горького, 77а; Газеты «Звезда», 46; Баумана, 24а, Большевистская, 61а.
Между тем еще в прошлом году некоторые пермские застройщики активно позиционировали свои новостройки как элитные дома. По просьбе «Building b.c.» специалисты лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости PTDN realty group исследовали дома, расположенные в Ленинском районе города по улицам Кирова, 30, Кирова, 33, Ленина, 10, Окулова, 18, Островского, 6, ранее заявленные как элитные. В ходе исследования эксперты пришли к выводу, что «многие объекты едва дотягивают до категории «бизнес+»».
«Этажность домов невысокая, что соответствует представлению об элитности – 6 – 11 этажей, за исключением высотки Окулова – 18 – 25 этажей. Общее же количество квартир превышает 40 (от 48 до 180), что значительно снижает класс дома. По высоте потолков только одна новостройка (улица Кирова, 33) удовлетворяет требованию класса «А» – 3,3 метра, в остальных же домах данный показатель – 3 метра и ниже. Также новостройка Кирова, 33 единственная оборудована системой «Умный дом», в доме по улице Кирова, 30 имеется только система внутриквартирного пожаротушения. Остальные «элитки» этим похвастаться не могут. Преимуществом дома на Окулова, 18 является система очистки воды. Объекты элитной недвижимости – товар штучный. Подчеркнуть эту эксклюзивность должно оригинальное архитектурное решение. Рассматриваемые дома обладают достаточно презентабельным внешним видом, однако об уникальности речи не идет», – констатировали специалисты PTDN.
Черту под всеми исследованиями подвел директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. «Элитный сегмент в Перми только формируется. При этом определение «элитный» относится не к качеству дома, а скорее к заявленной застройщиками цене. Качественные характеристики жилья здесь не столь критичны, определяющим фактором при установлении цены является местоположение дома, как правило это Ленинский район. По качественным характеристикам можно будет разделять жилье только через 3–5 лет, когда определенный внушительный массив жилья появится на рынке», – резюмировал специалист.
Игра на миллионы. По оценкам риэлторов, стоимость квартиры в доме категории «бизнес+» колеблется в интервале от 14 до 20 млн рублей. Аналитики PTDN realty group отметили, что стоимость квадратного метра квартир в новостройках, заявленных как элитные к апрелю 2008 года, находилась в интервале от 72,5 до 116 тысяч руб./кв. м. Для сравнения: средняя цена на рынке недвижимости Перми к концу I квартала установилась на отметке 56 тысяч рублей за квадратный метр. Станислав Цвирко, исполнительный директор компании «Перспектива – Жилая недвижимость», называет другой уровень цен. На конец 2007 года диапазон цен, по словам эксперта, в «дорогих» домах составил от 100 тысяч до 150 тысяч рублей за квадратный метр. При этом Станислав Цвирко отметил, что в настоящее время стоимость квадратного метра в данном сегменте сохраняется на одном уровне, но даже при существующем росте цен спрос, ввиду ограниченного предложения, остался достаточно высоким.
По словам экспертов «bc», пик роста цен в домах высокого уровня качества пришелся на прошлый год и, как и в других сегментах жилой недвижимости Перми, достиг 50 % (подробнее – см. График). «За 2007 год рост составил по разным объектам от 20 до 50 %. Прогноз по росту на 2008 год от 10 до 15 %», – отмечает заместитель генерального директора СК «Классик» Василий Боровцов. Столь разнородный рост в прошлом году и незначительное повышение стоимости квадратного метра в текущем эксперт объясняет «невзвешенной» установкой цен на уровне 100 тысяч рублей. «По итогам 2007 года многие застройщики были вынуждены скорректировать эту стоимость в сторону снижения», – поясняет эксперт. Аналитики PTDN, напротив, прогнозируют в 2008 году «небольшое, но все-таки устойчивое снижение средней цены». Эксперты предполагают, что в текущем году цена предложения квадратного метра опустится до отметки 80 тысяч рублей.
Эксперты «Building b.c.» пока не дают однозначного ответа по поводу того, найдет ли отражение на рынке дорогого жилья кризис банковской ликвидности и ипотечного кредитования. «Кризис ликвидности в банковской сфере и ужесточение условий ипотечного кредитования на этот сегмент рынка не повлияют, поскольку для покупателей элитного жилья возможность кредитования не является решающим фактором при принятии решения о покупке недвижимости», – уверенно заявляет Василий Боровцов. Однако Алексей Ананьев, напротив, утверждает, что такие квартиры, как правило, приобретаются с помощью кредитных ресурсов банков. Поэтому ситуация в банковском секторе будет влиять на их продажу: если банки будут ужесточать требования к заемщикам, то этот сегмент пострадает больше всего.
Тем не менее перспективы качественного жилья элитного статуса в Перми оцениваются специалистами как достаточно большие. По словам Станислава Цвирко, «приобретение такой недвижимости будет выступать для покупателя ликвидным активом».
Строй – не хочу. Несмотря на сложившуюся ситуацию с абсолютно незаполненной нишей элитного жилья, иногородние застройщики не торопятся ее занимать. В числе заявленных крупных проектов «Реновы» (квартал на Механошина) и «ПИК-Камы» – типичное жилье экономкласса. Московская компания «КомСтрин» возводит жилой комплекс бизнес-класса «Виктория». Пермские девелоперы также иногда выбирают сегмент бизнес-класса. «В Перми сложилась ситуация, при которой застройщики постепенно уходят от возведения элитного жилья ввиду сложностей получения площадки в центре города и большой себестоимости строительства. Выбор сегодня делается в пользу высотного жилья бизнес-класса, где есть возможность максимального использования территории», – поясняет Станислав Цвирко.
При этом эксперты затрудняются прогнозировать, появится ли в ближайшее время в Перми жилье класса «люкс».
Эльвира Епишина:
– Рынок элитного жилья настолько специфичен по запросам потребителей, что фактически каждый из покупателей самостоятельно формирует требования к качеству такого жилья. Массового спроса здесь нет. Поэтому строительные компании выбирают пока застройки эконом- и бизнес-класса, то есть то, что больше востребовано на рынке. В настоящий момент ведутся предынвестиционные исследования по развитию данного сегмента рынка.
Но при этом эксперт добавляет, что запросы на такие исследования поступают регулярно уже в течение пяти лет.
Анализируя рынок дорогого жилья, пермские специалисты приходят к однозначным выводам. В Перми нет по-настоящему уникальных элитных жилых комплексов с замкнутой инфраструктурой, кроме того, в последнее время действительно хороших квартир на пермском рынке становится все меньше. Но спрос на подобные объекты существует, и покупатели готовы платить за качество. Однако, поскольку застройщики не могут удовлетворить существующую потребность, пермяки все чаще начинают присматриваться к загородной недвижимости, рассматривая ее в качестве альтернативного варианта. Принятию решения о покупке загородного дома вместо элитной квартиры в Перми способствует и тот факт, что в загородной недвижимости предложение элитных коттеджей доминирует над спросом, в то время как пермяки, готовые платить за дома экономкласса, не могут удовлетворить своих потребностей.
По мере появления на рынке действительно элитного жилья ожидается качественное и ценовое перераспределение между категорией домов повышенной комфортности и элитных домов, в итоге более современные объекты постепенно вытеснят то, что ранее считалось лучшим. Вместе с тем эксперты PTDN полагают, что для развития рынка элитной недвижимости необходимо формирование районов социально однородной застройки с единой концепцией. Но, соглашаясь с тем, что на сегодняшний день центр города весь застроен, аналитики пока молчат по поводу того, в каких районах города смогут расположиться элитные комплексы.

Справка «bc»
Элитное жилье характеризуется следующими параметрами: наличие индивидуального проекта с обязательной архитектурной проработкой фасада, количество этажей от 3 до 7, количество квартир не более 50, квартиры свободной планировки не менее 100 квадратных метров с кухней-столовой не мене 20 квадратных метров, высота потолков 3–4 метра, эксклюзивные планировки, зимний сад, наличие хозяйственных помещений в цокольном этаже или подвальном помещении, наличие не менее двух санузлов, обязательное наличие подземной автостоянки с числом парковочных мест не менее двух на одну квартиру. Дворовое пространство отводится в обязательном порядке, должны быть предусмотрены системы климат-контроля, очистки воды, автономные системы жизнеобеспечения; система видеонаблюдения на входе в дом, по периметру дома, на лестничных клетках, перед входом в квартиру; ландшафтный дизайн, полная проработка концепции благоустройства придомовой территории.

Без вариантов
Поделиться:
Все новости компаний